W zakazie obrotu ziemią rolną będzie furtka. Otwiera ją specustawa mieszkaniowa, która czeka obecnie na podpis prezydenta RP.
Czytaj także: Obrót gruntami rolnymi: kupno ziemi nie sprawia już trudności
Mieszkania na roli
Specustawa ma ułatwić pozyskiwanie gruntów pod budowę bloków mieszkalnych, a przy okazji infrastruktury towarzyszącej. Do niej zalicza m.in. samodzielne obiekty sklepowe o powierzchni sprzedaży nie większej niż 2000 mkw. Pod warunkiem że powierzchnia takiego sklepu nie przekroczy 20 proc. powierzchni użytkowej mieszkań, które inwestor planuje wybudować.
Większość terenów, które można przekwalifikować w miastach na budowlane, to grunty rolne. Dzisiaj zmiana ich statusu graniczy z cudem. Specustawa mieszkaniowa to zmienia. W tym celu nowelizuje ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego regulującą zasady obrotu ziemią.
– Nowe przepisy przewidują nie tylko odrolnienie gruntów pod budowę bloków, ale pozwalają także na obrót taką ziemią. Będzie można ją nabyć również pod budowę sklepu czy budynku usługowego. To duży wyłom w obecnych restrykcyjnych zasadach obrotu ziemią. I okazja dla wielu do ich omijania – twierdzi Maciej Obrębski, adwokat specjalizujący się w nieruchomościach rolnych.
Czytaj także: Ograniczenia w obrocie ziemią rolną
Dzisiaj wolno sprzedać, komu się chce, tylko 3 tys. mkw. Większe powierzchnie może kupić tylko rolnik indywidualny. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może wprawdzie wydać zgodę na nabycie ziemi przez inne podmioty, ale jedynie na cele rolne.
Odrolnienie gruntów rolnych w miastach jest możliwe tylko na podstawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. A na to musi się zgodzić najczęściej minister rolnictwa, ten jednak chroni ziemię rolną, jak tylko może.
Specustawa stawia jednak warunki. Inwestor musi uzyskać pozwolenie na budowę w ciągu dwóch lat od zawarcia umowy przenoszącej na niego własność gruntu rolnego. Natomiast samą inwestycję powinien zakończyć w ciągu pięciu lat.
Unikalna oferta
Tylko 5,90 zł/miesiąc
Odkup raczej martwy
Nie wszystkie jednak inwestycje będą musiały spełnić warunek dotyczący pięciu lat. Nowe przepisy zezwalają, by w ciągu tego okresu została wybudowana przynajmniej połowa bloków. Podobnie będzie z infrastrukturą towarzyszącą osiedlu, np. sklepami.
Czytaj także: Handel ziemią rolną częściowo uwolniony
Jeżeli inwestor nie spełni tych warunków, musi się liczyć z tym, że KOWR (dawna Agencja Nieruchomości Rolnych) będzie mógł odkupić ziemię, i to po cenie rynkowej. Notariusze będą mieli bowiem obowiązek informowania KOWR o transakcjach związanych z ziemią rolną.
– Wątpię, by KOWR odkupywał ziemię od inwestora. W przeszłości rzadko się to zdarzało. I raczej to się nie zmieni. Dlatego inwestorzy będą próbowali naciągać przepisy, żeby ominąć zakazy dotyczące ziemi – przewiduje mec. Maciej Obrębski.
– Inwestorzy skarżą się, że coraz bardziej brakuje ziemi pod inwestycje w miastach. Dla nich ta zmiana to kolejna okazja do jej pozyskania – przyznaje Bogdan Dąbrowski, radca prawny z urzędu miasta w Poznaniu.
Przepisy chwali Polski Związek Firm Deweloperskich.
– To powrót do uregulowania obowiązującego kilka lat temu, tylko że w bardziej ograniczonej wersji – tłumaczy Przemysław Dziąg z PZFD.
Pierwsze koty za płoty
Zdaniem prawników specustawa mieszkaniowa to kolejny przykład, że zakazy w obrocie ziemią rolną są nieżyciowe. Przyznają to nawet rządzący.
– To kwestia czasu, kiedy pojawią się kolejne nowe przepisy, które będą przewidywały kolejne furtki w zakazie. Widać, że bezwzględnego zakazu nie uda się utrzymać na dalszą metę – uważa mec. Dąbrowski.
W tej chwili w sejmowej zamrażarce leży kolejna nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która przewiduje częściowo uwolnienie obrotu ziemią, tj. zezwala na sprzedaż 2 ha. Tyle rolnik mógłby sprzedać w ciągu pięciu lat. Zgodnie z nowelą KOWR będzie miał prawo pierwokupu udziałów i akcji tylko tych spółek prawa handlowego, które mają więcej niż 10 ha ziemi. Kryterium to będzie także obowiązywało w wypadku zmiany wspólnika (lub gdy pojawi się nowy) w spółce osobowej. KOWR będzie także mógł złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości należącej do takiej spółki, jeżeli ma ona więcej niż 10 ha ziemi. Projekt pozwala również uczelniom publicznym nabywać grunty rolne na cele dydaktyczne, a spółkom z większościowym udziałem samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa na cele użyteczności publicznej.
Autorem projektu jest współrządząca partia Porozumienie. Chociaż jednak projekt wpłynął na jesieni 2017 r., to wciąż nie otrzymał numeru druku sejmowego.
Uwolnienia obrotu gruntami rolnymi do 2 ha domagają się również izby rolnicze.
0,3 ha ziemi można dziś sprzedać bez stosowania ograniczeń w prawie
900 tys. ha ?gruntów rolnych znajduje się w granicach administracyjnych polskich miast
