O dobrej sytuacji na rynku mieszkań używanych mówią eksperci Metrohouse. – Koniec ubiegłego roku był dla agentów bardzo pracowity, ale w styczniu nie odnotowaliśmy wielkiego spowolnienia – zastrzega Katarzyna Majewska, dyrektor warszawskiego oddziału tej agencji. – W 2015 roku wzrosła liczba klientów gotówkowych. Spodziewamy się, że w tym roku takich transakcji będzie jeszcze więcej – prognozuje. Na rynek mieszkań trafią m.in. pieniądze z nisko oprocentowanych lokat.

Kupią mniejsze

Waldemar Oleksiak, ekspert Emmerson Realty, mówi, że koniec roku to najczęściej czas finalizacji wcześniej zaczętych spraw. – Tak jest także na rynku nieruchomości. Klienci, którzy zwlekają z transakcją, mobilizują się, mając też na uwadze np. zmiany na rynku kredytowym – opowiada. Od tego roku, zadłużając się na nieruchomość, trzeba mieć większy wkład własny. Część klientów obawiała się też podniesienia bankowych marż. – Styczeń czy nawet pierwszy kwartał to tradycyjnie spadek liczby transakcji. To czas rodzinnych wyjazdów, co nie sprzyja zakupom na rynku nieruchomości – tłumaczy ekspert.

Także Joanna Lebiedź, pośredniczka z ReMax Action/Lebiedź Nieruchomości, zwraca uwagę, że pierwszy kwartał na rynku nieruchomości jest zazwyczaj najbardziej sennym i spokojnym czasem. – Po bardzo leniwym okresie świąt i Nowym Roku ledwie przyzwyczaimy się do normalnego trybu pracy, a już wkraczamy w okres ferii zimowych – wyjaśnia. – Najkrótsze dni w roku i niskie temperatury nie sprzyjają też wędrówkom w poszukiwaniu własnych czterech kątów – dodaje.

Zdaniem Joanny Lebiedź część klientów rzeczywiście obawiała się zmian na rynku kredytowym. – To było swoistym katalizatorem dla wielu decyzji o zakupie nieruchomości jeszcze w czasie obowiązywania starych przepisów dotyczących mniejszego, 10-proc. wkładu – ocenia pośredniczka. – Dlatego też wiele osób wcześniej podjęło decyzję o zakupie nieruchomości. Początek nowego roku to przede wszystkim dopinanie transakcji zapoczątkowanych w końcówce poprzedniego.

Według Edyty Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN) w grudniu klienci wcale jakoś specjalnie nie ścigali się z czasem. – Był to miesiąc dobrej sprzedaży, ale porównywalnej z wcześniejszymi miesiącami – zauważa. Także Edyta Krakowiak mówi o zastoju na rynku na początku roku. – To czas wyczekiwania, co się będzie działo z cenami mieszkań i kredytami, stąd niewielka liczba transakcji – wyjaśnia. – Obniżenie zdolności kredytowej, wzrost kosztów kredytu oraz konieczność posiadania wyższego o 5 proc. wkładu własnego zapewne odbiją się niekorzystnie na popycie. Część klientów kupi mniejsze mieszkanie, inni odłożą transakcję do czasu, aż uzbierają potrzebny wkład – prognozuje. Dodaje, że będą i tacy, którzy zrezygnują z kupna mieszkania i nastawią się na wynajem.

Także Katarzyna Majewska ocenia, że dodatkowe 5 proc. wkładu to dla wielu klientów duża bariera. – Ratunkiem są takie programy, jak „MdM" – mówi dyrektor z Metrohouse.

Z kolei Joanna Lebiedź zauważa, że ze snu zimowego zaczynają się budzić inwestorzy. – Wszyscy z ciekawością patrzymy w przyszłość. Jeszcze nie wiemy, jak w związku ze zmianą w sposobie kredytowania oraz projektowaną zmianą dotyczącą sprzedaży gruntów rolnych będzie się zachowywał rynek – podkreśla pośredniczka.

Co zyska na wartości

Katarzyna Majewska zwraca uwagę na różnicowanie się cen mieszkań w Warszawie. – Nieruchomości w najlepszych lokalizacjach, o wysokim standardzie będą utrzymywać wysokie ceny, co w krajach Europy jest naturalne – podkreśla. – Na cenę wpływa m.in. bliskość metra. Najbardziej będą tracić na wartości budynki z lat 70.–90., choć i w tym przypadku kluczowa jest lokalizacja. Alternatywą są lokale z rynku pierwotnego. Trzeba na nie trochę poczekać, ale ceny są naprawdę atrakcyjne – ocenia.

Zdaniem Waldemara Oleksiaka, aby móc ocenić trendy dotyczące cen, trzeba poczekać do końca pierwszego kwartału. – Na razie nie widać, by ten rok różnił się jakoś specjalnie od poprzedniego – mówi ekspert Emmersona. – Ceny ofertowe są często zawyżane, aby móc je obniżyć w czasie negocjacji o 5–10 proc. – dodaje. Ale, jak zastrzega Oleksiak, reguł tu nie ma. – Są klienci, którzy świetnie znają rynkową cenę swojego mieszkania i nie mają zamiaru jej obniżyć – zwraca uwagę. – Zdarza się, że nawet przy sprzedaży mieszkania z ceną ofertową 1 mln trudno czasem wynegocjować choćby 60 tys. zł rabatu – dodaje.

Z analiz Edyty Krakowiak wynika, że na warszawskim rynku mieszkaniowym nie widać znaczących zmian cen. – Spadek popytu spowodowany brakiem zdolności kredytowej i podniesieniem wkładu własnego nie powinien mieć wpływu na ceny najbardziej poszukiwanych mieszkań, czyli małych, dobrze zlokalizowanych dwójek i trójek – prognozuje przedstawicielka WGLiN. – Na obniżki cen najbardziej będą narażone duże lokale, zwłaszcza z małą liczbą pokoi, mieszkania wybudowane przed 2000 rokiem oraz te na peryferiach, z różnymi mankamentami – twierdzi. Edyta Krakowiak podkreśla, że takie nieruchomości taniałyby jednak tak czy inaczej, bez względu na zdolność kredytową Polaków.

– Na rynek wtórny w Warszawie większy wpływ niż konieczność posiadania zwiększonego wkładu własnego czy poziom zdolności kredytowej ma rynek pierwotny – ocenia przedstawicielka WGLiN. – Nadal jednak, w zależności od atrakcyjności mieszkania, można liczyć na rabaty od kilku do kilkunastu procent – szacuje.