Zbyt wiele działek w patowej sytuacji

Regulacje prawne dotyczące nieruchomości zmieniały się w ostatnich latach jak w kalejdoskopie. Często brakowało w nich przepisów przejściowych. Swoje robią także błędne decyzje urzędników, których uchylenie przez sąd jeszcze bardziej potrafi zagmatwać już i tak skomplikowaną sytuację.

[srodtytul]Kto jest właścicielem [/srodtytul]

– W urzędach i sądach administracyjnych pełno jest spraw o uchylenie decyzji odmawiających ustanowienia użytkowania wieczystego, wydanych na gruncie tzw. dekretu warszawskiego – mówi adwokat Rafał Dębowski, partner w kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy. – Wnoszą je dawni właściciele nieruchomości, którym odebrano je po II wojnie światowej. Po latach udaje się im uzyskać orzeczenia stwierdzające nieważność tych decyzji. Często okazuje się jednak, że jest to zwycięstwo połowiczne.

Jeśli grunt został w tym czasie inaczej podzielony, a dodatkowo zabudowany (choćby częściowo), to nie wiadomo, kto po uchyleniu tej decyzji jest aktualnym właścicielem budynku lub jego części: gmina, Skarb Państwa jako właściciel gruntu, czy też dawny właściciel, który odzyskał prawo ubiegania się o ustanowienie użytkowania wieczystego tej działki, a może ten, kto faktycznie wybudował budynek i uwłaszczył się na gruncie w trybie innych przepisów. Według mec. Dębowskiego, nakładanie się różnych aktów prawnych, zmieniających się do tego wielokrotnie, powoduje trudność w rozstrzyganiu tego typu spraw i wzajemnych rozliczeń stron.

[srodtytul]Obietnica bez pokrycia [/srodtytul]

Od lat wiele spółdzielni mieszkaniowych stara się wyprostować sytuację prawną nieruchomości, na których obecnie znajdują się osiedla mieszkaniowe. Dotyczy to m. in.: warszawskiej Chomiczówki oraz Wardomu.

– Chodzi o to, że w latach 80. władze Warszawy wydawały spółdzielniom lekką ręką decyzje lokalizacyjne, z których wyraźnie wynikało, że w późniejszym terminie miasto podpisze z nimi akty notarialne ustanawiające użytkowanie wieczyste – wyjaśnia Halina Troszczyńska z Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. – Do zawarcia aktów nigdy nie doszło, ale miasto honorowało te decyzje i wydało pozwolenia na budowę. W ten sposób powstały bloki m.in. przy ul. Marii Dąbrowskiej, Bajana, Wólczyńskiej. Obowiązujące przepisy nie dają prawa ustanowienia użytkowania wieczystego, jeżeli grunt jest już zabudowany albo gdy na nieruchomość składają się działki o różnym stanie prawnym.

Sytuacja jest więc patowa. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych daje wprawdzie spółdzielniom wiele możliwości wyprostowania sytuacji prawnej nieruchomości, np. poprzez zasiedzenie, nie wiedzieć jednak czemu tylko tych, których budynki postawiono przed 5 grudnia 1990 r. Z innym i na podstawie kodesu cywilnego trzeba więc czekać 20 lub 30 lat (gdy jest się w złej wierze). Według Troszczyńskiej niezbędna jest zmiana przepisów.

[srodtytul]Różny status działek[/srodtytul]

Innym dosyć częstym problemem prawnym, wynikającym z błędnych decyzji inwestorów, jak również urzędników, jest postawienie budynku na sąsiadujących ze sobą działkach o różnym statusie prawnym. Jeśli jedna działka jest własnością inwestora, a druga została oddana mu tylko w użytkowanie wieczyste, to w wypadku, gdy budynek jest jedną funkcjonalną całością, nie będzie można np. ustanowić odrębnej własności lokali, połączyć działek pod budynkiem, scalić ksiąg wieczystych etc. Uporządkowanie takiej sytuacji jest kosztowne i ciągnie się latami.

– Tego rodzaju problemy miał m.in. właściciel budynku, w którym mieści się obecnie warszawska Giełda Papierów Wartościowych – opowiada Dębowski. – Niejasności prawne uniemożliwiały mu sprzedaż lokali w tym budynku.