– To był najlepszy wynik w historii rynku biurowego w Polsce. Najemcy zawarli w 2015 r. umowy na ok. 1,5 mln mkw., z czego aż 834 tys. mkw. przypadło na Warszawę – podkreśla Anna Młyniec, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych i reprezentacji najemcy w firmie JLL.

Dodaje, że w stolicy było widać dominację szeroko pojętego sektora usług, który miał 24-proc. udział w popycie na biura, jak również aktywność IT i telekomunikacji – 19 proc.

– Poza Warszawą głównym najemcą powierzchni biurowych pozostaje branża nowoczesnych usług dla biznesu. Na firmy z tego sektora przypadło ok. 56 proc. popytu rejestrowanego w 2015 r. na głównych regionalnych rynkach biurowych – podaje Anna Młyniec.

Szło jak po maśle

Nadal największym rynkiem biurowym jest Warszawa, ale miasta regionalne są dla niej coraz większą konkurencją. Według JLL najczęściej wybierane przez najemców stołeczne dzielnice biurowe w 2015 r. to Mokotów (229 tys. mkw. wynajęte) i tzw. obrzeża centrum, w tym Wola (227 tys. mkw.).

Największe stołeczne umowy najmu 2015 r. to m.in. wynajęcie ponad 21 tys. mkw. w Warsaw Spire czy kontrakty podpisane przez PZU (17,5 tys. mkw. w Konstruktorska Business Center), mBank (17,5 tys. mkw. w pałacu Jabłonowskich), EY (13,5 tys. mkw. w Rondo 1) oraz Aviva (12 tys. mkw.) w Gdański Business Center.

Nadal wiele biur jest w budowie. Czy będą na nie chętni? – Naszym zdaniem popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe w Warszawie utrzyma się na wysokim poziomie również w 2016 i 2017 r. – prognozuje Anna Młyniec.

Z danych JLL wynika, że poza Warszawą firmy wynajęły w minionym roku aż 683 tys. mkw. Najwięcej w Krakowie – 226 tys. mkw. Natomiast największy wzrost dotyczył Poznania, w którym podpisano umowy najmu na 65 tys. mkw., czyli trzy razy więcej niż w 2014 r.

– Wiele istniejących firm, ale także nowych na polskim rynku koncernów, wynajęło powierzchnie w Trójmieście, Łodzi, Wrocławiu i Katowicach, w których popyt brutto wzrósł odpowiednio o: 61 proc., 53 proc., 34 proc. i 29 proc. w porównaniu z 2014 r. Tak dobra koniunktura w znacznej mierze podyktowana była największą dotąd liczbą dużych transakcji najmu. Poza stolicą zawarto bowiem 13 kontraktów powyżej 10 tys. mkw. – wyjaśnia Mateusz Polkowski, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa w JLL.

Warto wspomnieć największe transakcje najmu w ubiegłym roku na głównych rynkach poza Warszawą. Zawarły je takie firmy, jak m.in. mBank w Łodzi (24 tys. mkw. w Przystanek mBank), Shell w Krakowie (22 tys. mkw. w Dot Office), IBM we Wrocławiu (20 tys. mkw. w Wojdyła Business Park), Capgemini w Krakowie (17 tys. mkw. w Quattro Business Park) oraz State Street w Gdańsku (15 tys. mkw. w Alchemii II).

Rosły na potęgę

W ubiegłym roku w Warszawie firmy oddały do użytku ponad 277 tys. mkw. w takich projektach, jak m.in. Postępu 14 (34 tys. mkw. – największy stołeczny biurowiec ukończony w zeszłym roku) czy Royal Wilanów (29,8 tys. mkw.).

Natomiast na głównych rynkach biurowych poza stolicą firmy oddały obiekty o łącznej powierzchni ok. 365 tys. mkw. Największe z nich to: Business Garden w Poznaniu (40,5 tys. mkw.), Dominikański we Wrocławiu (35,7 tys. mkw.) oraz Alchemia II w Gdańsku (21,5 tys. mkw.).

– Dziś w Polsce buduje się prawie 1,5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego najwięcej – ponad 700 tys. mkw. – przypada na Warszawę. Następny jest Wrocław – 184 tys. mkw., i Kraków – 183 tys. mkw. – wylicza Mateusz Polkowski. – Jeśli plany deweloperów zostaną zrealizowane zgodnie z przyjętym harmonogramem, w 2016 r. na rynek biurowy w Polsce może trafić nawet 900 tys. mkw.: 400 tys. mkw. w Warszawie oraz 500 tys. mkw. w pozostałych głównych miastach.

Największe projekty, które zostaną oddane do użytku w tym roku, to dwa warszawskie wieżowce – Warsaw Spire i Q22.

Pomysł na pustki

JLL podaje, że wskaźnik pustostanów w Warszawie na koniec 2015 r. wyniósł 12,3 proc. Jednak w centrum było to aż 15,8 proc., podczas gdy na obrzeżach – i poza nimi – niespełna 12 proc.

Poza Warszawą najwyższy poziom powierzchni niewynajętej zarejestrowany został w Szczecinie (18,4 proc.), w Poznaniu (15,9 proc.) i Katowicach (13,2 proc.). Najmniej pustych biur czekało na chętnych w Krakowie (5,5 proc.), w Łodzi (6,9 proc.) i we Wrocławiu (8,6 proc.).

Za ile oferują powierzchnie właściciele budynków? Według portalu Bazabiur.pl miesięczne czynsze w Warszawie nieznacznie spadły w ciągu roku: w centrum z 22–24 euro do 21–23,5 euro za mkw. Poza centrum wahają się od 11 do 18 euro za mkw. miesięcznie. Wynajmujący czują presję na zniżki, stąd czynsze efektywne są średnio 15–20 proc. niższe od stawek transakcyjnych. Choć dla kluczowych najemców pakiet zachęt może być jeszcze korzystniejszy – twierdzą pośrednicy.

Poza Warszawą najwyższe czynsze transakcyjne pozostawały na relatywnie stałym poziomie. Na koniec 2015 r. miesięczne stawki wahały się od 11–12 euro za mkw. w Lublinie, do 14–14,5 euro za mkw. w Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie.

– Jednak w związku z rosnącą konkurencją stawki te mogą ulec obniżeniu w 2016 r. – prognozują agenci JLL.

Ale nie tylko cenami będą walczyć o najemców właściciele budynków. Jak mówi Hadley Dean, szef Compass Offices EMEA, firmy potrzebują coraz więcej elastycznych rozwiązań.

– Podpisywanie długoterminowych kontraktów, o ile nie jest się dużą korporacją, odchodzi do lamusa. Ale nawet w korporacjach ludzie wykorzystują biuro trochę jak hotel, siedząc codziennie w innym miejscu. Coraz więcej uwagi przywiązuje się do wyglądu samego wnętrza – chodzi o to, by było urządzone w komfortowy i kreatywny sposób: wygodne fotele, kanapy, do tego coś, co zapewni relaks – automaty do gier zręcznościowych czy kręgle – wylicza Hadley Dean. – Sposób, w jaki korzystamy z biura, zmienia się bardzo szybko. Kolejny trend to budowanie kreatywnej społeczności z ludzi, którzy wokół nas pracują. Społeczność ta nagradzana jest bonusami i rabatami za wzajemne wspieranie się w biznesie, co oznacza, że tradycyjny networking, który koncentrował się wokół wymiany wizytówek podczas warsztatów, przybiera teraz ekonomiczną postać.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, g.blaszczak@rp.pl

Opinia

Zuzanna Paciorkiewicz | ekspert firmy Cushman & Wakefield

Dużo powierzchni biurowej na wynajem umacnia pozycję negocjacyjną najemców i zwiększa ich wymagania wobec właścicieli i zarządców budynków.

Szczególnie widać to na rynku warszawskim. Dlatego tak ważne jest dbanie o wysoki standard biurowca i wypracowanie bardzo dobrych relacji z najemcami.

Firmy kładą coraz większy nacisk na projekt i jakość wykończenia wnętrz, które mają być spójne z ich wizją i wartościami. Aranżacja powierzchni wspólnych i wprowadzanie udogodnień, takich jak: kawiarnia, siłownia czy też strefa rozrywki i odpoczynku dla pracowników, tworzą atrakcyjne i wydajne środowisko pracy. Dzięki temu rośnie prestiż obiektu.

W perspektywie kolejnych lat wyzwaniem i zarazem szansą dla zarządzających biurowcami są nowe technologie. Zwiększają one energooszczędność obiektu i wydajność systemów. Usprawniają także komunikację z najemcami poprzez wprowadzenie różnorodnych aplikacji mobilnych. Dużym udogodnieniem jest również rozbudowany portal i helpdesk dla najemców.

Kolejnym ważnym zadaniem stojącym przed zarządcami są działania mające na celu podniesienie jakości infrastruktury otaczającej budynek i współpraca z miastem na rzecz społeczności lokalnych.