Rynek najmu nabiera tempa już w lipcu. Głównymi graczami są tradycyjnie studenci, którzy szukają mieszkań na nowy rok akademicki – mówi Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości. – To właśnie oni odpowiadają za znaczną część popytu, co przekłada się na wzrost zainteresowania mniejszymi lokalami, zwłaszcza kawalerkami i dwupokojowymi mieszkaniami – dodaje.
Wydrowski zaznacza, że dzisiejszy rynek najmu kształtują nie tylko studenci. – Jest też grupa młodych profesjonalistów, którzy wstrzymują się z zakupem mieszkania w oczekiwaniu na nowe programy dopłat do kredytów – mówi. – Dodatkowo wciąż mamy migrację wewnętrzną. Są osoby, które zmieniają miejsce zamieszkania z powodów zawodowych lub osobistych. Szukają lokalu na wynajem. A to tylko zwiększa konkurencję na tym rynku.
Czytaj więcej
W ciągu pięciu lat stawki najmu mieszkań poszły w górę nawet o 30 – 50 proc. – wynika z raportu Expandera i Rentier.io. Czynsze już jednak mocno ni...
Duża oferta mieszkań na wynajem
Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse, zauważa, że mimo zbliżającego się roku akademickiego ofert wynajmu mieszkań jest nadal dużo. – Jak zwykle dość szybko znikają te najbardziej korzystne dla studentów. To lokale w rozsądnej cenie, na osiedlach dobrze skomunikowanych z uczelnią – wskazuje. – W odróżnieniu od poprzednich lat podaż lokali utrzymuje się na dość wysokim poziomie. W wielu przypadkach stawki najmu można więc negocjować. Otwartość na takie negocjacje jest w interesie właścicieli mieszkań.
Z kolei Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, uważa, że duża oferta mieszkań na wynajem utrzymuje się praktycznie od wiosny. – I to we wszystkich lokalizacjach i standardach. To zarówno mieszkania jednopokojowe, jak i większe, kompletnie urządzone, po remontach, ale też w tzw. standardzie hotelowym oraz lokale „po babci” – wskazuje Błeszyński. – Mieszkania są oferowane na wynajem i długoterminowy, i krótkoterminowy.
Na najmy wpływa sytuacja na rynku sprzedaży mieszkań. – Sprzedaż wyhamowała, więc właściciele mieszkań, by nie tracić, wystawiają lokale na wynajem, by mieć przychody – mówi Tomasz Błeszyński. Jego zdaniem najemców jest mniej niż kiedyś. – Poważną grupą były osoby z Ukrainy. Ale dziś o mieszkania pytają rzadziej – zauważa. Ekspert podkreśla, że rynek najmu z utęsknieniem wyczekuje na studentów. – Ale i tu jest duża konkurencja ośrodków akademickich i uczelni, które przygotowują bazę noclegową. Wiele uczelni przez lata wyremontowało lub wybudowało swoje domy studenckie – zaznacza. – Akademiki nadal cieszą się popularnością m.in. ze względu na cenę. Na rynku studenckim od lat panuje duża migracja. Część osób wybiera studia w rodzinnym mieście, część dojeżdża na uczelnie, więc nie wynajmuje mieszkań.
Z analiz portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że średnia stawka najmu jednopokojowych mieszkań w Warszawie w lipcu br. to ponad 2,8 tys. zł miesięcznie, dwupokojowych – 4,2 tys. zł. W Krakowie to ponad 2,3 tys. zł (jeden pokój) i ponad 3,1 tys. zł (dwa), w Gdańsku – niespełna 2,5 tys. i niespełna 3,3 tys. zł, we Wrocławiu – ponad 2,2 tys. i niespełna 3,1 tys. zł, w Poznaniu – 1,9 tys. i ponad 2,6 tys. zł, w Łodzi – niemal 1,5 tys. i ponad 2 tys. zł, w Lublinie – niespełna 2 tys. i ponad 2,5 tys. zł, odpowiednio.
Łukasz Wydrowski zapewnia, że stawki najmu można negocjować, choć – jak zaznacza – nie jest to łatwe.
– Właściciele mieszkań wiedzą, że popyt na wynajem, szczególnie w miastach akademickich, jest duży – mówi prezes Estatic Nieruchomości. – Wszystko zależy jednak od konkretnej sytuacji. W większych miastach, gdzie oferta lokali jest szeroka, stawki można próbować negocjować, zwłaszcza jeśli mieszkanie długo stoi puste lub pojawiły się problemy z dotychczasowym najemcą. Właściciele są bardziej skłonni do rozmów, gdy najemca chce zawrzeć umowę na dłużej, oferując stabilność finansową.
Ale jak zastrzega Wydrowski, na spektakularne obniżki nie ma co liczyć. – Maksymalnie można zyskać kilkadziesiąt złotych, co przy obecnych stawkach jest raczej symboliczne – zauważa.
Tomasz Błeszyński ocenia zaś, że proponowane w ogłoszeniach stawki to głównie oczekiwania właścicieli, często ustalane nie na podstawie danych z rynku, ale własnego widzimisię. – Rynek szybko te oczekiwania weryfikuje. Jeśli mieszkanie nie wynajęło się przez kilka tygodni czy miesięcy, wtedy warunki i stawkę najmu negocjuje się znacznie łatwiej – dodaje.
Trzeba też pamiętać, że najemca płaci nie tylko czynsz. Ponosi też opłaty eksploatacyjne – za wodę, ogrzewanie, śmieci, energię elektryczną i gaz. – Koszty utrzymania mieszkań rosną z miesiąca na miesiąc, co przekłada się na domowe budżety – mówi Błeszyński. – Dlatego też poszukujący mieszkania coraz częściej zwracają uwagę nie tylko na standard lokalu, czynsz, ale i koszty utrzymania. Myślę, że jesienią te koszty jeszcze wzrosną, co przełoży się bezpośrednio na rynek najmu.
Portfel inwestycyjny złożony z nieruchomości
Pytany o prognozy dla rynku najmu Łukasz Wydrowski mówi o stabilizacji z lekkimi zwyżkami cen, zwłaszcza pod koniec lata, gdy sezon najmu studenckiego osiągnie szczyt. – W dalszej perspektywie sytuacja może się zmienić, jeśli nastąpi znaczący napływ ludności z Ukrainy, co znowu może podnieść stawki najmu, zwłaszcza w miastach granicznych i w dużych aglomeracjach – przewiduje. – Z drugiej strony odroczenie programów dopłat do kredytów może sprawić, że więcej osób zdecyduje się na wynajem zamiast na zakup mieszkania, co utrzyma duże zapotrzebowanie na lokale.
Czytaj więcej
Mieszkania w blokach z wielkiej płyty są zwykle o ok. 10–18 proc. tańsze od lokali w nowoczesnych budynkach.
Wydrowski zauważa też trend zmniejszania się metrażu wynajmowanych mieszkań. – To wynik zwiększonej liczby nowych, mniejszych lokali oddawanych do użytku przez deweloperów – wyjaśnia.
Warto dziś zainwestować w mieszkanie? Tomasz Błeszyński nie ma wątpliwości, że inwestowanie w nieruchomości jest opłacalne, jeśli tylko robi się to racjonalnie. – Portfel inwestycyjny można z powodzeniem budować, opierając się na wszystkich rodzajach nieruchomości. Ciekawe oferty, w które warto zainwestować w krótszym czy dłuższym okresie, znajdziemy w każdym segmencie – mówi doradca.
Z kolei Marcin Jańczuk zauważa, że inwestowanie w mieszkania na wynajem paradoksalnie jest bardziej opłacalne w miastach średniej wielkości niż w największych metropoliach, gdzie konkurencja jest znacznie większa. – Przy wyborze lokalizacji trzeba jednak pamiętać o chłonności rynku i perspektywach jego rozwoju – zaznacza. – Lokalne ośrodki są dość zróżnicowane, a ich analiza, zwłaszcza dla inwestora spoza rynku, bywa znacznie trudniejsza niż w przypadku dużych miast, gdzie chociażby mamy większy dostęp do danych.
Gdy najemca nie płaci za mieszkanie
Jak najemcy wywiązują się ze swoich zobowiązań? Z raportu „Moralność płatnicza najemców i najemczyń w Polsce” opracowanego przez Polityka Insight i simpl.rent wynika, że w hierarchii opłat czynsz za wynajmowane mieszkanie jest dla Polaków priorytetem – przed rachunkami za media czy ratą kredytu. – Zdecydowana większość najemców (94 proc.) zgadza się ze stwierdzeniem, że czynsz należy zawsze płacić. Trzech na czterech uważa, że niepłacenie czynszu w terminie jest złą praktyką i świadczy o nieuczciwości najemcy – mówią autorzy raportu. – Jednak aż 45 proc. najemców w Polsce przyznaje, że zdarzyło im się nie zapłacić czynszu na czas. Choć dla zdecydowanej większości miało to charakter incydentalny, niemal co piąty najemca (18 proc.) nie zdążył z płatnością wielokrotnie. Co więcej, dla zdecydowanej większości respondentów (84 proc.) jednorazowe opóźnienie w płatności jest wybaczalne.
Powody, które zdaniem najemców mogą uzasadnić opóźnienie płatności za najem mieszkania, to w większości wyjątkowe, stresujące wydarzenia dotyczące ich samych lub ich bliskich, ale także relacja z właścicielem mieszkania. Dla jednej czwartej ankietowanych (25 proc.) niedotrzymywanie terminów przez wynajmującego to wystarczający powód, aby spóźnić się z płatnością za najem.
Czytaj więcej
W szczycie sezonu lokale znikają w kilka godzin. Na kawalerkę trzeba mieć od 1,6 tys. zł w Lublinie do 2,5 tys. zł w stolicy.
