Wspólnoty stawiają na zewnętrzne firmy

Zarządzanie blokiem przez samych jego mieszkańców może prowadzić ?do sąsiedzkich wojen i kłopotów finansowych.

Publikacja: 22.09.2014 20:07

Za budynki mieszkalne może odpowiadać zarząd właścicielski, wybierany spośród członków wspólnoty. Alternatywą jest tzw. zarząd powierzony, pełniony przez podmiot zewnętrzny. – Sprawowanie zarządu wymaga olbrzymiego zaangażowania i szerokiej wiedzy. Podmiot reprezentujący wspólnotę odpowiada za jej kondycję finansową i sprawność techniczną budynku – mówi Jolanta Księżak, dyrektor w firmie Status Nieruchomości Mieszkaniowe.

Mieszkańcy, stanowiąc skład zarządu właścicielskiego, w opinii wielu osób mają stały nadzór nad funkcjonowaniem nieruchomości i wydatkowanymi pieniędzmi. – Są też autorami ciekawych, nowatorskich pomysłów, służących rozwojowi rynku usług zarządzania nieruchomościami – tłumaczy Rafał Waligóra, dyrektor ds. zarządzania nieruchomościami Atrium 21.

Profesjonalny zarządca ma ubezpieczenie na min. 50 tys. euro, co w razie szkód wynikających z jego winy może zaspokoić roszczenia

I choć istnieją wspólnoty sprawnie funkcjonujące według tego schematu, nierzadko ten model doprowadził do sąsiedzkich wojen, nadużyć finansowych czy postępowań sądowych. – Np. mieszkaniec niezadowolony z działań zarządu właścicielskiego wszczyna sąsiedzki bunt. Tworzą się fronty dzielące wspólnotę na lokatorów popierających zarząd i domagających się odwołania. Następnie powołany zostaje nowy zarząd, tymczasem stara ekipa nie chce się zrzec przywilejów. Bywa, że zleceniobiorcy, usługodawcy czy dostawcy otrzymują w takiej sytuacji dokumenty od dwóch zarządów, obu rzekomo aktualnych. Bank w takiej sytuacji blokuje dostęp do konta wspólnoty do czasu rozstrzygnięcia spornych kwestii. Płatności, inwestycje, remonty zostają wstrzymane na miesiące, a nawet lata – opowiada Mariusz Łubiński, prezes Admusa.

Rafał Waligóra zwraca uwagę na potencjalny brak fachowej wiedzy i doświadczenia członków zarządu właścicielskiego. – Te braki nie są jeszcze problemem przy wsparciu ze strony administratora. Ale nadal nie ma pewności, że zarząd podejmie decyzję zgodną z rekomendacją administratora i z obowiązującym prawem. Typowym przykładem jest brak zgody na legalizację urządzeń pomiarowych w budynku, co może zapoczątkować wiele problemów z rozliczaniem mediów – tłumaczy Waligóra.

Taka sytuacja prowadzi też do nadużyć. – Np. mieszkańcy apartamentowca na Żoliborzu dowiedzieli się, że wspólnota z własnych środków sfinansowała remonty za 4 mln zł. Naprawy w niemal nowym budynku, które powinien wykonać deweloper z tytułu rękojmi, były zlecane firmie powiązanej z członkiem zarządu. Dziś toczy się postępowanie prokuratorskie w tej sprawie – opowiada Mariusz Łubiński.

Wspólnoty z zarządem właścicielskim są nastawione na oszczędzanie. Ale efekt ich zamierzeń może być odwrotny. – Codzienne obowiązki członków zarządu nawarstwiają się i bywa, że w konsekwencji całkiem rezygnują z tej funkcji lub żądają zapłaty. Do tego doliczamy np. wynagrodzenie dla administratora. Natomiast profesjonalny zarządca może wynegocjować lepsze ceny z dostawcami mediów, firmami remontowymi itp. – zapewnia Łubiński.

Co istotne, za wszelkie decyzje podejmowane na rzecz wspólnoty zarząd odpowiada swoim majątkiem, również z tytułu odszkodowań za wyrządzone szkody. Np. w jednej ze wspólnot zarząd nie wykonał okresowego przeglądu instalacji elektrycznej. Po wybuchu pożaru w budynku wspólnota zażądała odszkodowania od ubezpieczyciela. Ten jednak odmówił ze względu na brak aktualnego przeglądu. – W tej sytuacji mieszkańcy mogą wystąpić z roszczeniami do zarządu. Jeśli szkoda jest konsekwencją niewykonania obowiązków zarządcy, ten usuwa ją za własne pieniądze. W skrajnych przypadkach może się to skończyć nawet licytacją jego majątku. Tymczasem zewnętrzny, profesjonalny zarządca musi być ubezpieczony na co najmniej 50 tys. euro. – zapewnia Mariusz Łubiński.

Zdaniem Rafała Waligóry idealnym rozwiązaniem jest połączenie obu modeli zarządzania. – Można np. powierzyć zarząd profesjonalnemu podmiotowi, który współpracuje np. z radą wspólnoty, wybraną z grona właścicieli lokali, pełniącą rolę obserwatora i doradcy. Model ten znajduje uznanie u coraz większej ilości członków zarządu – twierdzi Rafał Waligóra.

—kad