Użytkowanie wieczyste: odpowiedzi na pytania Czytelników o opłaty

Obniżka opłat jest możliwa

Kilka lat temu gmina podniosła mi opłatę za użytkowanie wieczyste, wówczas ceny nieruchomości, także mojego mieszkania, były bardzo wysokie, teraz są znacznie niższe. Czy mogę wystąpić do urzędu o obniżenie opłaty?

Tak, mówi o tym art. 81 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pozwala on użytkownikowi wieczystemu żądać obniżenia opłaty za użytkowanie wieczyste, jeżeli wartość jego nieruchomości zmaleje, a właściwy organ nie podjął aktualizacji.

W tym celu czytelnik powinien zanieść do urzędu pisemny wniosek w tej sprawie. Jeżeli chce zmniejszyć opłatę od 1 stycznia 2013 r., to musi swoje żądanie złożyć w urzędzie do końca 2012 r. Ustawa o gospodarce nieruchomościami pozwala aktualizować opłatę nie częściej niż co trzy lata. Oznacza to, że czytelnik może wystąpić ze swoim żądaniem pod warunkiem, że od ostatniej podwyżki minęły minimum trzy lata.

W niektórych miastach, jak np. Warszawa, bez operatu szacunkowego użytkownik ma niewielkie szanse na wygraną. Dlatego warto się zastanowić, czy to się w ogóle opłaca, gdyż sporządzenie operatu sporo kosztuje i może być on droższy niż to, co zyska czytelnik, jeśli doprowadzi do obniżki opłaty za użytkowanie. Jeżeli jednak zdecyduje się walczyć o swoje i złoży wniosek w tej sprawie, a właściwy organ nie zechce przeprowadzić aktualizacji, to w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy użytkownik ma prawo skierować sprawę do samorządowego kolegium odwoławczego.

Ile za garaż

Kupiłam mieszkanie od dewelopera razem z miejscem postojowym w garażu wielostanowiskowym. Okazuje się, że za swój udział w użytkowaniu wieczystym gruntu płacę dwie stawki opłaty rocznej, tj. 1 i 3 proc. Czy gmina może mi w taki sposób naliczać opłatę, czy też łamie prawo?

Pytanie nie jest precyzyjne, ale pośrednio wynika z niego, że czytelniczka jest prawdopodobnie właścicielem mieszkania oraz współwłaścicielem lokalu użytkowego, jakim jest garaż. Stąd też wynika to zróżnicowanie stawek.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje bowiem, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe wynosi 1 proc., a za lokal użytkowy 3 proc.

Gdyby zaś ten sam garaż nie był wyodrębniony jako lokal użytkowy, tylko został zaliczony do części wspólnych nieruchomości, wówczas czytelniczka płaciłaby za niego według stawki 1 proc.

Kiedy płatności w ratach

Do tej pory płaciłam 400 zł opłaty za użytkowanie wieczyste, teraz dostaliśmy podwyżkę i będę płacić 650 zł. Słyszałam, że gminy rozkładają podwyżki na raty. Czy to prawda?

Tak, to prawda. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązująca od 9 października 2011 r. nałożyła na właścicieli gruntów, w tym więc gminy, obowiązek rozkładania na raty podwyżek przekraczających dwukrotność dotychczasowej opłaty. Jednak w wypadku czytelniczki opłata wzrosła o 250 zł, nie przekroczyła więc dwukrotności dotychczasowej opłaty, czyli nie może liczyć na rozłożenie podwyżki na raty.

Wspólne odwołanie

Podwyżkę otrzymali wszyscy właściciele mieszkający w jednym bloku. Czy możemy złożyć jeden wspólny wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego, jeżeli nie zgadzamy się z wysokością nowej stawki?

Nie. Każdy musi to zrobić osobno. Ale ostatnio samorządowe kolegium odwoławcze m.in. w Warszawie czyni wyłom w tej zasadzie w związku z tym, że liczba spraw narasta lawinowo, a pracowników SKO nie przybywa. Rozprawa przeprowadzana jest łącznie, a orzeczenia wydawane są odrębnie. Każdy współużytkownik otrzymuje je osobno pocztą. Zarząd wspólnoty lub spółdzielni może złożyć wniosek w imieniu współużytkowników, ale każdy z nich musi być podpisany pod wnioskiem.

Przebieg rozprawy

Jak wygląda postępowanie przed samorządowym kolegium odwoławczym i ile ono trwa?

SKO zarządza przeprowadzenie rozprawy niezwłocznie, ale kolejka jest długa i w wypadku np. Warszawy oznacza to rok, w innych dużych miastach jest krócej, na ogół kilka miesięcy. Zwykle jedna rozprawa wystarczy. Stawiennictwo na niej jest nieobowiązkowe. Przedstawiciele miasta nie zawsze na nią przychodzą. Użytkownicy natomiast na ogół się stawiają. Rozprawa nie kończy się orzeczeniem. Zapada ono na posiedzeniu niejawnym i jest następnie przesyłane stronom. Czasami na orzeczenie trzeba czekać kilka miesięcy, ale zdarza się, że są wydawane po miesiącu lub 14 dniach.

Jakie koszty

Ile kosztuje złożenie wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego oraz jak powinien wyglądać prawidłowy wniosek?

Wniosek nic nie kosztuje. Jeżeli zwycięzcą w sprawie jest np. użytkownik, może zażądać zwrotu kosztów sporządzenia operatu szacunkowego, skorzystania z usług prawnika itp. Wniosek może być sporządzony na zwykłej kartce papieru i zawierać jedno z dwóch sformułowań: „Użytkownik wnosi o uznanie, że opłata z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona" albo „że jest uzasadniona, ale w innej wysokości". Potrzebne są dwa egzemplarze wniosku. Jeden zostaje w SKO, drugi jest przesyłany przez SKO do organów właścicielskich (tj. gminy lub starostwa), gdy zostanie wyznaczony termin rozprawy.

Wniosek do SKO składa się przeciwko organowi reprezentującemu właściciela, np. wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi – w wypadku nieruchomości komunalnych, a przeciw staroście – gdy chodzi o te Skarbu Państwa. We wniosku nie powinno zabraknąć uzasadnienia, dlaczego podwyżka jest za wysoka.

Niektóre kolegia uważają, że jeżeli użytkownik nie dołączy do wniosku własnego operatu szacunkowego, to ma mniejsze szanse na wygraną. Jeżeli z operatu sporządzonego na zlecenie użytkownika wynika niższa wartość gruntu, to szanse na wygraną rosną. Poza tym miasto skłonne jest wówczas zawrzeć ugodę.

Wykup z poślizgiem

Kiedy składaliśmy wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego na własność, gmina stosowała bonifikatę 80 proc. Procedura wykupu ciągnęła się jednak tak długo, że tymczasem została podjęta nowa uchwała, przewidująca upusty w niższej wysokości, a mianowicie 70 proc. Czy gmina nie ma obowiązku przekształcić grunt ze starym, wyższym upustem?

Niestety procedury przekształceniowe potrafią ciągnąć się latami. Zasadnicze znaczenie ma data wydania decyzji przekształceniowej, a nie data złożenia wniosku. Dlatego czytelnicy zapłacą więcej za przekształcenie.

Kodeks postępowania administracyjnego przewiduje, że na wydanie decyzji czeka się miesiąc, a tylko w bardziej skomplikowanych sprawach można ten okres przedłużyć. W praktyce urzędy tego terminu nie przestrzegają. Dlaczego tak się dzieje? Czasami długo trwa przygotowywanie wycen gruntu, a czasami gminy przewlekają celowo.

Co można zrobić? Złożyć skargę do samorządowego kolegium odwoławczego na bezczynność organu. Poza tym jeżeli jest szkoda, można wystąpić o odszkodowanie za rażące naruszenie prawa. To nie są jednak proste sprawy, trudno je wygrać w sądzie. Poza tym kosztują i tak jak procedura przekształceniowa ciągną się latami. Dlatego wiele osób rezygnuje.