Wspólnota Mieszkaniowa w Ełku podjęła uchwałę wprowadzającą odpłatność za umieszczanie reklam na elewacji budynków w wysokości 2 zł za mkw. powierzchni tablicy reklamowej.
Uchwałę zaskarżył Mariusz R., współwłaściciel lokali użytkowych, w których prowadzi zakład optyczny. Na elewacji budynku wisi podświetlana tablica reklamowa jego firmy. W skardze przekonywał, że uchwała bezprawnie ogranicza jego prawo własności, w szczególności prawo do swobodnego korzystania z elewacji budynku na potrzeby związane z wykonywaniem działalności gospodarczej. Narusza także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, interes właścicieli lokali użytkowych, jest też sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Podnosił m.in., że inni członkowie wspólnoty również korzystają z części wspólnej budynku, tj. montują anteny, daszki nad balkonem, a nie są zobowiązani do zwiększonej zaliczki na poczet zarządu nieruchomością wspólną.
Spór sprowadzał się do odpowiedzi na pytanie, czy wspólnota mieszkaniowa może pozyskiwać pożytki z części wspólnej nieruchomości (z tytułu wynajmu powierzchni elewacji pod reklamę) od swoich członków. Sąd Okręgowy w Suwałkach uznał, że tak, i oddalił powództwo. Wyrok utrzymał w mocy Sąd Apelacyjny w Białymstoku (sygn. I ACa 912/12), podkreślając, że uchwała wbrew twierdzeniom Mariusza R. nie dotyczy obciążeń finansowych, o których mowa w art. 12 ust. 2 i 3 oraz 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, i tym samym nie stanowi o nałożeniu na niego dodatkowych kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Jej przedmiotem jest pozyskiwanie przez wspólnotę pożytków związanych z wykorzystaniem elewacji budynku na cele reklamowe (na podstawie odrębnych umów) z przeznaczeniem ich na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Sąd podniósł, że w zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych i czerpać z tego tytułu określone dochody np. z tytułu odpłatności za umieszczone na budynku reklamy.
Elewacja jest częścią wspólną nieruchomości. Nie jest niezbędna do korzystania przez właścicieli ze swoich lokali zgodnie z ich przeznaczeniem. Umieszczenie zatem na elewacji budynku reklamy działalności gospodarczej członka wspólnoty wykracza poza korzystanie z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługującego mu udziału. Współwłaściciel nie może zaś powoływać się na swoje uprawnienia do współposiadania rzeczy w sposób przez siebie wybrany.
