Rz: Deweloperzy mieszkaniowi od trzech lat co kwartał biją swoje dotychczasowe rekordy. Co nowe dane, to kolejny rekord: sprzedażowy, wydanych pozwoleń na budowę etc. Jak ocenia pan sytuację spółek deweloperskich?

Piotr Ludwiczak, Dom Maklerski Michael/Ström:

Prawdą jest, że deweloperom mieszkaniowym sprzyja obecna sytuacja rynkowa, w tym przede wszystkim niskie stopy procentowe. Prawie wszyscy z nich, którzy są jednocześnie notowani na giełdzie, konsekwentnie zwiększają ilość sprzedawanych mieszkań, co w momencie przekazania lokali nowym właścicielom przekłada się na wyniki finansowe spółki.

Ponieważ deweloperzy sprzedają dziś więcej mieszkań, niż ich przekazują, można się spodziewać, że nie powiedzieli jeszcze ostatniego słowa i ich wyniki księgowe mogą się jeszcze polepszać.

Mimo to nie można powiedzieć, że na rynku deweloperskim każdy kwartał jest lepszy od poprzedniego, czy to pod kątem ilości sprzedanych mieszkań, czy też przekazanych lokali. Na przestrzeni roku mamy do czynienia z sezonowością, wynikającą chociażby z warunków atmosferycznych czy też harmonogramu poszczególnych projektów. Niemniej jednak widać wyraźnie, że sytuacja deweloperów jest obecnie najlepsza od czasów minionej hossy.

Kiedy dobre wyniki sprzedażowe będzie widać w wynikach spółek giełdowych? Kiedy hossę rynkową odczują akcjonariusze?

Z reguły okres pomiędzy sprzedażą przysłowiowej dziury w ziemi a rozpoznaniem tej sprzedaży w wynikach finansowych dewelopera zajmuje od roku do dwóch lat. Oczywiście, tylko część mieszkań sprzedaje się na wstępnym etapie budowy. Zatem można przyjąć, że średnio od sprzedaży mieszkania do jego przekazania mija mniej więcej rok.

Zatem jeśli obecnie mamy do czynienia z istotnym wzrostem sprzedaży mieszkań, to można się spodziewać, że przyszłoroczne wyniki deweloperów będą również dobre. Akcjonariusze spółek deweloperskich odczuwają hossę od I kwartału 2015 r. Indeks WIG-Deweloperzy wzrósł od tego czasu o ponad 30 proc. Dodatkowo, akcjonariusze takich spółek jak np. DOM Development, Inpro czy też Robyg od kilku lat systematycznie otrzymują dywidendy.

Deweloperzy mieszkaniowi sprzedają najwięcej w historii, ale nie zarabiają najwięcej w historii. Dlaczego?

Deweloperzy mieszkaniowi notowani na giełdzie rzeczywiście w większości przypadków biją własne rekordy sprzedaży. Powodów, dla których deweloperzy zarabiają obecnie mniej niż w latach minionej hossy, jest kilka. W tym roku mamy do czynienia z sytuacją, w której koszt kupna ziemi jest wyższy niż przed hossą z lat 2007–2008.

Dodatkowo, teraz koszty budowy są wyższe, a na rynku panuje większa konkurencja. Istotnym powodem jest także cena mieszkań, która aktualnie jest niższa niż w czasach hossy. Podsumowując, obecnie deweloperzy mają mniej przychodów z tytułu sprzedanego mieszkania przy większych kosztach.

Jakie są średnie marże deweloperów, a jakie były podczas ostatniej hossy?

Podczas minionej hossy niewielu deweloperów było notowanych na giełdzie, co wiąże się z tym, że dane z lat 2007–2008 są dostępne tylko dla nielicznego grona spółek.

Dla przykładu podam, że w 2008 r. Dom Development wygenerował marżę brutto ze sprzedaży na poziomie 43 proc., podczas gdy w 2015 r. wyniosła ona 23 proc.

Z kolei marża spółki Ronson w 2007 r. wyniosła 46 proc., natomiast w minionym roku była ona równa 18 proc. Średnia marża brutto ze sprzedaży w I półroczu 2016 r. dla wybranych deweloperów mieszkaniowych notowanych na giełdzie wyniosła 24 proc.

Który giełdowy deweloper mieszkaniowy sprzedaje najwięcej, a który ma najwyższe marże?

W ciągu pierwszego półrocza 2016 r. najwięcej mieszkań – 1375 – sprzedał Robyg. Wyprzedził on tym samym o 59 lokali Dom Development, który z kolei sprzedał najwięcej mieszkań w 2015 r. – 2383. To o 50 więcej niż Robyg. Natomiast najwyższą marżę brutto ze sprzedaży w I półroczu 2016 r. wygenerował Archicom. Wyniosła ona 32 proc.

Zdaniem wielu analityków od przyszłego roku spadnie popyt na mieszkania. Czy rozpędzone spółki – z mnóstwem pozwoleń na budowę i rozpoczętymi inwestycjami – zdołają zareagować, czy mogą mieć kłopoty z płynnością?

Przypomnę, że były osoby, które wieściły spadek popytu już w tym roku, ale rynek robi swoje. Ciężko oczywiście przewidzieć, co się będzie działo w 2017 r., ale ja bym go nie przekreślał. Już za trzy miesiące będziemy zmieniać kalendarze na nowe, a spadku popytu dalej nie widać. Podobnie widzą to deweloperzy, którzy są świadomi hossy na rynku, ale nie zakładają, aby jej koniec miał nastąpić w ciągu najbliższych 15 miesięcy.

Uważam, że w szczególnie dobrej sytuacji będą największe podmioty na rynku. Gdyby jednak nawet któremuś z deweloperów groziły problemy z płynnością, to zawsze pozostaje możliwość obniżenia cen mieszkań lub wyprzedaży majątku. Należy pamiętać, że w przeciwieństwie do minionej hossy obecnie deweloperzy gros mieszkań budują w segmencie popularnym, dostosowanym do potrzeb rynku, które relatywnie łatwiej jest upłynnić.

—gb