Na rynku rządzi gotówka. Co dalej z tym popytem, biorąc pod uwagę, że w czerwcu Polacy rzucili się na obligacje skarbowe, lokując ponad 14 mld zł? Czy jest już „pozamiatane” i nieruchomości utracą status bezpiecznej przystani?
Nie jest „pozamiatane”. Oczywiście 14 mld zł robi ogromne wrażenie, spodziewaliśmy się reakcji dość mocnej na ofertę głównie obligacji rocznych i dwuletnich opartych na stopie referencyjnej NBP, która jest w trendzie wzrostowym, w granicach 10 mld zł. Mogliśmy się spodziewać dużego odzewu, badając nastrój na rynku nieruchomości. Od rosyjskiej agresji na Ukrainę około 30 proc. potencjalnych nabywców mieszkań deklarowało, że wstrzymuje się z decyzją do ustabilizowania sytuacji – a skoro po pięciu miesiącach pojawiła się sensowna alternatywa w postaci obligacji, po prostu z niej skorzystano. To nie dziwi, ale powinno zaniepokoić deweloperów i spowodować pewną refleksję.
Część popytu na mieszkania została zablokowana przez wzrost stóp i surowsze kryteria badania zdolności kredytowej. Ale część wstrzymuje się z innych powodów, np. oczekując spadku cen. O tym się mówi zawsze, ale ostatnio np. analitycy PKO BP podtrzymali, że spodziewają się, że w ciągu półtora roku, dwóch lat ceny wrócą do poziomów z I połowy 2021 r. Jak to jest z tą możliwością spadku cen? Z tym, by deweloperzy wprowadzali nowe projekty w już niższych cenach?
Czy ceny mogą spadać? Mamy inflację rzędu 16 proc., która ma wpływ na koszty budowy. Krótkoterminowo korekta cen mieszkań będzie trudna, bo nie tylko deweloperzy „pilnują” cen, ale i wykonawcy. Nie mamy co prawda szaleństwa cen, jakie widzieliśmy na rynku materiałów, ale też nie mamy spektakularnych spadków, raczej stabilizację na wysokim poziomie. Na rynku wtórnym też nie ma widoków na spadki cen, bo właściciele nie chcą zwrotu niższego, niż sobie założyli.
Moglibyśmy oczekiwać spadku cen, gdyby przy malejącym popycie podaż bardzo silnie rosła, ale aż do czerwca relacja popytu i podaży była we względnej równowadze. W czerwcu widzieliśmy skok oferty, ale był to efekt wchodzenia w życie znowelizowanej ustawy deweloperskiej od 1 lipca. Z drugiej strony nie ulegajmy złudzeniu, że deweloperzy mogą w nieskończoność czekać z uruchamianiem projektów – to są wysokie poniesione koszty zakupu ziemi, organizacji budowy, uzyskania pozwoleń. Te projekty wprowadzone w czerwcu w związku z ustawą byłyby wprowadzone normalnie nie za dwa lata, tylko raczej za sześć miesięcy.
