Według JLL w ubiegłym roku poza Warszawą deweloperzy wybudowali ponad 323 mkw. biur, więcej niż w tym czasie w stolicy. Blisko 70 proc. nowej podaży przypadło na Kraków, Trójmiasto i Katowice.

– Rok 2014 zapowiada się równie aktywnie. Regionalne rynki biurowe mogą w 2015 r. wzbogacić się nawet o 450 tys. mkw., z czego najwięcej przypadnie na Kraków, Trójmiasto i Wrocław. Jednak te szacunki opierają się na planach ogłaszanych przez deweloperów i niektóre projekty mogą przesunąć się w czasie – zaznacza Mateusz Polkowski, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa w JLL.

Obecnie według DTZ w głównych miastach regionalnych w Polsce (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin i Lublin) w budowie znajduje się ok. 650 tys. mkw. biur. – Najwięcej powierzchni w realizacji jest we Wrocławiu oraz Krakowie: dwóch najbardziej dojrzałych rynkach regionalnych – mówi Katarzyna Lipka, zastępca dyrektora w zespole doradztwa i analiz rynkowych w DTZ. Wylicza, że w latach 2015–2016 deweloperzy będą oddawać corocznie ok. 340–350 tys. mkw. biur. Oznacza to, że nowa podaż będzie utrzymywać się na rekordowo wysokim poziomie.

Silna konkurencja

Według Cushman & Wakefield we Wrocławiu do końca 2016 r. deweloperzy oddadzą 131 tys. mkw. nowych biur, z czego ok. 53 proc. będzie gotowe w tym roku. – Na drugim miejscu jest rynek trójmiejski, w którym powstaje sześć projektów liczących w sumie prawie 70 tys. mkw. – wylicza Krzysztof Misiak z działu powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield.

Jak zaznacza Katarzyna Lipka, silna podaż w ciągu kolejnych dwóch lat niewątpliwie wpłynie na przejściowy wzrost pustostanów, zwłaszcza tam, gdzie przybędzie najwięcej powierzchni. – Czynsze bazowe dla najwyższej klasy obiektów powinny pozostać na relatywnie niezmienionym poziomie, choć stawki efektywne mogą spaść ze względu na silną konkurencję między właścicielami budynków i związaną z tym koniecznością oferowania najemcom atrakcyjnych pakietów zachęt – zaznacza Katarzyna Lipka.

Tymczasem według Krzysztofa Misiaka w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście można się spodziewać stopniowego wzrostu stawek efektywnych, mimo realizacji kolejnych budynków. – Większość realizowanej obecnie w tych miastach powierzchni jest w fazie zaawansowanych negocjacji albo wręcz już wynajęta. Jednocześnie przybywa pustostanów w starszych i niedoinwestowanych budynkach – zaznacza Krzysztof Misiak.

W tej czołowej trójce największe kontrakty podpisywane są z firmami już od pewnego czasu obecnymi w danej lokalizacji, co jest naturalnym zjawiskiem na rynkach regionalnych. – Najemcy, którzy wchodzą na dany rynek, niezwykle rzadko od razu decydują się na wynajem powierzchni większej niż 5 tys. mkw. – mówi Misiak.

Jak dodaje Mateusz Polkowski, na popyt na największych rynkach regionalnych składają się przede wszystkim większe umowy najmu, podpisywane przez międzynarodowe korporacje.

– Zeszłoroczne rekordy były możliwe właśnie dzięki dużym umowom najmu, zawieranym przede wszystkim przez firmy z sektora usług dla biznesu. W ubiegłym roku centra usług dla biznesu z kapitałem zagranicznym podpisały umowy najmu na ok. 268 tys. mkw., co stanowi ponad 60 proc. popytu zarejestrowanego poza Warszawą – wylicza Polkowski.

Wraz z rosnącym popytem na powierzchnię w miastach regionalnych rośnie zainteresowanie funduszy inwestycyjnych tymi lokalizacjami.

Przyjdą inwestorzy

– Spodziewamy się, że stopniowo poza Warszawą będzie więcej transakcji inwestycyjnych. Jednakże większość rynków znajduje się na wczesnym etapie rozwoju i jak dotąd niewiele zawarto w nich umów kupna biurowców, do których inwestorzy mogliby się odwołać. Ponadto w regionach nadal jest niewiele interesujących budynków gotowych do sprzedaży funduszom, a poziom wiedzy inwestorów na temat specyfiki rynków pozawarszawskich jest stosunkowo niski – uważa Krzysztof Misiak.

Mimo tego zainteresowanie ze strony funduszy sukcesywnie będzie się przesuwało w kierunku miast regionalnych.

Jak dodaje Piotr Puchalski, dyrektor zarządzający w dziale doradztwa inwestycyjnego Savills, obecnie budowane obiekty w miastach regionalnych już nie ustępują pod względem specyfikacji technicznej biurowcom powstającym w Warszawie.

– Duży napływ najemców do miast regionalnych, a co za tym idzie, relatywnie niskie poziomy pustostanów stanowią dla inwestorów istotny, pozytywny czynnik przy podejmowaniu decyzji. Stąd zainteresowanie rynkami regionalnymi będzie rosło. A warto mieć na uwadze, iż inwestorzy o najmniejszej skłonności do ryzyka nabywali do tej pory obiekty biurowe w zasadzie tylko w Warszawie. Miasta regionalne były zaś w kręgu zainteresowania kupców akceptujących wyższe ryzyka, stąd należy te rynki traktować jako uzupełniające się – opowiada Piotr Puchalski.