Popyt na biura w Polsce

Mimo dużej podaży na rynku biurowym przedsiębiorcy potrzebują coraz więcej czasu na znalezienie odpowiedniej siedziby. – Dostępna od ręki oferta nie zawsze spełnia wysokie oczekiwania techniczne stawiane przez potencjalnego najemcę, a alternatywne budynki wymagają podpisania umowy przednajmu, gdyż dopiero są na etapie planowania – zauważa Jakub Sylwestrowicz, dyrektor w dziale reprezentacji najemcy w Jones Lang LaSalle. Dodatkowo w obecnej sytuacji gospodarczej spółki ograniczają koszty związane z najmem biura, co znacznie ogranicza wybór oferty.

Wysokie wymagania

Znalezienie i negocjacja warunków umowy najmu biura oraz prace adaptacyjne zajmują średnio od sześciu do 15 miesięcy. – Wszystko zależy od decyzyjności zarówno najemcy, jak i dewelopera. Im szybciej właściciel nieruchomości jest w stanie zareagować na potrzeby i wymagania najemcy, tym szybciej dojdzie do transakcji najmu – tłumaczy Miłosz Michalski, negocjator w dziale powierzchni biurowych w CBRE.

Niektóre firmy przesuwają i opóźniają swoje decyzje biznesowe o wynajmie biura, jeżeli powierzchnia dostępna od ręki nie spełnia ich wymagań. – A jeśli firma podpisuje umowę przednajmu w powstającym obiekcie lub podpisanie umowy jest warunkiem niezbędnym rozpoczęcia inwestycji, cały proces może się wydłużyć do dwóch–trzech lat – opowiada Sylwestrowicz.

Jak zauważa Krzysztof Misiak, kierownik sekcji miast regionalnych w dziale powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield, często najemcy przedłużają umowy w zajmowanych lokalizacjach, jeżeli alternatywne lokalizacje nie są dość satysfakcjonujące.

Najszybciej zagospodarowywane są małe moduły, do 500 mkw., które można znaleźć praktycznie od ręki w każdym dużym mieście.

– W takiej sytuacji proces wyboru, negocjacji stawek oraz wykończenia powierzchni zgodnie z oczekiwaniami najemcy trwa nie dłużej niż trzy–pięć miesięcy – mówi Jakub Sylwestrowicz.

W przypadku większych biur, liczących co najmniej 2 tys. mkw., czas szukania odpowiedniej oferty zależy od miasta. Przykładowo w Krakowie czy we Wrocławiu najemca ma ograniczony wybór i jeśli szuka biura o powierzchni ponad 10 tys. mkw., prawdopodobnie będzie musiał czekać co najmniej rok. Dopiero na przełomie 2014 i 2015 r. rynek ten wzbogaci się o nowe biurowce.

– Odwrotna sytuacja jest w Szczecinie czy Trójmieście. Według wyliczeń Jones Lan LaSalle w Szczecinie pustostany stanowią prawie 16 proc. całej podaży, a w Trójmieście – ok. 11 proc. – Tymczasem w Krakowie, gdzie wolne biura zajmują niecałe 5 proc. proc oferty, najemcy są wyjątkowo aktywni. Z kolei rynkiem, który obecnie oferuje najwięcej biur uwzględniających różne potrzeby najemców, jest Warszawa – uważa Sylwestrowicz.

Z dobrym dojazdem

Średnia stawka czynszu w centrum Warszawy wynosi ok. 20–25 euro, a w innych dzielnicach stolicy ok. 14–15 euro za mkw. miesięcznie. Tymczasem w miastach regionalnych czynsze oscylują na poziomie 16–12 euro za mkw.

– Najemcy najchętniej zapłacą co miesiąc ok. 12–14 euro za mkw. Rynek biurowy w miastach regionalnych napędza głównie sektor outsourcingu usług (BPO). Tacy klienci wymagają przede wszystkim maksymalnej efektywności w aranżacji powierzchni, dużych powierzchni na poszczególnych piętrach oraz wydajnej klimatyzacji i wentylacji  – wylicza Miłosz Michalski.

Najchętniej wybierane są biura w dużych projektach, które zapewniają dobrą ekspozycję, transport publiczny (zwłaszcza tramwajowy), dobry dojazd samochodem oraz możliwość rozwoju.

– Natomiast najmniejsze zainteresowanie wzbudzają powierzchnie podzielone na pokoje w budynkach niższej klasy, z dala od głównych traktów komunikacyjnych oraz transportu publicznego – zaznacza Krzysztof Misiak.

Długo na najemców czekają również biura najdroższe i najbardziej prestiżowe. – Niewiele firm stać dziś na taką siedzibę – zauważa Miłosz Michalski.

Duża oferta w stolicy

Według analityków podaż biur ciągle będzie rosnąć nieproporcjonalnie do popytu. To zjawisko będzie widoczne szczególnie w Warszawie.

– Tymczasem najemcy w dalszym ciągu będą szukać oszczędności i przenosić się w tańsze lokalizacje lub renegocjować obecne umowy – prognozuje Miłosz Michalski.

W Krakowie pod koniec tego roku może w ogóle zabraknąć wolnych biur, co nie pozostanie bez wpływu na oferowane stawki najmu. – Sytuacja może się odwrócić dopiero w I–II kwartale 2014 r., kiedy na rynek trafi ok. 45 tys. mkw. biur – mówi Krzysztof Misiak.

We Wrocławiu po raz pierwszy od dwóch lat poziom pustostanów wzrósł do poziomu 8 proc., a dodatkowo planowane jest też rozpoczęcie wielkometrażowych obiektów takich jak Plac Dominikański (Skanska), Business Garden (SwedeCenter), West Gate (Echo Investment). Daje to całkiem duże pole manewru najemcom. O wzrost stawek czynszowych również nie muszą się obawiać.