Wyboru wykonawcy w zależności od wielkości inwestycji dokonuje w przetargach Dolcan. Wykonawca dobiera sobie podwykonawców.

– Odpowiada on za całość budowy. Do tej pory współpracowaliśmy m.in. ze Strabagiem, Pribo, Unibepem – podaje Marcin Orzechowski, dyrektor działu inwestycji w spółce Dol- can. – Do przetargu jest z reguły zaproszonych ok. pięciu wykonawców. To renomowane firmy. Wcześniej sprawdzamy ich kondycję finansową, doświadczenie w realizacji podobnych obiektów, zespoły ludzi, którzy mogą się zająć daną inwestycją, zaplecze techniczne, ale też prowadzone spory sądowe.

Wykonawca idealny

Dolcan ma wpływ na wybór podwykonawców. – Wykonawca przedstawia nam projekt umowy z firmą – tłumaczy Marcin Orzechowski. – W przypadku jakichkolwiek wątpliwości mamy pełne prawo ją odrzucić.

Na generalnych wykonawców, którzy cieszą się uznaniem w danym regionie, stawia Grupa Galinvest. – Unikamy bezpośredniej pracy z podwykonawcami i koordynowania projektów inwestycyjnych we własnym zakresie – mówi Łukasz Ziob, prezes Grupy Galinvest. – Działalność deweloperska niesie z sobą ryzyko na różnych etapach realizacji projektu. Nie chcemy brać na siebie dodatkowego ryzyka będącego po stronie generalnego wykonawcy.

Galinvest zawsze gwarantuje sobie w umowie wpływ na wybór podwykonawców. – Czasem korzystamy z tej możliwości, ale bardzo często nie ingerujemy w wybór podwykonawcy, ograniczając się do kontroli, jak wykonawca wypełnia swoje obowiązki związane z wprowadzaniem firm na plac budowy – tłumaczy Łukasz Ziob.

Jego zdaniem nie ma wykonawców idealnych do realizacji każdej inwestycji. – Jedni sprawdzają się przy mniejszych projektach, inni mają narzędzia do realizacji dużych osiedli. Przy mniejszych byliby za drodzy – tłumaczy prezes Grupy Galinvest, która bierze pod uwagę stabilność finansowa generalnego wykonawcy. Chodzi o pewność, że osiedle powstanie na czas. – Analizujemy też historię wykonanych budów oraz jakość usług – mówi prezes Ziob.

Jego firma rzadko wybiera ofertę, która początkowo jest najtańsza. – Po analizie i doprecyzowaniu zakresu prac okazuje się, że ostateczna cena jest znacznie wyższa – tłumaczy.

Generalnych wykonawców w przetargach wybiera RED – Real Estate Development. Roma Pikulska z tej firmy mówi, że decydujące znaczenie ma relacja ceny do jakości. – Czuwamy nad całością budowy i wyborem podwykonawców – dodaje.

Grupa Archicom, jak podkreśla Tomasz Sujak, dyrektor ds. handlowych, kontroluje inwestycje od projektu po generalne wykonawstwo. – To element naszej strategii, która gwarantuje nam optymalizację kosztów i oddawanie inwestycji w zapowiadanych terminach – wyjaśnia Tomasz Sujak. – W naszych rękach pozostaje generalne wykonawstwo. Koordynacja procesu polega na zarządzaniu pracami na budowie i korzystaniu z usług podwykonawców w poszczególnych etapach. Często decydujemy się na podwykonawcę, który odpowiada za znaczną część prac. Sami również realizujemy inwestycje, gdzie bezpośrednio zatrudniamy podwykonawców.

Na referencje i doświadczenie wykonawcy zwraca uwagę Dom Development. Z niektórymi firmami deweloper współpracuje od kilku lub nawet kilkunastu lat. – To m.in. Unibep, Eiffage Budownictwo Mitex, Hochtief, Erbud, Kalter, Budner, Rodex – wylicza Radosław Bieliński, rzecznik Dom Development. – Wybór podwykonawców pozostawiamy generalnemu wykonawcy. Oczekujemy jednak, że będzie czuwał nad jakością prac.

Popularne i luksusowe

Rolę generalnego wykonawcy osiedli Unidevelopment pełni Unibep. – To notowana na GPW spółka z naszej grupy kapitałowej, która realizuje projekty dla wielu czołowych inwestorów – mówi Dariusz Huta, dyrektor ds. realizacji inwestycji w Unidevelopment.

Nie ma określonej liczby podwykonawców, którzy pracują na budowie. – Inwestycja może być prowadzona w jednym czasie nawet przez kilkunastu podwykonawców. Wszystko zależy od etapu budowy – im wyższy stopień zaawansowania, tym więcej ekip – tłumaczy Marcin Orzechowski. – Generalny wykonawca dobiera firmy specjalizujące się w danej dziedzinie. Osobne firmy mogą wykonywać konstrukcje, instalacje sanitarne, elektrykę, wodociągi czy urządzać zieleń.

Na osiedlu Saska budowanym w Warszawie przez Dom Development pracowało ok. 900 osób z firmy generalnego wykonawcy oraz jej podwykonawców.

Dariusz Huta zauważa, że grono zaangażowanych w inwestycję firm zmienia się w czasie jej realizacji. – Łącznie w trakcie budowy może pracować nawet ponad 50 firm podwykonawczych – podaje dyrektor z Unidevelopment.

Radosław Bieliński podkreśla, że każdy projekt deweloperski jest inny. – Przyjmuje się, że koszty realizacji inwestycji to ok. 50 proc. wartości mkw. mieszkania – mówi.

Marcin Orzechowski dodaje, że na cenę mkw. lokalu składa się wiele elementów. – Koszty wykonawstwa i materiałów to ok. 45–55 proc. Robocizna ma często największy wpływ na ostateczną cenę mieszkania – twierdzi.

Łukasz Ziob zauważa, że jednostkowy koszt wybudowania metra powierzchni użytkowej tylko w części zależy od generalnego wykonawcy. Najważniejszy jest projekt. Pod uwagę trzeba wziąć stosunek powierzchni użytkowej (czyli tej do sprzedania) do powierzchni całkowitej obiektu. – Im więcej tej drugiej do wytworzenia, tym wyższy koszt wytworzenia powierzchni użytkowej – tłumaczy.