Ile zarobisz na wynajmie lokalu

Najwyższą rentowność najmu mają lokale kupione na wynajem w Gdańsku, Łodzi i Warszawie. Można na nich zarobić 4,5 proc. w skali roku.

Publikacja: 27.10.2013 11:58

Foto: Fotorzepa, Mateusz Dąbrowski MD Mateusz Dąbrowski

Grażyna Błaszczak

Wynajem mieszkania nadal przynosi zyski znacznie atrakcyjniejsze od bankowych lokat czy obligacji skarbowych. W związku z jesiennym ożywieniem na rynku rentowność najmu wzrosła przez ostatnie dwa miesiące o 0,17 pkt proc. i wynosi 4,13 proc. - wynika z ostatnich danych.

- Spadki cen mieszkań wyhamowały, a stawki ofertowe uległy zdecydowanemu urealnieniu - mówi Agnieszka Grotkowska, dyrektor w Domiporta.pl. - Niskie oprocentowanie lokat sprawiło, że na rynku pojawili się inwestorzy, którzy rezygnują z mało opłacalnych depozytów i kapitał lokują w nieruchomościach na wynajem. Tutaj, mimo że stopa zwrotu nie jest szczególnie wysoka, to i tak ponad dwukrotnie przewyższa średnie oprocentowanie lokat. Pamiętać należy jednak o tym, że inwestycja w nieruchomości jest inwestycją długoterminową i jej opłacalność zmienia się w czasie w odniesieniu do takich parametrów rynkowych jak, oprocentowanie lokat, obligacji, kredytów hipotecznych czy zmiany cen mieszkań - wyjaśnia Grotkowska.

Czynsze i zyski

Według najnowszych danych, średnia oczekiwana roczna rentowność netto wynajmu mieszkań wynosi 4,13 proc., podczas gdy dwa miesiące temu było to 3,96 proc. Wskaźnik powstaje na podstawie średnich ofert wynajmu mieszkań zamieszczanych w serwisie Domiporta.pl w przeliczeniu na metr kwadratowy ich powierzchni oraz średnich cen transakcyjnych mieszkań, po jakich klienci Home Broker i Open Finance dokonują transakcji zakupu.

W wyliczeniach uwzględniane zostały dane z siedmiu ważnych rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Średnia stawka najmu dla siedmiu wymienionych miast wynosi aktualnie 30,14 zł za metr kwadratowy. To o 2,11 proc. więcej niż dwa miesiące temu (29,52 zł za mkw).

W ciągu ostatnich dwóch miesięcy w sześciu z badanych miast stawki najmu wzrosły, spadek zanotowano tylko w Poznaniu (o 3,6 proc.). Najbardziej dynamiczny wzrost nastąpił w Gdańsku, gdzie średnia stawka najmu w przeliczeniu na metr kwadratowy zwiększyła się z 28,9 na 30,5 zł (o 5,5 proc.). Niewiele mniejszy wzrost nastąpił w Łodzi (o 5 proc.). W wartościach bezwzględnych najdroższy najem jest w Warszawie. Średnia stawka za metr kwadratowy wynosi w stolicy ponad 41 złotych, o 61 proc. więcej niż w Gdyni i 86 proc. więcej niż w Łodzi.

Ponad 30 zł za metr kwadratowy wynajętego mieszkania trzeba płacić także w Krakowie i Wrocławiu. Stawki w Gdańsku, Gdyni i Poznaniu mieszczą się w przedziale 25-30 zł, a w Łodzi średnia wynosi 22,2 zł. Co ciekawe, liczba ogłoszeń uwzględnionych w badaniu spadła o 6 proc., co prawdopodobnie jest skutkiem jesiennego ożywienia związanego z rozpoczęciem rynku akademickiego. Wiele mieszkań znalazło najemców, a w ich miejsce nie pojawiły się nowe.

Gdzie najwięcej?

Najwyższą oczekiwaną rentowność mają mieszkania kupione na wynajem w Gdańsku, Łodzi i Warszawie (patrz załącznik obok). Z obliczeń Domiporta.pl i Home Broker wynika, że osoba kupująca mieszkanie na wynajem w tych miastach może, przy założeniu 10,5-miesięcznego okresu najmu w ciągu roku oraz uwzględnieniu czynszu i podatku, liczyć na 4,5 proc. zysku w skali roku.

Około 4 proc. netto zarobić można w Gdyni, Krakowie i Wrocławiu, a średni zysk w Poznaniu przekracza 3,5 proc. Na pierwszy rzut oka mogłoby się to wydawać niedużo, ale gdy zestawić to ze średnim oprocentowaniem lokat bankowych (2,01 proc. w skali roku), wrażenie będzie lepsze, bo w Gdańsku, Łodzi i Warszawie zysk netto z wynajmu mieszkania jest dwukrotnie wyższy od średniego oprocentowania lokat. Potencjalne dochody z wynajmu nadal przewyższają też zyski, jakie możliwe są do osiągnięcia w przypadku obligacji skarbowych.

- Trzeba pamiętać, że są to stawki uśrednione, co oznacza, że jedni inwestorzy osiągną wynik lepszy, a inni gorszy. W obliczeniach uwzględniliśmy 10,5-miesięczny okres wynajmu, ale gdyby udało się zapewnić 100-proc. obłożenie mieszkania, to średnia rentowność netto wyniesie już nie 4,13 proc., a 4,9 proc., przy czym dla Gdańska, Łodzi i Warszawy wynosić będzie 5,3-5,4 proc. w skali roku. - Warto wiedzieć, że także oprocentowanie lokat jest średnią rynkową. Bez problemu można znaleźć oferty znacznie atrakcyjniejsze. Aczkolwiek najwyżej oprocentowane depozyty 12-miesięczne oferują dziś netto 2,8-3,0 proc. To i tak mniej niż średnia rentowność najmu w każdym z badanych miast - mówią analitycy Open Finance.

Uwzględniając zmianę cen transakcyjnych oraz stawek ofertowych wynajmu w ciągu ostatnich 12 miesięcy, a także przychody z wynajmu oraz inflację, średni realny zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem dokonanej przed 12 miesiącami podliczony został na blisko 4,6 proc., podczas gdy dwa miesiące temu wartość ta była bliska 4,8 proc.

- To pierwszy spadek realnej stopy zwrotu w naszych badaniach od czasu gdy w kwietniu 2013 r. zaczęła ona być dodatnia. Jest to głównie efektem rosnących od początku roku średnich cen transakcyjnych mieszkań, które w ciągu ostatniego roku średnio wzrosły o ponad 8 proc. - podkreślają analitycy.