Podaż działek pod budowę domów jednorodzinnych w okolicach Warszawy jest dziś bardzo duża. Na dodatek ciągle rośnie, przy niewielkim zainteresowaniu ze strony klientów, co nie jest dobrą informacją dla sprzedawców.

– Popyt jesienią i zimą zawsze spada, więc w najbliższym czasie działki nadal będą tanieć – twierdzi Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości.

Mimo dużej oferty niełatwo znaleźć ziemię, która w 100 procentach odpowiada potrzebom nabywcy. A zwykle marzy on o gruncie do 1 tys. mkw., objętym planem miejscowym, uzbrojonym, z dobrym, utwardzonym dojazdem. Takich działek jest niewiele. W dodatku, jak zauważa Edyta Krakowiak, klienci nie chcą wydawać więcej niż 200 tys. zł na kupno ziemi. To cenowe kryterium dodatkowo ogranicza wybór.

Tanio dla pioniera

Marta Kosińska z serwisu Szybko.pl zaznacza, że w większości lokalizacji pula ziemi na sprzedaż jest nieco większa niż przed rokiem.

– Różnica wynosi od kilku do kilkunastu procent i wynika przede wszystkim z ogólnej poprawy koniunktury na rynku nieruchomości – tłumaczy Marta Kosińska.

Jednak pośrednicy Home Broker wskazują, że w promieniu 30 km od stolicy w ofercie przeważają działki o powierzchni 1 tys.–1,5 tys. mkw., nieobjęte planem miejscowym, często też bez wydanej decyzji o warunkach zabudowy, przeważnie tylko z dostępem do prądu.

– Na takiej działce nabywca nie od razu jest w stanie przystąpić do projektowania domu i uzyskiwania pozwolenia na budowę – zauważa Michał Kulesz, kierownik sprzedaży w Home Broker.

Najwięcej gruntów budowlanych wokół Warszawy, według serwisu Szybko.pl, można kupić w Józefowie, Piasecznie i Markach. Głównie są to duże parcele. – Na przykład średnia wielkość działki w powiecie piaseczyńskim wynosi ok. 3 tys. mkw., a w pruszkowskim, warszawskim zachodnim czy wołomińskim – ok. 2 tys. mkw. W samych miastach wokół Warszawy działki są mniejsze i najczęściej uzbrojone, ale też znacznie droższe. Ponadto podaż działek zdeterminowana jest klasą ziemi. Zwiększa się na dawnych terenach rolniczych o niskiej klasie gruntów, gdzie łatwo można przekształcić ziemię rolną na budowlaną. Natomiast tam, gdzie klasa ziemi jest wysoka, np. w okolicach Ożarowa, działek budowlanych nie przybywa – tłumaczy Edyta Krakowiak.

Nabywcy mają więc do wyboru albo drogie działki w obrębie miast, albo tańsze, na dziewiczych, dopiero co odralnianych terenach.

– W tym wypadku pierwsi kupujący muszą się liczyć z wzięciem na siebie roli tzw. pionierów, czyli nierzadko budowy swojego domu w niezabudowanym terenie – mówi Michał Kulesz.

Im dalej, tym więcej

Zdaniem Marcina Drogomireckiego z serwisu Domy.pl po przejściowym spadku zainteresowania budownictwem jednorodzinnym chęć do wyprowadzki z miasta i zamieszkania we własnym domu znów się odradza.

– Jednak doświadczenia wielu osób, które podjęły takie decyzje w ostatnich latach, spowodowały, że skala tego zjawiska nie jest już tak wielka. Konieczność dojazdów do pracy w mieście czy rozwożenia dzieci do szkół i związane z tym koszty, słabiej rozwinięta niż w miastach infrastruktura czy wcale nie łatwy proces budowy domu sprawiają, że decyzja o tym, by kupić działkę i „się budować" nie jest już taka oczywista i łatwa do podjęcia – opowiada Marcin Drogomirecki.

Edyta Krakowiak zwraca uwagę, że niewiele banków udziela dziś kredytów na zakup działek, a te, które mają taką ofertę, wiele wymagają, m.in. nawet 50 proc. wkładu własnego, dodatkowych zabezpieczeń, np. na innej nieruchomości.

– Dlatego trzeba dysponować gotówką, a niewielu klientów może dziś sobie na to pozwolić. To jedna z przyczyn niewielkiego popytu na ziemię pod domy jednorodzinne – opowiada Edyta Krakowiak.

Według doradców z Home Broker najbardziej perspektywiczne są obecnie południowe i zachodnie przedmieścia Warszawy. Zainteresowanie gruntami rośnie też od strony północno-wschodniej i południowo-wschodniej, co ma związek z planowaną realizacją inwestycji drogowych w tym rojenie (trasy S8 i S2).

– Na północy największym zainteresowaniem cieszą się: Legionowo, Łomianki i ich okolice oraz Wołomin i Mińsk po stronie wschodniej. Natomiast na zachodzie – Błonie, Pruszków, Nadarzyn i okoliczne miejscowości. Z kolei na południu Warszawy klienci preferują okolice Piaseczna oraz Magdalenki. I choć największym wzięciem cieszą się działki do 1 tys. mkw., im dalej od centrum Warszawy, tym większy popyt na grunty 1tys.–2 tys. mkw. – wylicza Michał Kulesz.

Podwyżek nie będzie

Jak wyliczają pośrednicy z Emmerson Realty, ceny ziemi pod domy jednorodzinne zaczynają się od 45–50 zł za mkw. W ich bazie np. znajduje się grunt w Prażmowie, o powierzchni 1 tys. mkw., za 50 tys. zł, czyli 50 zł za mkw. Najdroższe tereny kosztują ponad 1 tys. zł za mkw. Na przykład w Serocku, nad Zalewem Zegrzyńskim, jest do wzięcia 858 mkw., z zejściem do wody, za ok. 1 mln zł (1,2 tys. zł za mkw.).

– Więcej ofert i zarazem tańszych znajdziemy w rejonach na północny wschód od Warszawy. Natomiast w kierunku południowo-zachodnim są bardzo popularne i prestiżowe miejscowości podwarszawskie, ale tym samym droższe. Nie przypadkiem pojawia się tam coraz więcej deweloperów budujących domy na sprzedaż. Generalnie, dla indywidualnych inwestorów działki bliżej Warszawy są coraz mniej dostępne cenowo. W miejscowościach bliżej  Warszawy niemal dominuje budownictwo deweloperskie. Podobny proces widać również już w kierunku północno-zachodnim – tłumaczy Waldemar Oleksiak z Emmerson Realty.

Dodaje, że działki w Markach, Kobyłce, Radzyminie kosztują po 200–300 zł za mkw., a nawet i więcej. Ale już w okolicy Tłuszcza, czyli dalej od Warszawy, ceny spadają do ok. 100 zł zł za mkw. albo jeszcze bardziej. Tam właśnie intensywnie rozwija się budownictwo indywidualne.

Nie ma co liczyć na podwyżki cen działek w najbliższych miesiącach. – Choć ożywienie na rynku ziemi pojawia się zazwyczaj po okresie ożywienia na rynku mieszkaniowym, to teraz na razie go nie widać – zaznacza Waldemar Oleksiak.

Również zdaniem Marcina Drogomireckiego najbliższe miesiące nie przyniosą istotnych zmian na rynku sprzedaży działek, oprócz pogłębiającego się spadku popytu.

– Ożywienie przyjdzie dopiero wiosną. Ceny do tego czasu pozostaną bez zmian – prognozuje Drogomirecki.

P odwyżek można się spodziewać tam, gdzie rozwija się infrastruktura i powstają nowe osiedla. – Wzrost cen nie wynika tylko z większej atrakcyjności lokalizacji. Podwyżki są również efektem opłat adiacenckich, które nalicza gmina w przypadku budowy infrastruktury, a także podziałów geodezyjnych – mówi Edyta Krakowiak.

Jak zaznaczają doradcy z Home Broker, im bardziej zurbanizowane tereny, tym trudniej uzyskać od zbywcy działki obniżkę ceny.

– Z kolei ziemia budowlana tanieje tam, gdzie w bezpośrednim sąsiedztwie powstają autostrady, ruchliwe drogi itp. Właściciele takich terenów najczęściej są elastyczni w czasie negocjacji – zapewnia Edyta Krakowiak.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki d.kaczynska@rp.pl

Ziemia do kupienia

Przykładowe oferty ?działek pod budowę ?domów jednorodzinnych ?na Mazowszu:

? Tłuszcz, Jasienica, ?powierzchnia: 622 mkw., ?cena mkw.: 113 zł, cena całości: 70 tys. zł

? Serock, Borowa Góra, powierzchnia:  800 mkw., ?cena mkw.: 100 zł, ?cena całości: 80 tys. zł

? Jabłonna,  Chotomów, powierzchnia:  997 mkw., ?cena mkw.: 199 zł, ?cena całości: 198 tys. zł

? Nadarzyn, Walendów, powierzchnia: 1 tys. mkw., ?cena mkw.: 249 zł, ?cena całości: 249 tys. zł

? Konstancin-Jeziorna, powierzchnia: 917 mkw.,