Reklama

Ziemia pod obiekty komercyjne

Inwestorzy chętnie kupują ziemię na Górnym Śląsku, we Wrocławiu i Poznaniu. Ale coraz bardziej popularny staje się też wschód Polski.

Publikacja: 27.03.2015 08:29

Dla dewelopera liczy się potencjał lokalizacji

Dla dewelopera liczy się potencjał lokalizacji

Foto: Rzeczpospolita

Na rynku nieruchomości komercyjnych widoczna jest stabilizacja cen. Dziś już wiadomo, że nie da się sprzedać za dobre pieniądze słabo zlokalizowanej działki nieprzygotowanej do inwestycji. W związku z tym strony transakcji starają się o kompromis, który umożliwia zakończenie transakcji przy jednoczesnym wykazaniu opłacalności projektu – opowiada Michał Sikora, ekspert z działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Cushman & Wakefield.

Wschodzący wschód

Dodaje, że Górny Śląsk, Wrocław czy Poznań stale przyciągają nowe inwestycje i widoczny jest tam rozwój nowych terenów. Ale gracze na rynku nieruchomości komercyjnych, w szczególności przemysłowych, coraz bardziej interesują się projektami możliwymi do realizacji na terenie Polski wschodniej.

– Rynek ten jest postrzegany jako wschodzący i coraz lepiej widać, że jego atuty przekonują do inwestowania przedsiębiorców i deweloperów. Z natury rzeczy ośrodki miejskie i gospodarcze położone na wschodzie kraju, będące dobrze skomunikowane, w szczególności z Ukrainą, zapewnią możliwość szybkiej obsługi wschodniego rynku zagranicznego. Widzimy również zainteresowanie inwestycjami w Polsce przedsiębiorców z Ukrainy chcących zabezpieczyć funkcjonowanie zagrożonych firm za granicą. Ta sytuacja na pewno będzie się rozwijać – zwraca uwagę Michał Sikora.

Dobra cena, jasny stan prawny

Bartłomiej Krzyżak, starszy konsultant w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego firmy Savills, uważa, że choć największe transakcje gruntowe w 2015 roku będą dotyczyły gruntów pod zabudowę mieszkaniową, to jednak w sektorze komercyjnym można spodziewać się wzrostu ilości kontraktów na rynku magazynowym oraz handlowym.

– Trudno jednoznacznie wskazać, które grunty będą szczególnie atrakcyjne dla deweloperów. Na pewno uregulowana sytuacja prawna, uzbrojenie terenu oraz wyśmienita lokalizacja z uchwalonymi miejscowymi planami zagospodarowania terenu będą w pierwszej kolejności poszukiwane przez inwestorów. Dla deweloperów bardziej doświadczonych w procedurach administracyjnych kluczową rolę odgrywać będzie potencjał gruntu w relatywnie niższej niż rynkowa cenie – mówi Bartłomiej Krzyżak.

Reklama
Reklama

Także z danych Savills wynika, że dominującymi regionami, w których deweloperzy poszukują gruntów, nadal pozostają Wrocław, Górny Śląsk oraz Warszawa.

Tereny pod biura tańsze

Daniel Puchalski, dyrektor działu obsługi gruntów inwestycyjnych w firmie JLL, zwraca uwagę, że gdy na rynku najmu biur widać przesilenie, a poziom pustostanów rośnie, grunty z reguły zaczynają nieznacznie tanieć. A to w efekcie może prowadzić do zawierania nowych transakcji zakupu, z perspektywą rozpoczęcia budowy za trzy–pięć lat.

– W 2015 r. zainteresowanie inwestorów gruntami pod zabudowę biurową utrzyma się. Spodziewamy się transakcji, których przedmiotem będą grunty pod mniejsze projekty: 15–20 tys. mkw. powierzchni użytkowej biur. Ceny działek pod zabudowę biurową pozostaną stabilne – prognozuje Daniel Puchalski. – Nadal obserwujemy zainteresowanie gruntami biurowymi w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Oczywiście rynek biurowy jest znacznie spokojniejszy niż rynek gruntów pod zabudowę mieszkaniową ze względu na dynamicznie rosnącą podaż biurowców w Warszawie i poza nią. Najlepsze lokalizacje mogą cały czas liczyć na kupca.

Handel przy dworcach

Jeśli chodzi o grunty pod zabudowę handlową to – jak podaje JLL –zainteresowaniem wśród inwestorów cieszą się szczególnie tereny w miastach powyżej 50 tysięcy mieszkańców, na których można wybudować między 2–5 tys. mkw. powierzchni handlowej. Popularność zyskały też projekty łączące obiekty handlowe z obiektami użyteczności publicznej – dworcami autobusowymi i stacjami PKP.

– Bezpośrednim efektem tego zjawiska jest zainteresowanie ze strony inwestorów przetargami na zakup nieruchomości organizowanymi przez PKP czy Pocztę Polską. Inwestorzy szukają działek w miastach o niższym nasyceniu powierzchnią handlową – mówi Daniel Puchalski. Zwraca jednocześnie uwagę na ożywienie na rynku gruntów pod zabudowę hotelową. Rozwija się bowiem baza konferencyjno-kongresowa w Polsce, a w efekcie turystyka biznesowa.

Największym popytem ze strony operatorów hotelowych, poszukujących nowych lokalizacji dla swoich obiektów, cieszy się niezmiennie Warszawa, ale również Wrocław, Kraków i Trójmiasto.

Reklama
Reklama

—gb

Agata Zając koordynator ds. gruntów inwestycyjnych w JLL

Największym zainteresowaniem deweloperów magazynowych cieszą się: Wrocław, Poznań i Górny Śląsk. Ale widzimy również ożywienie w okolicach Warszawy, pomimo tego, że jest to region z jednym z wyższych poziomów pustostanów wśród głównych rynków magazynowych w Polsce. Inwestorzy szukają działek przy A2 i budowanej drodze ekspresowej S8. Po raz kolejny rynek magazynowy podąża za infrastrukturą drogową. Widzimy również ożywienie na mniejszych rynkach w Bydgoszczy, Toruniu, Szczecinie, Lublinie i Rzeszowie. Rozwija się Trójmiasto, korzystając z dostępu do portów i terminali kontenerowych oraz autostrady A1. Jednym z czynników powodujących wzrost zapotrzebowania na grunty inwestycyjne, szczególnie te objęte działalnością specjalnych stref ekonomicznych, była zmiana – z 1 lipca 2014 r. – zasad przyznawania pomocy regionalnej. Przyczyniła się ona do zwiększonego zainteresowania działkami w I półroczu. Jeżeli chodzi o zainteresowanie gruntami SSE, to warto zauważyć, że obecnie inwestowanie na tych obszarach jest bardziej wymagające ze względu na skomplikowane procedury i mogło stać się mniej atrakcyjne dla niektórych klientów produkcyjnych z powodu obniżenia progu pomocy publicznej. Nie oznacza to jednak spadku popytu na grunty: klienci produkcyjni coraz chętniej inwestują na obszarach, które nie mają statusu SSE.

Grunty inwestycyjne pod magazyny

Popyt na działki inwestycyjne pod zabudowę przemysłową, w tym w SSE, utrzyma się również w najbliższych latach. Ale nie wszystkie działki będą chętnie kupowane. ? Najdroższe grunty inwestycyjne są w Warszawie – w granicach miasta metr kwadratowy ziemi kosztuje od 350 do 550 zł. ? Bardzo ważnym trendem zaobserwowanym w 2014 r, który utrzyma się również i w tym roku, jest powrót deweloperów –  zachęconych mocnym popytem i pozytywnymi perspektywami rozwoju rynku magazynowego – do zakupów spekulacyjnych. Takiej aktywności nie było od roku 2007. ? Ciekawym zjawiskiem jest również zabezpieczanie gruntów niekoniecznie na zasadach właścicielskich: deweloperzy przygotowują banki ziemi do zrealizowania szybkiej inwestycji, nie zawsze będąc ich właścicielami. ? Firmy poszukują terenów inwestycyjnych powyżej 10 hektarów, najchętniej w przedziale od 10 do 20 ha. Działka powinna spełniać szereg oczywistych wymaganiach, czyli przede wszystkim mieć dobry dostęp do infrastruktury drogowej oraz technicznej, i najlepiej plan miejscowy. ? Podaż gruntów jest bardzo duża, ale sporym wyzwaniem dla deweloperów i doradców jest słabe przygotowanie działek i niewystarczająca wiedza właścicieli odnośnie terenu oraz brak odpowiedniej dokumentacji. ? Kupno działki bez dokumentacji to zbyt duże ryzyko dla inwestora, a przygotowanie terenu pod tym względem wymaga czasu i pracy – sprawdzenia stanu prawnego, analizy planistycznej czy sprawdzenia dostępnej infrastruktury technicznej. ? Osobnym zagadnieniem jest również kwestia struktury właścicielskiej, nierzadko rozproszonej. Analiza i odpowiednie przygotowanie wszystkich tych elementów wpływają niejednokrotnie na wydłużenie harmonogramu inwestycji.

Nieruchomości
Jaki podatek od nieruchomości w 2026 roku?
Nieruchomości
Handel idzie do małych miast. Ile kosztuje powierzchnia handlowa?
Nieruchomości
Rynek mieszkań ożywi się jesienią
Nieruchomości
Polskie magazyny na celowniku inwestorów
Nieruchomości
Polacy wciąż chętnie kupują nieruchomości w Hiszpanii – znamy dane za II kwartał
Materiał Promocyjny
Nie tylko okna. VELUX Polska inwestuje w ludzi, wspólnotę i przyszłość
Reklama
Reklama