Będą przejęcia deweloperów

Rz: Jak państwo wspiera mieszkaniówkę? Ile pieniędzy z budżetu państwa kierowane jest dziś do sektora mieszkaniowego?

Piotr Styczeń:

Przede wszystkim dzięki różnicy między stawką podstawową VAT 23 proc. a obniżoną 8 proc. dla budownictwa społecznego - czyli dla mieszkań do 150 mkw. i domów do 300 mkw. - do budżetu państwa nie wpływa ok. 9 miliardów złotych rocznie. To wsparcie od budżetu państwa w postaci mniejszej dolegliwości podatkowej dla inwestorów, ale także nabywców lokali i domów. Kolejnym wsparciem finansowym, które pochodzi z budżetem państwa jest zwrot części wydatków - w wysokości średnio miliarda złotych rocznie - tym, którzy samodzielnie kupują materiały budowlane i budują domy lub remontują swoje mieszkania. Zatem tylko te dwa źródła wsparcia to w sumie około 10 mld zł rocznie.

Ale ile na sferę mieszkaniową bezpośrednio płynie z budżetu państwa?

Co roku coraz więcej, bo np. w 2010 r. było to 862 mln zł, w 2011 roku zaplanowaliśmy ponad 1 mld 360 tys. zł, a w 2012 r. - już blisko 1,5 mld zł przeznaczone jest w budżecie państwa na sferę mieszkaniową.

Na jakie cele są przeznaczane te pieniądze?

Lwią część corocznych wydatków na mieszkaniówkę stanowią pieniądze na wypłatę premii gwarancyjnych dla posiadaczy starych książeczek mieszkaniowych. Ponieważ w 2009 roku rozszerzyliśmy katalog wydatków, które umożliwiają uzyskanie premii, m.in. o remonty czy wpłatę wkładu własnego do kredytu hipotecznego, wydatki te rosną z roku na rok. W 2010 r. premie pochłonęły prawie 430 mln zł, w ubiegłym założyliśmy wypłatę 520 mln zł, a w bieżącym - już 590 mln zł. Kolejna znacząca pozycja to program „Rodzina na swoim" - dopłaty do oprocentowania kredytów mieszkaniowych. O ile w 2010 r. obciążył on budżet państwa na 255 mln zł, to rok później już na ponad 430 mln zł, a w tym roku na dopłaty do „Rodziny" rezerwujemy ponad 480 mln zł. Dodajmy do tego 110 mln zł zaplanowanych na wykup odsetek od tzw. starych kredytów mieszkaniowych oraz 180 mln zł na fundusz termomodernizacji i remontów budynków, a także 120 mln zł na inwestycje w mieszkania socjalne i chronione.

Ile osób ma jeszcze stare książeczki mieszkaniowe, z których będzie chciało wypłacić premie?

Do zrealizowania jest jeszcze ok. 1 mln 300 tys. książeczek.

Jak dużo trzeba wypłacić ich posiadaczom?

W sumie ok. 12 mld zł. Szacujemy, że rocznie 50-60 tys. osób wystąpi o premie nie tylko w związku z zakupem mieszkania, ale wystarczy, że zrobią w domu remont, wymienią instalację elektryczną lub okna - za kilka czy kilkanaście tysięcy złotych, a mogą odzyskać premię o wiele większą.

Ile wynosi jednorazowo wypłacana premia?

Są to różne kwoty, w zależności od okresu oszczędzania. Średnia premia to ok. 10 tys. złotych. Ostatnia stara książeczka mieszkaniowa została założona w październiku 1990 roku.

Jedyny program, który dziś bezpośrednio wspiera zakup mieszkań, to „Rodzina na swoim", już prawie bez znaczenia dla rynku. Program potrzebny, a od początku niedopasowany do potrzeb rynku, bo albo miał limity zbyt wysokie, albo zbyt niskie...

Z danych z końca grudnia 2011 roku wynika, że w ramach „Rodziny na swoim" udzieliliśmy dotychczas ponad 136 tys. kredytów na łącznie ponad 25 mld złotych. Dlatego gdy słyszę, że „Rodzina" to produkt niedopasowany do potrzeb rynku, to z tym się nie zgadzam. Statystyki mówią coś innego.

Ale słyszał pan, że za kredyty z dopłatą z budżetu państwa kupowano apartamenty w stolicy za 9 tys. zł za mkw., a takie inwestycje robiły nawet 60-, 70-latki, zatem wsparcie niekoniecznie było dla tych najbardziej potrzebujących...

To wyjątki. Zbadaliśmy, kto tak naprawdę kupował mieszkania z dopłatą. 91 proc. to osoby do 39. roku życia, czyli takie, które jeszcze nie miały czasu na wzbogacenie się. A ponad 70 proc. to osoby, które nie przekroczyły 35. roku życia. Ostatecznie po zaostrzeniu zasad działania „Rodziny" liczba nowych kredytów z dopłatą to około połowa w porównaniu z najlepszym okresem, czyli pierwszym półroczem 2011. Wtedy banki udzielały miesięcznie ponad 5 tys. kredytów z dopłatą, podczas gdy w końcówce 2011 r. - ok. 2,5 tys. miesięcznie.

Ile wynosił średni kredyt z dopłatą państwa?

Około 180 tys. złotych i był głównie zaciągany na zakup mieszkań na rynku wtórnym. W 40 proc. kredyty z dopłatą udzielano na zakup nowego mieszkania lub budowę domu.

W jakim regionie kraju najchętniej Polacy korzystali z dopłat?

Największe zainteresowanie było w aglomeracji śląskiej, bo ustalone przepisami ustawy lokalne limity cen okazały się zbliżone do cen transakcyjnych na rynku.

Program "Rodzina na swoim" dogorywa, choć formalnie program kończy się w grudniu br. Jakie wsparcie resort budownictwa może zaoferować osobom, które nadal potrzebują mieszkań?

Pracujemy nad projektem ustawy o społecznych grupach mieszkaniowych (SGM) i rozważamy zastosowanie ulg podatkowych dla uczestników programu. Grant podatkowy miałby być dla osób, które będą chciały zostać najemcami mieszkań z gwarantowanym notarialnie prawem do własności. Z SGM mogłyby skorzystać osoby, które przyniosą na wkład własny pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania już posiadanego, np. sprzedadzą lokal w wielkiej płycie i zainwestują w nowy od dewelopera, spółdzielni lub towarzystwa budownictwa społecznego. Raty za mieszkanie (kredyt brałby inwestor) przyszły właściciel płaciłby miesięcznie, ale nie z czynszem jak w TBS. Byłaby to wyodrębniona kwota, aby nabywca wiedział, ile kredytu ma do spłaty, a wykup możliwy najszybciej po pięciu latach. Ulga objęłaby i rodziny, i singli, którzy nie mają tytułu prawnego do mieszkania lub w dniu podpisania umowy najmu pozbyły się swojego lokalu i nie ukończyły 35 lat.

Ile zatem można by było zyskać?

Jeśli założymy, że 5 tys. zł wynosi wartość odtworzeniowa mkw. mieszkania, lokal ma 50 mkw., a udział własny to 125 tys. zł, to w takim przypadku podatnik odliczy 18 proc. od 125 tys. zł, czyli niecałe 23 tys. zł.

Deweloperom ten projekt się nie podoba. Nie chcą finansować budowy za najemców. Chcą raczej dużej ulgi podatkowej dla prywatnych osób inwestujących w mieszkania na wynajem. Poza tym już do sprzedania mają 50 tys. nowych mieszkań w dużych miastach w kraju. Co zrobić, by znaleźli się na nie chętni, by te lokale były dostępne?

Jestem zdecydowanym przeciwnikiem wzmacniania podaży w aktualnej sytuacji na rynku bez budowania odpowiedniego i realnego popytu, bo może się to skończyć syndromem hiszpańskim albo irlandzkim. Na szczęście w Polsce nie rozpędzono lokomotywy mieszkaniowej, jak w tamtych krajach, którą dzisiaj musielibyśmy hamować działaniami interwencyjnymi państwa.

Czy nie grozi nam kryzys na naszym rynku nieruchomości, kiedy kupujących coraz mniej?

Moim zdaniem w Polsce będziemy mieli do czynienia z wyhamowywaniem akcji inwestycyjnej i z pewnym osłabieniem rynku mieszkaniowego. Nie grożą nam jednak takie zjawiska kryzysowe jak w innych państwach UE.

Jak w Hiszpanii, gdzie stoją puste osiedla, szkielety budynków...

U nas też wiele budów się przeciąga, mieszkania nie sprzedają się od ręki. To jednak zupełnie inna skala niż w Hiszpanii. Ale nasi deweloperzy nauczyli się racjonalnego inwestowania, czyli budowania osiedli etapami, a nie zalewania rynku nowymi projektami.

Czy za kilka tygodni czeka nas rewolucja na rynku nowych mieszkań w związku z wejściem w życie obowiązkowych rachunków powierniczych i ustawy chroniącej nabywców mieszkań?