W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany jest pogląd, że poszczególni członkowie tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych, których co zasady reprezentuje zarząd wspólnoty, mogą być stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, jeżeli wykażą swój indywidualny, własny interes prawny, by mogli wystąpić jako strony w postępowaniu administracyjnym.
Sprawa tego typu trafiła na początku tego roku do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim.
Otóż pewna wspólnota mieszkaniowa zamierzała przebudować piwnice zarządzonego przez siebie budynku wielorodzinnego. Miała w nich powstać kotłownia na paliwo stałe ze składu opału. Starosta udzielił wspólnocie wymagane pozwolenie na planowane roboty budowlane. Nie spodobało się to jednak kilku członkom wspólnoty, których mieszkania znajdowały się nad planowanymi pomieszczeniami kotłowni. Zwrócili się oni o wznowienie postępowania i uchylenie decyzji o pozwoleniu na roboty budowlane.
W swoim wniosku wskazali, że przebudowa piwnicy na kotłownie w stosunku do ich lokali znajdujących się nad kotłownią oddziałuje na ich prawo własności w ten sposób, że je ogranicza, powodując także zmniejszenie cenowe w ewentualnej sprzedaży, ogranicza prawo do swobodnego odpoczynku i snu zadowalających warunkach (hałas, wibracje, zanieczyszczenia powietrza poprzez kanały technologiczne).
Starosta nie dopatrzył się, jednak podstaw do uchylenia decyzji. W uzasadnieniu wskazał, że zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa członek wspólnoty mieszkaniowej może wystąpić jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym, w sprawie w której występuje wspólnota mieszkaniowa, reprezentowana przez właściwy organ, pod warunkiem, że wykaże własny zindywidualizowany i skonkretyzowany interes prawy. Zdaniem starosty, członek wspólnoty aby wykazać, iż przysługuje mu indywidualnie przymiot strony w postępowaniu musiałby wykazać obok tytułu prawnego do lokalu, także, iż należący do niego lokal znajduje się w sferze oddziaływania projektowanych robót budowlanych, wyznaczonej na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tymi robotami ograniczenia w zagospodarowaniu tego obszaru, tj. że należący do niego lokal znajduje się w obszarze oddziaływania projektowanych robót budowlanych.
Tymczasem w opinii starosty, przy zachowaniu rozwiązań zawartych w projekcie budowlanym, podnoszone przez członków wspólnoty zagrożenia nie wystąpią, a tym samym nie zakłócą swobodnego odpoczynku i snu w zadowalających warunkach.
Stanowisko starosty podzielił wojewoda. Zwrócił on uwagę, iż członkowie wspólnoty nie wskazali przepisów prawa, które zostałyby naruszone w związku z udzieleniem pozwolenia na realizację inwestycji i które uzasadniałyby uznanie ich za stronę postępowania. Nie wykazali zatem indywidualnego interesu prawnego odrębnego od interesu wspólnoty mieszkaniowej uprawniającego ich do występowania w postępowaniu obok reprezentującego ich zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
Inaczej całą sprawę ocenił sąd administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim (sygn. akt II SA/Go 36/15), który uchylił obie decyzje.
Zdecydował fakt, iż lokale członków wspólnoty znajdowały się nad planowaną kotłownią, a w związku z tym, potencjalnie może zaistnieć sytuacja powodowania nadmiernego hałasu czy wydzielania nieprzyjemnych zapachów. Tymczasem zdaniem sądu już sama ta możliwość dawała skarżącym status strony postępowania o pozwolenie na budowę.
Jak wyjaśniono, pod pojęciem ograniczenia sposobu korzystania z wyodrębnionych lokali mieszkalnych należy rozumieć również utrudnienia w możliwości ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Zatem skarżący powinni mieć możliwość sprawdzenia, czy faktycznie ograniczenia związane z planowaną inwestycją zostaną zachowane i nie zostaną naruszone. - Samo zachowanie warunków technicznych np. w zakresie hałasu czy wibracji, nie oznacza jeszcze, że właściciele wyodrębnionych lokali nie mogą być stronami postępowania o wydanie pozwolenia na budowę – zauważył WSA.
