Mając mieszkanie lokatorskie, nie można go sprzedać ani przekazać w spadku. Można to zmienić, jeśli wykupi się je na własność lub przekształci we własnościowe prawo do lokalu. Podstawowa różnica jest taka, że w tym drugim wypadku spółdzielcy przysługuje ograniczone prawo rzeczowe (tzn. spółdzielca może korzystać z mieszkania w takim zakresie, w jakim pozwalają na to przepisy). W obu formach własności wnosi się taki sam wkład budowlany, można mieszkanie sprzedać, przekazać w spadku, podarować lub wynająć. Mając je, nie trzeba być członkiem spółdzielni. Przy przekształcaniu wprawo własnościowe niepotrzebna jest wizyta u notariusza, nie trzeba też zakładać księgi wieczystej. Wystarczy zawarcie umowy pisemnej ze spółdzielnią. Inaczej jest z wykupem na własność. Niezbędne jest wtedy zawarcie aktu notarialnego oraz założenie księgi wieczystej.
Już wkrótce zmienią się zasady wykupu. W Sejmie kończą się prace nad nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Posłowie muszą zaakceptować jeszcze poprawki senackie. Czy więc wykup mieszkania lokatorskiego na własnościowe nie ma sensu, skoro taniej można będzie za dwa miesiące wykupić mieszkanie na odrębną własność? Tylko pozornie. Teoretycznie do czasu wejścia w życie zmian można przekształcać na starych zasadach. - W tej chwili nikt nie składa wniosków o wykup lokali. Wszyscy czekają na nowelizację przepisów -mówi Sylwester Mirecki, wiceprezes SM Energetyka w Warszawie. Dzieje się tak, pomimo zachęt wielu spółdzielni do wykupu mieszkań (głównie na własnościowe). Posiadacze własnościowego prawa domieszkania korzystają z przywilejów ustawy o ochronie praw lokatorów -właściciele już nie. Różnica jest najbardziej odczuwalna przy eksmisji (najczęstszym ich powodem jest niepłacenie czynszu). Nikogo nie można wyrzucić na bruk, ale posiadacz własnościowego może liczyć, że przeniesie się do lokalu socjalnego.
Wspomniana ustawa zawiera bowiem katalog osób, którym sąd orzekając eksmisję musi przyznać prawo do lokalu socjalnego (art. 14 ust 4 tej ustawy). Są na niej lokatorzy m.in.: obłożnie chorzy, emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej, bezrobotni, kobiety ciężarne, dzieci. Właściciele mają na to dużo mniejsze szanse. Sąd może co prawda przyznać lokal socjalny eksmitowanemu właścicielowi, ale w praktyce bywa z tym różnie. Właściciele najczęściej są eksmitowani do pomieszczeń tymczasowych, których standard jest dużo niższy niż lokali socjalnych.
Gdybym był posiadaczem mieszkania lokatorskiego, to wolałbym wykupić je na własność, niż przekształcać we własnościowe prawo do lokalu. Właściciel ma bowiem pełną swobodę w dysponowaniu swoim mieszkaniem (prawem własności do lokalu). Nie musi mieć, tak jak posiadacz własnościowego prawa, zgody spółdzielni np. na jego sprzedaż. Chodzi o zaświadczenia wydawane przez spółdzielnię przed transakcją. Niestety, nie zawsze spółdzielnie jej udzielają. Poza tym w tej chwili przekształcenie mieszkań lokatorskich we własnościowe może napotykać poważne trudności. Dwa lata temu Trybunał Konstytucyjny orzekł niekonstytucyjność niektórych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w tej sprawie. Od czasu publikacji wyroku w Dzienniku Ustaw nie wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe godzą się na wykup lokali.
