Sąsiad dowie się o budowie z BIP

Rz: Jak wybudować dom lub siedzibę małej firmy przy minimum formalności – na jakim terenie to możliwe i w przypadku jakich obiektów?

Michał Sołtyszewski, prawnik w Kancelarii BWW Law & Tax. Absolwent studiów prawniczych w Kolegium Prawa Akademii Leona Koźmińskiego w Warszawie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości: Przypomnijmy, że 28 czerwca 2015 r. weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego, której zadaniem było uproszczenie procedur związanych z procesem inwestycyjnym. Wśród usprawnień wprowadzono możliwość budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na podstawie zgłoszenia zamiast wymaganej uprzednio konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Tryb ten może znaleźć zastosowanie w przypadku budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.

Wątpliwa jest natomiast, w mojej ocenie, możliwość zastosowania tego uproszczonego trybu w przypadku budynków o mieszanym przeznaczeniu, np. mieszkaniowo-usługowym, w których część pomieszczeń stanowić będzie siedzibę firmy zatrudniającej na miejscu pracowników.

Skoncentrujmy się więc na sytuacji, gdy w domu jednorodzinnym prowadzona jest jednoosobowa działalność gospodarcza, na której skutek budynek nie traci charakteru mieszkalnego. Od czego inwestor powinien zacząć załatwianie formalności związanych z budową?

Plany inwestycyjne należy rozpocząć od poznania sytuacji planistycznej nieruchomości. O dopuszczalnym sposobie zagospodarowania nieruchomości dowiemy się z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która dopuszcza realizację na nieruchomości budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Warto w tym miejscu zauważyć, że także zmiana sposobu korzystania z obiektu budowlanego w całości lub części będzie wymagać uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgłoszenia budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego należy dokonać przed starostą (w miastach na prawach powiatu przed prezydentem miasta), właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Jakie dokumenty trzeba dołączyć do zgłoszenia?

Należy przygotować cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi.

Trzeba także złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Sam wniosek często składany jest nie przez wykonawcę czy kierownika budowy, ale przez pracownika biura projektowego, który działa w imieniu inwestora jako jego pełnomocnik. Architekt sprawnie odpowie na ewentualne pytania uzupełniające organu, naniesie konieczne korekty w projekcie budowlanym.

Warto także zauważyć, że wspomniana nowelizacja prawa budowlanego, która wprowadziła tryb uproszczony dla realizacji budynków mieszkalnych jednorodzinnych, umożliwiła także wystąpienie o wydanie pozwolenia na budowę dla tego typu inwestycji. Pozwolenie na budowę może stanowić istotny walor nieruchomości na wypadek zamiaru jej sprzedaży, co potencjalnie przełoży się na wzrost jej wartości.

Czy zawsze potrzebny jest projekt do rozpoczęcia inwestycji – np. także w sytuacji, jeśli inwestor rozbudowuje już istniejący dom, dobudowując siedzibę firmy?

Zarówno w przypadku wzniesienia budynku od podstaw, jak i jedynie rozbudowy już istniejącego domu konieczne będzie przedłożenie projektu budowlanego.

Kiedy można przystąpić do budowy?

Do budowy domu, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, można przystąpić po zgłoszeniu zamiaru rozpoczęcia robót budowlanych i uzyskaniu tzw. milczącej zgody starosty.

Co oznacza „milcząca zgoda"?

Milcząca zgoda oznacza bezskuteczny upływ terminu, w którym organ może wnieść sprzeciw. W przypadku prac wykonywanych na podstawie zgłoszenia do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w terminie 30 dni, co oznacza wydanie „milczącej zgody" na prowadzenie takich prac.

A co oznacza sformułowanie „obszar oddziaływania" budynku?

Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 ust. 20 prawa budowlanego przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.

Innymi słowy: jeżeli planowana inwestycja ograniczy możliwość zabudowy innych nieruchomości, to nieruchomości te znajdują się w obszarze oddziaływania takiego planowanego obiektu.

Prawidłowe określenie obszaru oddziaływania obiektu determinuje tryb, w którym możliwe będzie zrealizowanie inwestycji. Jeśli choć jedna nieruchomość sąsiednia znajduje się w obszarze oddziaływania planowanego budynku, wówczas inwestor będzie musiał uzyskać pozwolenie na budowę.

Jak o inwestycji dowie się sąsiad i kiedy może się skutecznie sprzeciwić tej budowie?

Starosta zamieszcza w Biuletynie Informacji Publicznej, na stronie internetowej urzędu, w ciągu trzech dni od dnia:

- doręczenia zgłoszenia – informację o dokonaniu zgłoszenia zawierającą imię i nazwisko albo nazwę inwestora oraz adres i opis projektowanego obiektu;

- wniesienia sprzeciwu – informację o dacie jego wniesienia;

- upływu terminu na wniesienie sprzeciwu – informację o braku wniesienia sprzeciwu.

To właśnie za pośrednictwem Biuletynu Informacji Publicznej sąsiad się dowie o planowanej inwestycji oraz o aktualnym etapie postępowania poprzedzającego rozpoczęcie robót. Nie będzie on mógł jednak skutecznie sprzeciwić się budowie, jeśli nie wykaże swojego interesu prawnego do wzięcia udziału w przedmiotowym postępowaniu. A to wymaga udowodnienia, że nieruchomość sąsiada znajduje się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji, czyli że planowana inwestycja ograniczy potencjał budowlany nieruchomości sąsiada.

Jakie formalności czekają inwestora w trakcie budowy?

Zgodnie z art. 18 prawa budowlanego do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych:

- opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,

- objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,