Kupowanie używanego mieszkanie. Na co trzeba uważać

O transakcjach na wtórnym rynku mieszkaniowym mówi

Marcin Krasoń, analityk Home Brokera:

Choć deweloperzy notują rekordy sprzedaży, wielu klientów wciąż wybiera mieszkania z rynku wtórnego. Przekonuje ich duży wybór, a także możliwość szybkiej przeprowadzki. Chętni na nieruchomości z drugiej ręki mogą znaleźć zarówno ruinę nadającą się tylko do remontu (co jednak łączy się z niską ceną), jak i luksusowy apartament, którego cena przyprawi o ból głowy.

Dodajmy do tego dowolność w wyborze dzielnicy czy metrażu, a okaże się, że wybór mieszkań na rynku wtórnym jest znacznie większy niż na pierwotnym. Kupno od dewelopera mieszkania, w którym da się zamieszkać w ciągu kilku tygodni, graniczy z cudem. Kupujący nieruchomość z drugiej ręki powinni jednak zachować należytą ostrożność, by nie wejść na minę. Jak zminimalizować ryzyko wpadki?

Dokumenty

Na początku trzeba sprawdzić, czy sprzedający nieruchomość ma prawo do dysponowania nią i czy faktycznie jest osobą, za którą się podaje. Pomoże w tym przyjrzenie się aktowi notarialnemu i księdze wieczystej. Większość ksiąg jest dostępnych w internecie, wystarczy znać numer księgi i można ją przeanalizować bez wychodzenia z domu.

Im więcej źródeł informacji o nieruchomości zostanie zweryfikowanych, tym lepiej. Oprócz prawa własności warto sprawdzić np. ewentualne służebności. Służebność osobista oznacza prawo do korzystania z nieruchomości przez osobę trzecią (inną niż właściciel nieruchomości).

Z punktu widzenia kupującego istotne jest, że prawo to nie wygasa wraz ze sprzedażą lokalu i obciąża każdego kolejnego właściciela. Co do zasady prawo służebności osobistej wygasa dopiero z chwilą śmierci, przy czym odpowiednio skonstruowana umowa może gwarantować przeniesienie jej po śmierci na kogoś innego (np. potomstwo lub małżonka).

Równie groźne może być tak zwane prawo dożywocia. Oznacza ono, że np. bliski sprzedającego może mieszkać w lokalu aż do swojej śmierci, bez względu na to, kto jest właścicielem nieruchomości. Prawo dożywocia powinno być ujawnione w księdze wieczystej. Powinno, ale nie musi, warto więc zweryfikować stan prawny lokalu przeglądając na przykład dokument nabycia prawa własności nieruchomości. Dodatkowym zabezpieczeniem będzie zawarte w umowie sprzedaży nieruchomości oświadczenie sprzedającego, że nie jest ona obciążona prawami osób trzecich.

Długi

Przed transakcją trzeba też sprawdzić, czy sprzedający mieszkanie nie ma zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni. O ile o obciążeniu nieruchomości hipoteką dowiemy się z księgi wieczystej, o tyle brak zaległości czynszowych powinien udowodnić sprzedający, przedstawiając zaświadczenie. Podobnie jest w przypadku dostawców mediów.

Lokatorzy

W dniu podpisania ostatecznej umowy notarialnej w mieszkaniu nie powinno być zameldowanych lokatorów. Sprzedający powinien oświadczyć to na piśmie. Jeśli ma się on wyprowadzić z mieszkania dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, warto by takie zastrzeżenie z konkretną datą znalazło się w samym akcie.

Prawo w Polsce działa na korzyść lokatorów, kupując nieruchomość, w której ktoś jest zameldowany, narażamy się na spore ryzyko.

Koszty

Choć nie dotyczy to samej transakcji, to warto pamiętać, że w przypadku części mieszkań z drugiej ręki jesteśmy narażeni na dużo wyższe koszty utrzymania. Starsze budynki często trudniej jest ogrzać, a dodatkowo istnieje spore ryzyko, że fundusz remontowy znacznie zawyży miesięczny czynsz. Może się okazać, że oszczędności przy zakupie tańszego lokalu będą złudne, bo wysokie koszty bieżące zniwelują je po kilkunastu lub nawet kilku latach.

Cena

Mówi się, że nie ma darmowych obiadów i zasada ta działa także na rynku nieruchomości. Jeśli ktoś chce sprzedać mieszkanie poniżej wartości, to na pewno musimy być bardzo czujni. Warto dokładnie sprawdzić stan prawny i techniczny nieruchomości. Trzeba się upewnić, czy nie ma ukrytych wad, czy za oknem nie pojawią się uciążliwe inwestycje.

Warto się przyjrzeć otoczeniu. Bliskość stacji kolejowej lub przystanku tramwajowego to wygoda, ale jednocześnie i hałas.

Trzeba zajrzeć do planu zagospodarowania przestrzennego. To dokumenty jawne i ogólnodostępne, wystarczy udać się do urzędu gminy. Plan zawiera informacje o tym, jakie jest przeznaczenie poszczególnych obszarów.

Odbiór