Sprzedaż nowych mieszkań w siedmiu największych miastach w 2022 roku spadła o 35 proc. Deweloperzy zamrozili część inwestycji. Ofertę kierowali zaś do zamożnych klientów. Wzrósł w niej udział drogich i bardzo drogich mieszkań, a w efekcie – średnia cena mkw. lokali – wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl.

Załamanie w „hipotekach"

Podsumowując ubiegły rok, Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, mówi o dużej zależności między rynkiem mieszkaniowym a rynkiem kredytów hipotecznych. - Biuro Informacji Kredytowej (BIK) nie podało jeszcze danych za cały 2022 r., ale w ciągu 11 miesięcy banki udzieliły zaledwie 127,2 tys. takich kredytów, czyli o połowę mniej niż w analogicznym okresie 2021 roku – podaje Marek Wielgo. - Tak małej liczby kredytów mieszkaniowych nie było od czasu przystąpienia do Unii Europejskiej. Banki udzielały ich więcej nawet po wybuchu kryzysu finansowego w 2008 roku. Rekordowy pod tym względem był rok 2007. Kredyt na mieszkanie wzięło wówczas przeszło 314 tys. gospodarstw domowych.

Ekspert przypomina, że do zduszenia popytu na kredyty hipoteczne przyczyniła się nie tylko seria podwyżek stóp procentowych, którą Rada Polityki Pieniężnej zapoczątkowała w październiku 2021 r. ale też rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), nakazująca bankom liczenie zdolności kredytowej przy oprocentowaniu powiększonym o 5 pkt proc. - W efekcie liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych skurczyła się z 18,1 tys. w marcu do 6,6 tys. w listopadzie – wskazuje Wielgo. - Gwałtowny spadek akcji kredytowej zatrzymał się w sierpniu. Od tego czasu kredyt dostawało w ciągu miesiąca średnio 6,6 tys. gospodarstw domowych. Niestety, na rynku pierwotnym, końcówka roku przyniosła spadek sprzedaży.

Zapaść sprzedaży

- Po tąpnięciu sprzedaży nowych mieszkań w czerwcu, aż do listopada utrzymywał się jej delikatny wzrost. Ostatnie dwa miesiące roku przyniosły gwałtowne pogorszenie wyników sprzedażowych firm deweloperskich – zaznacza Marek Wielgo. - Z grudniowych danych naszego serwisu wynika, że w siedmiu największych miastach deweloperzy znaleźli chętnych na ponad 1,8 tys. mieszkań. To aż o 32 proc. mniej niż w listopadzie. Mówimy tu jednak o zagregowanych danych. W każdym z miast sytuacja jest inna. Przykładem może być Gdańsk, gdzie deweloperzy zawarli 262 umowy deweloperskie, czyli o 8 proc. mniej niż w listopadzie. W Katowicach, Łodzi, a zwłaszcza w Poznaniu sprzedaż w grudniu była mniejsza o 50-60 proc.

Serwis szacuje, że w całym 2022 r. deweloperzy sprzedali nieco ponad 32,7 tys. mieszkań - o 35 proc. mniej niż w 2021 r., który był rekordowy pod względem liczby sprzedanych mieszkań. – Popyt najbardziej skurczył się we Wrocławiu (o 43 proc.), Gdańsku (o 38 proc.) i w Warszawie (o 34 proc.) – podaje Marek Wielgo. - Warto jednak zauważyć, że w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi IV kw. 2022 r. przyniósł wyraźny wzrost sprzedaży w porównaniu z poprzednimi trzema miesiącami. Natomiast w Warszawie, Gdańsku, Poznaniu i Katowicach chętnych na mieszkania było w końcówce roku mniej.

Ceny nie spadają

- Logika podpowiada, że skoro z powodu zapaści na rynku kredytowym gwałtownie spada popyt na mieszkania, to ich ceny przynajmniej powinny przestać rosnąć. Tak się jednak w 2022 r. nie stało – podkreśla Marek Wielgo.  Wskazuje trzy powody. - Po pierwsze, przez większość roku mieliśmy do czynienia z galopującym wzrostem kosztów budowy. Po drugie, deweloperzy bardzo umiejętnie ograniczali podaż, aby uniknąć zaostrzenia konkurencji cenowej. Po trzecie, podwyżki stóp procentowych zdusiły popyt głównie ze strony kupujących swoje pierwsze mieszkania na kredyt – tłumaczy.

Deweloperzy mogli liczyć głównie na inwestorów kupujących mieszkania za gotówkę, np. z myślą o wynajmie, lub takich którzy chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe. - Chcąc spełnić oczekiwania zamożnych klientów, firmy deweloperskie wprowadzały na rynek mieszkania o wysokim standardzie, w atrakcyjnej lokalizacji, a więc i w wyższej cenie – mówi Wielgo. – Efektem był wzrost średnich nominalnych cen mkw. mieszkań od 9 do 17 proc.

Analityk serwisu przypomina, że średnia cena mkw. mieszkań zależy od struktury oferowanych lokali. - Średnia wzrosła, bo ubyło mieszkań najtańszych, a równocześnie przybyło drogich i bardzo drogich. Zaskakujące było tempo, w jakim poszła w górę poprzeczka cenowa – ocenia. - Widać to m.in. po tym, jak dramatycznie szybko kurczyła się w największych miastach oferta mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za kw. Np. w Poznaniu udział lokali w cenie nieprzekraczającej tego pułapu zmniejszył się w ciągu ostatnich 12 miesięcy z 25 do 4 proc., a w Łodzi – z 52 do 31 proc. Jednocześnie we wszystkich miastach wzrósł odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za mkw. – zwraca uwagę.

Np. w Łodzi jeszcze rok temu w ogóle nie było takich lokali w ofercie firm deweloperskich. - Obecnie mają w niej 7-proc. udział. Równie spektakularne zmiany w strukturze cenowej oferty deweloperów odnotowano we Wrocławiu, gdzie odsetek mieszkań z ceną przekraczającą 12 tys. zł za mkw. wzrósł z 18 do 40 proc. – podaje Marek Wielgo. - Jest on już niewiele mniejszy niż w Gdańsku i Krakowie. W efekcie stolica Dolnego Śląska dogania te miasta także pod względem średniej ceny mkw. mieszkania. W Katowicach średnia przekroczyła w 2022 r. pułap 10 tys. zł za mkw. Rok temu trzy na dziesięć mieszkań na rynku pierwotnym kosztowało więcej. Dziś już przeszło połowa.

Ekspert podkreśla, że w 2022 r. realnie mieszkania potaniały, bo w tym okresie ich ceny rosły wolniej od inflacji. - Ponadto pod koniec roku średnie ceny ofertowe ustabilizowały się, a transakcyjne spadły, bo wiele firm deweloperskich zaczęło proponować kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy – mówi.

Mniejsza podaż

Rok 2022 przyniósł także wygaszenie aktywności firm deweloperskich. Jest ono widoczne szczególnie w Łodzi (-30 proc.), ale także Poznaniu (-19 proc.), Krakowie(-19 proc.) i Warszawie (-17 proc.). Łącznie w siedmiu największych miastach deweloperzy wprowadzili w 2022 r. do sprzedaży niespełna 35,5 tys. mieszkań, czyli o 14 proc. mniej niż rok wcześniej. - Deweloperzy starają się uzupełniać swoją ofertę. Na przykład w Warszawie wprowadzili w grudniu do sprzedaży 791 mieszkań, czyli o 32 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. Natomiast w Łodzi, Poznaniu, Gdańsku i Wrocławiu zaciągnęli hamulec ręczny – mówi Wielgo. - Widać wyraźnie, że firmy deweloperskie starają się zrównoważyć podaż z popytem. W 2022 r. stan równowagi udało się utrzymać wrocławskim, poznańskim i łódzkim deweloperom. W Krakowie widoczny jest niedobór mieszkań. Grudzień zakończył się w stolicy Małopolski 4-proc. wzrostem oferty nowych lokali w porównaniu z listopadem. Za to aż o 9-10-proc. mniejszy wybór mieli potencjalni nabywcy mieszkań w Gdańsku i Wrocławiu. Oferta zmniejszyła się także w Warszawie, Łodzi, Poznaniu i Katowicach.

Ekspert dodaje, że potencjalnych nabywców powinna ucieszyć wiadomość, że w większości analizowanych miast wybór mieszkań wciąż jest większy niż przed rokiem - np. w Gdańsku aż o 32 proc. - Z kolei w Warszawie mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie było więcej o 14 proc., a we Wrocławiu – o 7 proc. Jednak w Łodzi oferta mieszkań skurczyła się o 7 proc. – wskazuje.