Jak bardzo renta planistyczna obniży zysk inwestora

Są osoby, które inwestują w ziemię rolną, kupując ją dziś stosunkowo tanio, bo wierzą, że za jakiś czas, gdy gmina uchwali nowe plany zagospodarowania, pola będą działkami budowlanymi, więc liczą na zarobek. Jak bardzo renta planistyczna może uszczuplić te dochody? Kiedy gmina naliczy właścicielowi gruntów taką opłatę?

Aleksandra Piotrowska: Renta planistyczna jest jednorazową opłatą pobieraną przez wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta w wysokości nie przekraczającej 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Powstaje na skutek uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

To właśnie w uchwale dotyczącej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego musi zostać określona procentowa wysokość stawki, jaką gmina ma prawo pobrać, przy spełnieniu odpowiednich przesłanek, z tytułu uchwalenia lub zmiany planu.

Przede wszystkim wzrost wartości nieruchomości musi być spowodowany właśnie uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie jakimikolwiek innymi czynnikami. Gmina naliczy więc odpowiednią opłatę jeśli nastąpi łącznie: uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz ze wskazaniem w przedmiotowej uchwale procentowej wysokości opłaty oraz właściciel lub użytkownik wieczysty dokona zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła właśnie na skutek uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Czy gmina może odstąpić od naliczenia renty planistycznej? W jakiej sytuacji można starać się o to?

Zgodnie z obowiązującym prawem pobranie przez gminę opłaty planistycznej, jeśli spełnione są wszystkie warunki, jest obligatoryjne, a więc gmina nie ma prawa odstąpić od jej pobrania.

Za niedopuszczalne należy uznać również jakiekolwiek porozumienia w tym względzie między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a gminą. Takie porozumienia są bezskuteczne.

W jaki sposób nalicza się rentę planistyczną? Kto ocenia, że wartość danego gruntu wzrosła i jak znacząco?

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej zbycia. Wzrost wartości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Organ właściwy do pobrania opłaty wszczyna postępowanie dministracyjne oraz zleca rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, w którym rzeczoznawca dokonuje oceny, czy wartość nieruchomości wzrosła, a jeśli tak, to obowiązany jest ocenić jak znacząco.

W jakim momencie gminy zwykle naliczają rentę posiadaczom nieruchomości?

Wójt, burmistrz, bądź odpowiednio prezydent miasta ma prawo pobrać rentę w terminie pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana stały się obowiązujące.

Oznacza to, że w tym terminie musiało dojść do zbycia nieruchomości stanowiącej podstawę jej naliczenia oraz także w tym terminie musi zostać wszczęte postępowanie administracyjne. Oznacza to, że jeśli wstrzymamy się ze zbyciem nieruchomości i upłynie pięcioletni okres od wejścia w życie uchwały wprowadzającej bądź zmieniającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, odpadnie obowiązek zapłaty renty planistycznej.

Czy można skutecznie odwołać się od decyzji gminy o wysokości naliczonej renty?

Od decyzji wójta, burmistrza, bądź prezydenta miasta wskazującej należną do zapłacenia kwotę można się odwołać do organu wyższego stopnia, a więc do samorządowego kolegium odwoławczego.

Czytelnik pyta: a jeśli właściciel podzieli duży teren na małe działki, sprzeda je różnym osobom, to kto płaci rentę planistyczną? A opłatę za podział gruntu?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, rentę planistyczną zawsze płaci zbywca.