Okazja nie zawsze jest najtańsza

Jak szybko sprzedają się dziś nieruchomości? Co można nazwać okazją na dzisiejszym rynku? Odpowiedzi udzielają przedstawiciele sieciowej agencji Północ Nieruchomości.

Monika Witkowska, dyrektor oddziału agencji Północ Nieruchomości w Łomży:

- Dokonujemy błyskawicznych transakcji, choć oczywiście zależy to od wielu czynników, głównie od atrakcyjności posiadanej oferty. Ważna jest też duża baza klientów kupujących, których informujemy na bieżąco o nowych ofertach. Ten sposób pracy sprzyja szybkim, ale niekiedy bardzo trudnym transakcjom.

Szybkie zakupy zdarzają się głównie na rynku mieszkaniowym. Popyt na mieszkania jest o wiele większy niż na domy czy działki. Nie wyklucza to jednak szybkich transakcji także w tych ostatnich segmentach rynku, jeśli tylko oferta jest atrakcyjna. Często zdarza się tak, że mamy klienta kupującego, dla którego szukamy nieruchomości, które trafią w jego możliwości finansowe i gust, m.in. pod względem lokalizacji. Kiedy znajdziemy taką ofertę, transakcję można zamknąć w kilka dni, jeśli nie jest to zakup na kredyt.

Szybką decyzję podjął na przykład kupujący 45-metrowe, dwupokojowe mieszkanie wykończone w wysokim standardzie, w nowym budownictwie w Łomży. Lokal przyjęliśmy do oferty o godz. 17.30., a o godz. 18.00 tego samego dnia klient zadeklarował zakup za kwotę 200 tys. zł. Sprzedający się zgodzili. Transakcja została dokonana po procedurze kredytowej.

Inne mieszkanie - 48 mkw., dwa pokoje, średni standard - na drugim piętrze bloku z wielkiej płyty sprzedało się za 162 tys. zł w dwa dni. Tyle minęło od podpisania umowy pośrednictwa do podpisania aktu notarialnego. W dwa znaleźli się też chętni na 120-metrowy dom w zabudowie szeregowej z lat 80. Powierzchnia działki: 450 mkw. Transakcję zamknęliśmy po procedurze kredytowej.

Trzy tygodnie zajęła sprzedaż 62-metrowej trójki na drugim piętrze nowego budynku. Lokal o wysokim standardzie zmienił właściciela za 250 tys. zł. 103 tys. zł zapłacił klient za trzypokojowe mieszkanie do remontu na parterze starego bloku. Transakcja zajęła tydzień. W dziewięć dni od podpisania umowy pośrednictwa za 126 tys. zł sprzedał się wielkopłytowy, 48-metrowy lokal na czwartym piętrze budynku.

Dwa tygodnie pochłonęła sprzedaż wolnostojącego domu o powierzchni 120 mkw., z 1000-metrową działką, w cenie 380 tys. zł. Na 1800-metrową halę magazynową w Łomży (działka 8000 mkw.), wycenioną na 1,2 mln zł, znalazł się chętny po trzech miesiącach. Z kolei na działkę o powierzchni 9000 mkw. w cenie 95 tys. zł znalazł się kupiec już w dniu podpisania umowy pośrednictwa. Transakcja została zamknięta po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy.

Co można nazwać okazją na dzisiejszym rynku? Na pewno ofertę w rynkowej cenie, która w porównaniu z przeszacowanymi nieruchomościami, staje się atrakcyjna, a zarazem okazyjna. Najdłużej są sprzedawane nieruchomości w cenach powyżej rynkowych, ale też te o wartości ponad 1 mln zł, które naszym rynku nieruchomości nie znajdują amatora.

Łomżyński rynek nieruchomości jest rynkiem prężnym. Najlepiej rozwinięty jest sektor mieszkaniowy, bo to na mieszkania jest największy popyt. Rynek wtórny domów jednorodzinnych ze względu na wysokie oczekiwania sprzedających i małą liczbę ofert jest mniej rozwinięty. Pojawia się jednak coraz więcej domów w stanie deweloperskim, na które jest coraz więcej chętnych.

Należy się zatem liczyć z tym, że w następnych latach nastąpi spadek cen starego budownictwa, zakładając, że nowe wykończone domy wrócą na rynek sprzedaży. Najmniej rozwinięty jest rynek działek w samym mieście Łomża. Zapotrzebowanie klientów jest duże , ale niestety brakuje nieruchomości do sprzedaży ze względu m.in. na nieuregulowane postępowania scaleniowe. Tak więc brakuje terenów pod budownictwo jednorodzinne i wielorodzinne.

Wiesława Capik, dyrektor oddziału Północ Nieruchomości w Bochni:

Także na naszym rynku zdarzają się błyskawiczne transakcje, jeśli cena nieruchomości zostanie obniżona. Na przykład dom w stanie surowym zamkniętym koło Bochni został przeceniony z 350 do 230 tys. zł. Cena transakcyjna będzie na poziomie ok. 215 tys. zł.

W kwietniu za naszym pośrednictwem za 485 tys. zł sprzedał się dom pod miastem. Cena ofertowa wynosiła 650 tys. zł. - W obu przypadkach kupcy szukali czegoś innego, ale zdecydowali się na te nieruchomości po tym, jak ich cena spadła. Inny kupujący zgłosił się do nas szukając działki w konkretnej lokalizacji. Czekał prawie dwa lata. Jak tylko pojawiła się odpowiednia oferta, to od razu dogadaliśmy szczegóły transakcji. Błyskawiczne zakupy na naszym rynku są jednak rzadkie.

Okazją można nazwać nieruchomość w znacznie obniżonej cenie, ale też w konkretnej lokalizacji. Okazją może być też konkretna nieruchomość poszukiwana przez klienta. Wtedy jest w stanie zapłacić nawet powyżej ceny rynkowej. Tak zdarzyło się w ubiegłym roku. Cena rynkowa działek w rejonie jednej z ulic wynosi 20 tys. zł za ar, a klient kupił ją, nawet nie dyskutując, po 40 tys. zł za ar.

Generalnie nie sprzedają się nieruchomości, których ceny są zawyżone w stosunku do wartości rynkowej, a właściciel nie daje się przekonać. Są to wszystkie rodzaje nieruchomości - najwięcej takich ofert mamy na rynku działek, domów, ale trafiają się też na rynku mieszkań i nieruchomości komercyjnych.

Jeśli wycena była robiona na zamówienie właściciela nieruchomości kilka lat temu, np. pod kredyt bankowy, to wiadomo, że dziś cena jest zawyżona. Właściciel zapomniał, że jest nierealna. Na rynku wtórnym mamy dużo domów z poprzedniej epoki, które pozostawiają wiele do życzenia, biorąc pod uwagę zarówno architekturę, materiały, wielkość, wystrój, energooszczędność.

Podobnie jest z mieszkaniami, zwłaszcza w wielkiej płycie i w starych blokach z lat 50-tych i 60-tych. Tutaj ceny muszą być bardzo obniżone, aby lokale udało się sprzedać. Sytuacja na rynku wtórnym jest marna, mamy coraz więcej ofert nieruchomości, których właściciele wyjechali za granicę i nie zamierzają wracać.

Są to zarówno działki, kupione nawet w latach 2006-2008 , kiedy ceny były dużo wyższe, jak i nowo wybudowane domy - większość w stanie surowym otwartym lub zamkniętym. Są też domy już wykończone, są działki, na których rozpoczęto budowę. Właściciele już tu nie wrócą.

Są też nieruchomości, których właściciele są po rozwodzie, są też nieruchomości spadkowe. I trzeba to jakoś podzielić. Pojawiają się też oferty nieruchomości, których właściciele wzięli kredyt na zakup lub budowę, a potem stracili pracę, albo zarabiają mniej, i nie są w stanie spłacać kredytów.

Zbigniew Dymarkowski dyrektor oddziału Północ Nieruchomości w Bydgoszczy:

Okazja to mieszkanie w dobrej lokalizacji, w bardzo dobrej niskiej cenie, może być zadłużone, w blokach budowanych w latach siedemdziesiątych lub osiemdziesiątych. Niestety, na naszym bydgoskim rynku okazje zdarzają się rzadko. Słaba sytuacja ekonomiczna regionu powoduje, że sprzedający rzadko decydują się na szybkie obniżenie ceny ofertowej o około 5 do 10 proc.