Choć Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) chce w najbliższych latach zainwestować – poprzez swój Fundusz Mieszkań na Wynajem – 5 mld zł na zakup ok. 20 tys. mieszkań na wynajem, do tej pory sfinalizował jedną taką transakcję. Kupił w Poznaniu przy ul. Saperskiej 124 lokale od spółki Wechta.

– Obecnie pracujemy nad kolejnymi projektami kupna budynków z terminem oddania do użytkowania w latach 2015–2017. W tym roku, przede wszystkim w jego drugiej połowie, chcemy kupić i udostępnić najemcom kilka nieruchomości, czyli kilkaset mieszkań. Jednak o szczegółach będziemy informować dopiero w momencie zakończenia negocjacji z deweloperem – tłumaczy Ryszard Słowiński, prezes BGK Nieruchomości, spółki zarządzającej portfelem aktywów Funduszu Mieszkań na Wynajem.

Z dużym dyskontem

Rozmowy z deweloperami, jak pokazuje praktyka, łatwe dziś nie są. Bo wielu spółkom, w tym i pierwszoligowym graczom, przyzwyczajonym do dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym, trudno zaakceptować dzisiejsze propozycje Funduszu.

– BGK zaproponował nam kupno mieszkań za 3,2 tys. zł za mkw. Tymczasem w tej okolicy najtańsze nowe lokale kosztują ok. 3,9 tys. zł za mkw., a sama realizacja projektu – czyli kupno działki, budowa, koszt kredytu – wynosi ok. 3 tys. zł za mkw. Oferta BGK jest więc nieopłacalna – tłumaczy szef jednej z największych polskich spółek deweloperskich.

Inny gracz, również z pierwszej ligi deweloperskiej, przekonuje, że woli sam sprzedawać lokale, niż tanio oddać je BGK.

– Dziś taka propozycja nas nie interesuje, bo na brak klientów nie narzekamy. Lokale sprzedawać do funduszu mogą głównie spółki, które mają kłopot z komercjalizacją inwestycji. Taki fundusz sprawdziłby się lepiej w trudnych czasach na rynku. Poza tym mieszkańcy sąsiednich budynków mogą być niezadowoleni z przyszłego sąsiedztwa. Przecież nie wiadomo, kto będzie wynajmować te mieszkania – opowiada przedstawiciel spółki realizującej projekty głównie na stołecznym rynku.

W jaki sposób fundusz wybiera bloki, które chce kupić na wynajem? Jak ustala ich cenę?

– Każda nieruchomość musi spełniać kryteria zapisane w strategii inwestycyjnej. Mowa m.in. o lokalizacji budynku, dostępie do komunikacji publicznej czy otaczającej go infrastrukturze. Nieruchomość, która spełni te wymogi, poddawana jest także audytom obejmującym kwestie techniczne, prawne, podatkowe i komercyjne. Nie ma odgórnych wytycznych co do ceny mkw. w poszczególnych miastach. Każdą inwestycję analizujemy indywidualnie. Ostateczne warunki transakcji nabycia nieruchomości są związane z jednej strony z możliwością zaproponowania atrakcyjnych czynszów najmu, a z drugiej strony z zagwarantowaniem inwestorowi osiągnięcia zakładanej stopy zwrotu z inwestycji. Są także rezultatem negocjacji z deweloperem, w których staramy się wykorzystywać efekt skali transakcji – wyjaśnia Ryszard Słowiński.

Dodaje, że BGK Nieruchomości w każdym przypadku opiera się na m.in. zewnętrznych raportach przygotowywanych przez ekspertów rynku nieruchomości określających ceny i popyt na danym rynku lokalnym.

Hurtowy partner

Sporo spółek wierzy w powodzenie projektu funduszu BGK. Np. firma Inpro przyznaje, że obecnie przygotowuje jeden projekt specjalnie dla państwowego funduszu.

– BGK jest dla nas dużym i wiarygodnym partnerem, w dodatku hurtowym. Budowanie osiedli z mieszkaniami na wynajem to znakomity pomysł rozszerzający rynek nieruchomości. Mamy nadzieję, że za BGK przyjdą inne fundusze z Europy, głównie z Niemiec – mówi Rafał Zdebski, dyrektor handlowy Inpro.