Najdroższe biura w Polsce są do wynajęcia za 22–25 euro za mkw. miesięcznie w ścisłym centrum Warszawy. – Czynsze wyższe niż dużych biurowcach są w kameralnych budynkach, np. w zabytkowych kamienicach typu Smolna 40 czy Le Palais. Stawki wyjściowe w takich obiektach mogą sięgać 23–25 euro za mkw. miesięcznie – mówi Tomasz Czuba, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych w JLL.
Pustostanów przybywa
Według firmy JLL wyższe stawki czynszowe będą się wiązać z wynajmem powierzchni w nowych biurowcach, najlepiej zlokalizowanych, wyróżniających się na rynku.
– Wysokość czynszu zależy od wielu czynników. Drożej będzie w obiekcie, w którym jest mało wolnych biur. Bardziej kosztowne będą też powierzchnie na wysokich piętrach, choć w zależności od zajmowanej powierzchni najemca zapłaci różne stawki. Im większą powierzchnię chce wynająć, tym niższy czynsz może uzyskać – tłumaczy Tomasz Czuba.
Według CBRE w Warszawie widać trend przenoszenia się najemców z budynków klasy B do biurowców klasy A. Dziś w?stolicy współczynnik pustostanów w klasie B sięga ok. 12 proc. (blisko 317 tys. mkw.), natomiast w klasie A – ok. 14 proc., czyli ok. 267 tys. mkw.
– Należy pamiętać, że nowe projekty są klasą A, przez co zwiększają liczbę niewynajętej powierzchni w tym segmencie budynków mimo wspomnianego trendu – mówi Kamil Tyszkiewicz, dyrektor zarządzający w dziale powierzchni biurowych w?CBRE.
Zdaniem pośredników w Warszawie pustostanów będzie przybywać w każdym segmencie rynku biurowego. – Najwięcej pustych biur jest w samym centrum i na jego obrzeżach oraz na Mokotowie. W tych lokalizacjach skumulowane jest 64 proc. całej niewynajętej powierzchni. Współczynniki pustostanów będą rosnąć jeszcze przynajmniej przez dwa lata. Za tym oczywiście pójdzie dalszy spadek stawek transakcyjnych za biura – mówi Kamil Tyszkiewicz.
Analitycy Cushman & Wakefield twierdzą, że rosnąca podaż prestiżowych biur, przy popycie na tym samym poziomie, skutkuje wzrostem pustostanów również w tych najdroższych, kameralnych projektach. – W najbliższym czasie nie przewidujemy zmiany tej tendencji – twierdzi Piotr Capiga, specjalista ds. nieruchomości biurowych firmy Cushman & Wakefield.
Sam proces komercjalizacji kameralnych biurowców z segmentu premium jest bardziej czasochłonny niż w przypadku pozostałych budynków ze względu na ograniczoną grupę potencjalnych najemców. – Czas potrzebny na znalezienie najemcy przekracza często rok. Dodatkowo najemcy szukający najwyższego standardu niechętnie podpisują umowy najmu przed zakończeniem inwestycji. Chcą podjąć ostateczną decyzję po sprawdzeniu standardu w?gotowym już biurowcu – zauważa Piotr Capiga.
Jak dodaje Dariusz Karwański, ekspert z działu powierzchni biurowych w firmie Savills, dzisiaj niespotykana jest sytuacja, aby natychmiast po zwolnieniu powierzchni przez poprzedniego najemcę te same biura zostały wynajęte. Potrzeba na to nawet rok.
Nowe projekty
W planach deweloperów lub już w realizacji są kolejne kameralne biurowce o podwyższonym standardzie.
– W Warszawie nowymi obiektami tego typu będą oferowane przez Strabag budynki Astoria oraz Plac Zamkowy-Business with Heritage realizowany przez Senatorską Investment. Bez wątpienia ciekawym projektem pozostającym w trakcie realizacji jest Hotel Europejski, w którym – poza częścią hotelową – inwestor przewidział powierzchnię biurową spełniającą oczekiwania najbardziej wymagających najemców. W?tym przypadku ultranowoczesne biura zostały wpisane w XIX-wieczną bryłę tego historycznego budynku o?unikalnej lokalizacji – opowiada Piotr Capiga.
Do projektów z wyższej półki, według CBRE, można też zaliczyć budynek Q22 firmy Echo Investment czy Halę Koszyki Griffina oraz projekt Królewska firmy SEB. – Z kolei w?miastach regionalnych do prestiżowych projektów należą: Vistula Business Garden w Krakowie, Pegaz realizowany we Wrocławiu przez UBM, Hieronimus Zbigniewa Grycana czy Dominikański firmy Skanska – także we Wrocławiu – wymienia Kamil Tyszkiewicz.
Dodaje, że zmiana podaży i popytu na rynku biur w wielu miastach może wpłynąć na politykę najmu, choć deweloperzy nie oddadzą pola bez walki. – Ale najemcy mogą się spodziewać lepszych stawek w Krakowie i we Wrocławiu, które do tej pory uważane były raczej ze rynki wynajmującego. Z kolei na północy kraju, w Trójmieście, najemcy nadal będą korzystać z dużej dostępności powierzchni biurowej – dodaje Kamil Tyszkiewicz.
masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, d.kaczynska@rp.pl
