- Choć ceny ofertowe na warszawskim rynku mieszkań używanych wciąż spadają, to jednak oczekiwania wielu właścicieli czynią ich oferty niesprzedawalnymi - zauważa Marcin Drogomirecki, analityk z portalu nieruchomości Domy.pl. - Trudności ze znalezieniem nabywcy mają szczególnie oferujący najdroższe lokale, w cenie powyżej 500 tys. zł - dodaje. Z analiz portalu Domy.pl wynika, że takie oferty stanowią aż 40 proc. wszystkich.

Ceny w dół

W kwietniu popyt na mieszkania z drugiej ręki był większy niż w marcu. Nadal jest jednak, jak podkreśla Marcin Drogomirecki mocno ograniczony. Efekt? Dalszy spadek średnich cen ofertowych. - W kwietniu średnia cena mkw. używanego lokalu w stolicy wyniosła 8355 zł i była o 4,5 proc., czyli o prawie 400 zł niższa niż przed rokiem - wylicza Marcin Drogomirecki.

Analityk podaje, że w ciągu minionych 12 miesięcy najbardziej potaniały najmniejsze mieszkania, czyli kawalerki – średnio o 6,1 proc., czyli o 571 zł na każdym mkw.. - O ponad 5 proc. (458 zł) spadła cena mkw. mieszkań czteropokojowych, a o 4,6 proc. (409 zł) tańsze są lokale dwupokojowe. Stosunkowo najmniej – o 3,2 proc. (271 zł) spadła w ciągu roku średnia cena mkw. mieszkań trzypokojowych - wylicza Marcin Drogomirecki.

I podkreśla: - Mimo ograniczonego popytu i praktycznie braku szans na sprzedaż mieszkania za cenę wyjściową, zwykle wyższą o kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent od możliwej do osiągnięcia, wielu właścicieli wciąż liczy na przechytrzenie rynku.

A to, jak mówi analityk, powoduje rozdźwięk między średnimi cenami ofertowymi a tymi, przy których dochodzi do transakcji. -  Z drugiej zaś strony taka postawa sprawia, że na rynku znaczną część ofert stanowią te uznawane za niesprzedawalne - tłumaczy Marcin Drogomirecki. -Dopiero bowiem po upływie kilku, kilkunastu tygodni, a niekiedy nawet miesięcy, ich właściciele podejmują decyzję o obniżeniu ceny. A jest to bardzo trudne zwłaszcza wtedy, gdy przychodzi sprzedać lokal za cenę niższą od tej, którą w czasach boomu zapłaciło się za jego zakup lub gdy kwota uzyskana ze sprzedaży nie pokrywa zobowiązania kredytowego wobec banku - przyznaje analityk.

Dodaje, że zdecydowanie bardziej skłonni do negocjacji cen są właściciele pilnie potrzebujący gotówki oraz ci, którzy sprzedają lokale otrzymane np. w spadku. - Choć zwykle wystawiając lokal na sprzedaż też badają rynek i oferują lokal za cenę wyjściową wyższą od rzeczywiście akceptowalnej, to jednak już po tygodniu lub dwóch dokonują przecen - mówi analityk.
Z badań portalu Domy.pl wynika, że klienta zachęcić dziś może
tylko wyraźnie niższa w porównaniu z innymi ofertami cena.

Dla bogatych

- W czasach kryzysu, kiedy sprzedają się niemal wyłącznie mieszkania najtańsze oraz niezmiennie lokale z najwyższej półki, usatysfakcjonowani ofertą na stołecznym rynku mogą być tylko najzamożniejsi klienci - ocenia Marcin Drogomirecki.

Z danych portalu wynika, że spośród dostępnych na warszawskim rynku lokali prawie 17 proc. stanowią te, których właściciele żądają za mkw. ponad 10 tys. zł. - Wśród nich prawie 500 czeka na klientów gotowych zapłacić za mkw. ponad 20 tys. zł. Przy tak wysokich stawkach nie dziwi fakt, że ceny całkowite ponad 7000 ofert mieszkań wystawionych do sprzedaży w Warszawie opiewają na kwoty przekraczające milion złotych - wylicza analityk.

W gorszej sytuacji są szukający tanich mieszkań. - Nie dość, że oferty z ceną mkw. nieprzekraczającą 5 tys. zł stanowią mniej niż 1 proc. całkowitej podaży, to jeszcze stawki te dotyczą w większości mieszkań o dużych powierzchniach - od 80 mkw. To powoduje że mimo niskiej ceny za mkw. całkowita cena mieszkania jest stosunkowo wysoka - tłumaczy Marcin Drogomirecki.

Dodaje, że za mkw. mieszkania o powierzchni – od 40 do 50 mkw. trzeba zapłacić w Warszawie średnio 8 tys. zł. Według danych portalu Domy.pl całkowita cena lokalu z tego segmentu wynosi średnio 360 tys. zł (najtańsze – ok. 210 tys. zł, najdroższe – ok. 960 tys. zł).

- Najtańsze mieszkania w cenie do 200 tys. zł i najczęściej relatywnie małe, stanowią zaledwie 1,5 proc. obecnej podaży. Jednak wśród nich coraz częściej można znaleźć takie, które mają 30 i więcej mkw. - podaje Marcin Drogomirecki. - Wybór mieszkań droższych, w cenie do 300 tys. zł, jest 10-krotnie większy. To ponad 15 proc. wszystkich warszawskich ofert. Największa grupę stanowią ogłoszenia z szerokiego przedziału cenowego – od pół miliona zł w górę. Na rzadko dziś spotykanego klienta skłonnego przeznaczyć na zakup M taką sumę czeka aż 40 proc. ofert - dodaje.