Inwestowanie w mieszkania w miejscowościach turystycznych to dobry pomysł na biznes w ocenie Emila Chrzanowskiego, eksperta firmy Emmerson Realty. – Ze względu na zamachy terrorystyczne w najchętniej odwiedzanych krajach Polacy zaczęli zmieniać swoje upodobania turystyczne, zostając w kraju. A to bardzo dobra wiadomość dla inwestorów, którzy kupili nieruchomości na wynajem w najbardziej atrakcyjnych turystycznie zakątkach – mówi Emil Chrzanowski. – Nadal najchętniej odwiedzane są miejscowości nad morzem. I właśnie tam można znaleźć najwięcej tego typu apartamentów.

Liczenie procentów

Adam Świrgoń, dyrektor gdańskiego oddziału agencji Północ Nieruchomości, zauważa, że nadmorskie kurorty przyciągają i mniejszych, i większych inwestorów. – Gdyby nie było popytu na takie lokale, to nie byłoby tylu nowych inwestycji. Najlepiej wybrać miejsce, które pozwoli zarabiać cały rok. To np. Gdańsk i Gdynia – wskazuje dyrektor z Północy. – Apartament na Półwyspie Helskim, w Mielnie czy Kołobrzegu oznacza wprawdzie dobre zarobki w czasie wakacji, ale w martwym sezonie może wpędzić w tarapaty. Tymczasem Trójmiasto to nie tylko dobre miejsce na wakacje, ale też całoroczne centrum biznesu i ogromny ośrodek akademicki.

Dyrektor z Północy odradza inwestowanie w nietypowe nieruchomości. – Najlepiej wybrać kawalerkę albo mieszkanie dwu-, trzypokojowe – ocenia.

– Im bliżej do morza, tym wyższe obłożenie oraz wyższe stawki wynajmu nieruchomości – dopowiada Emil Chrzanowski. – Ważny jest też standard mieszkania. Luksusowy, droższy apartament jest w stanie przyciągnąć zamożniejszych turystów. Trzeba jednak sprawdzić, co oferuje konkurencja – radzi ekspert Emmersona.

Za mieszkanie o powierzchni do 30 mkw. w atrakcyjnym miejscu trzeba zapłacić co najmniej 250 tys. zł. Duże apartamenty, jak mówi Chrzanowski, to wydatek rzędu kilku milionów złotych.

Adam Świrgoń twierdzi, że na mieszkaniowe zakupy w Trójmieście można się wybrać, mając ok. 170 tys. zł. Tyle wystarczy nawet na nową kawalerkę w standardzie deweloperskim na nieco oddalonym od pasa nadmorskiego osiedlu.

Za ile wynajmiemy mieszkanie? Znacznie wyższe stawki obowiązują w segmencie najmu krótkoterminowego. Jak podaje agencja Północ Nieruchomości, czynsze wahają się od 100 do 500– 600 zł za dobę, w zależności od standardu mieszkania. Z kolei Emmerson Realty podaje, że małe mieszkanie nad morzem wynajmiemy za 80–250 zł za dobę.

Emil Chrzanowski szacuje, że apartament w miejscowości turystycznej może przynieść zysk nawet powyżej 8 proc. w skali roku. – Wszystko zależy od atrakcyjności mieszkania i sposobu zarządzania nieruchomością – wyjaśnia.

Eksperci zwracają też uwagę na tzw. najem łączony. W czasie wakacji mieszkanie jest udostępniane na doby, a przez resztę miesięcy można je wynajmować na dłużej biznesmenom czy studentom. – To rozwiązanie znakomicie przyspiesza zwrot inwestycji – podkreśla Adam Świrgoń.

Samemu czy z firmą

W ocenie dyrektora z agencji Północ Nieruchomości samodzielne zarządzanie najmem mieszkania może się odbić czkawką. – Przy wynajmie długoterminowym właściciel mieszkania zgadza się na danego najemcę i trafia albo dobrze, albo źle. Działając z pośrednikiem, może liczyć na selekcję lokatorów i sprawdzone zapisy w umowie, które uchronią go przed kłopotami – zapewnia dyrektor. – Koszt takiej usługi jest najczęściej równy miesięcznemu czynszowi. Umowy są zawierane co najmniej na rok.

Wynajem krótkoterminowy, jak mówi Adam Świrgoń, wymaga większego zaangażowania. Ktoś musi przekazywać klucze kolejnym gościom, a po każdej wizycie trzeba też sprzątać i zmieniać pościel. – Musimy być więc w stałym pogotowiu – podkreśla dyrektor z Północy. – Rozwiązaniem jest zatrudnienie profesjonalnej firmy lub agencji. To jednak kosztuje, i to niemało, bo od 25 do 45 proc. za każdą dobę.

Emil Chrzanowski pytany o prowizje firm zarządzających najmem mówi, że wynoszą od kilkunastu do ponad 20 proc. Przedstawiciel Emmersona wspomina też o rosnącej popularności condo- i aparthoteli, które przez określony czas gwarantują stopę zwrotu na poziomie kilku procent rocznie.

Wojciech Stożek, ekspert biura nieruchomości NowodworskiEstates, komentuje, że do inwestowania w nieruchomości w kurortach zachęcają i wysoka średnia rentowność z najmu, i niskie oprocentowanie lokat.

Pytany o najlepsze miejsce na inwestycje ekspert NowodworskiEstates mówi, że w górach sezon trwa ok. 200 dni, podczas gdy nad morzem tylko 120. – W górach największym powodzeniem cieszy się Zakopane, gdzie można osiągnąć 8–9-proc. stopy zwrotu – wskazuje Wojciech Stożek. – Cena mkw. mieszkania to 10–12 tys. zł, a średnia stawka najmu, w zależności od standardu i lokalizacji nieruchomości, wynosi 200–400 zł za dobę. Wynajem lokalu przez 200–220 dni w roku daje już konkretne kwoty – podkreśla.

Agencja NowodworskiEstates podaje, że w Wiśle mkw. mieszkania kupimy za 6–7 tys. zł za mkw., a w Krynicy-Zdroju – za 5–6 tys. zł. – Średnia rentowność poza Zakopanem to 7–10 proc. – szacuje Wojciech Stożek.

Jak w Poznaniu i Wrocławiu

Według Artura Kaźmierczaka, prezesa firmy Mzuri Investments, inwestycja w mieszkanie na wynajem w kurorcie, podobnie jak w lokal w mieście, może być dobra, jeśli się wie, co się robi.

– Trzeba znać lokalny rynek i mieć pewność, że się nie przepłaca za nieruchomość – mówi prezes Mzuri. – Musimy też oszacować nie tylko wpływy z najmu, ale też koszty – sprzątania, prania pościeli i ręczników, dorabiania zgubionych na plaży kluczy, wreszcie reklamy nieruchomości. Koszty mogą sięgać 30 proc. przychodu.