Na remont wystarczy zgoda większości

Na rozbudowę domu potrzebna jest natomiast zgoda wszystkich współwłaścicieli. Będący w mniejszości nie mogą bez niej legalnie rozpocząć przedsięwzięcia.

Czytelniczka zajmuje dom jednorodzinny po rodzicach, który (w 1992 i 1998 r.) przypadł w spadku jej i dwojgu rodzeństwa. Brat i siostra nie mieszkają w nim prawie od 35 lat. Chce przeprowadzić jego modernizację i remont. Pozwolenie na rozbudowę uzyskała, ale po odwołaniu brata i siostry starosta, jako organ administracji architektoniczno-budowlanej, uchylił decyzję.

Czytelniczka pyta, czy może zmusić inspektora nadzoru budowlanego do wydania nakazu przeprowadzenia planowanych inwestycji ze względu na zły stan budynku. Chce też wiedzieć, jak, mimo sprzeciwu rodzeństwa, je przeprowadzić.

[srodtytul]Budowa wymaga jednomyślności [/srodtytul]

Bez zgody rodzeństwa jako współwłaścicieli rozbudowa, a także modernizacja może okazać się niemożliwa. Należą one do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, których podjęcie wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Choć w żadnym przepisie nie określono, jakie to przedsięwzięcia są czynnościami zwykłego zarządu, a jakie go przekraczają, to busolą jest tu orzecznictwo sądowe. Na pewno zaś przekracza zakres zwykłego zarządu rozbudowa domu wymagająca pozwolenia na budowę.

Brat i siostra jako współwłaściciele są stronami w postępowaniu o pozwolenie na budowę (rozbudowę). Warunkiem wydania go inwestorowi jest złożenie oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Bez zgody współwłaścicieli starosta nie wyda pozwolenia na budowę, bez względu na argumenty inwestora. [b]Potwierdzenie tego można znaleźć np. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 listopada 2005 r. (sygn. II OSK 179/05) i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 25 maja 2005 r. (sygn. VII Sa/Wa 233/06). [/b]

Jeśli nie ma między współwłaścicielami zgody co do czynności przekraczających zwykły zarząd, ci, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia sporu przez sąd. Sąd ma obowiązek wziąć pod uwagę cel czynności i uwzględniać interesy wszystkich współwłaścicieli, także tych, którzy nie będą korzystać z rozbudowanego domu. Orzeczenie jest wiążące dla wszystkich i zastępuje zgodę pozostałych współwłaścicieli, także w staraniach o uzyskanie pozwolenia na rozbudowę.

Jeśli jednak współwłaściciel lub współwłaściciele wymaganej większości nie mają, nie mogą nawet wystąpić do sądu. Muszą się pogodzić ze stanowiskiem większości. Pozostają im pertraktacje.

[srodtytul]Rozstrzyga sąd [/srodtytul]

Trzeba zaznaczyć, że nie wymaga pozwolenia na budowę przeprowadzenie remontu (poza obiektami wpisanymi do rejestru zabytków). Remont zaś wedle prawa budowlanego obejmuje roboty polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale niebędące bieżącą konserwacją. Przy remoncie można użyć materiałów budowlanych innych niż użyte pierwotnie.

Nie wymaga też pozwolenia na budowę przebudowa, jeśli nie zmienia charakterystycznych parametrów, jak np. kubatura, powierzchnia zabudowy, liczba kondygnacji.

Te wszystkie przedsięwzięcia jako związane z normalną eksploatacją i utrzymaniem domu zalicza się z reguły do czynności zwykłego zarządu. Na ich podjęcie wystarczy zgoda większości współwłaścicieli. Gdy jednak jej nie ma, każdy ze współwłaścicieli może się zwrócić do sądu cywilnego o upoważnienie do dokonania danej czynności, np. naprawienia przeciekającego dachu, naprawy odpadających tynków. Orzeczenie takie zastępuje wymaganą zgodę większości.

Nie można natomiast liczyć na to, że zgodę współwłaścicieli zastąpi nakaz inspektora nadzoru budowlanego czy że taki nakaz zmusi ich do partycypowania w kosztach remontu.

[srodtytul]Inspektor nie nakaże [/srodtytul]

Z [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=183262]prawa budowlanego[/link] wynika dla właścicieli i współwłaścicieli obowiązek utrzymywania domu w należytym stanie technicznym i estetycznym. Muszą oni dbać o bezpieczeństwo konstrukcji, przeciwpożarowe i bezpieczeństwo użytkowników. Tylko wyjątkowo inspektor nadzoru budowlanego może wydać decyzję nakazującą przeprowadzenie jakichś robót. Uczyni to, jeśli budynek zagraża życiu i zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia czy środowiska lub jest w niewłaściwy sposób użytkowany, jeśli jest w nieodpowiednim stanie technicznym, powoduje oszpecenie otoczenia. Tak będzie zwłaszcza, gdy uszkodzenia czy braki grożą katastrofą budowlaną, pożarem, wybuchem, porażeniem prądem lub zatruciem gazem.

[ramka]

[b]Najlepiej znieść współwłasność[/b]