– Popyt na mieszkania w blokach z wielkiej płyty jest ograniczony – ocenia pośredniczka Renata Cimaszewska, członek zarządu spółki m2 Group. – Transakcje w tym segmencie rynku dotyczą głównie odnowionych lokali w niskich, wyremontowanych budynkach – zauważa. Duże znaczenie ma także lokalizacja nieruchomości – liczy się bliskość terenów zielonych oraz węzłów komunikacyjnych.

Drogo w centrum

– Klienci zwracają uwagę także na dostęp do placówek edukacyjnych, punktów usługowych i handlowych – mówi pośredniczka z m2 Group. – Przeważnie decydują się na dwu- lub trzypokojowe mieszkania o powierzchni ok. 65 mkw. w cenie do ok. 350 tys. zł. Najdłużej czekają lokale utrzymane w standardzie z lat 70. i 80., które wymagają sporych nakładów na remont.

O dobrej sprzedaży wielkopłytowych mieszkań mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert Emmerson Realty. – Decydują cena i lokalizacja. Zazwyczaj są to małe lokale z dużą liczbą pokoi, na przykład trójka ma 48 mkw. Takie mieszkania są bardzo poszukiwane – zapewnia Skoczeń.

Z analiz Metrohoue wynika, jak wskazuje Marcin Jańczuk, dyrektor tej agencji, że w pierwszym półroczu średnia powierzchnia mieszkania sprzedawanego w budynkach z wielkiej płyty w skali całego kraju to 49 mkw. – To nieco mniej niż przeciętna powierzchnia ogółu mieszkań sprzedawanych na lokalnych rynkach – zauważa Jańczuk.

Standard wielkopłytowych lokali jest bardzo różny. Najdłużej zalegają największe mieszkania, powyżej 80 mkw.

Sebastian Janicki, wiceprezes Atlanti Nieruchomości, zwraca uwagę, że wielkopłytowe mieszkania mają kilka standardowych rozkładów i powierzchni w zależności od roku budowy. – Kluczem wyboru niezmiennie pozostaje liczba pokoi. Wynika to przede wszystkim z niewielkich możliwości adaptacyjnych – wyjaśnia. – Nawet jeśli uzyskamy zgodę na przesuniecie lub wyburzenie ścian działowych, to łączenie płyt na suficie będzie nam codziennie przypominać o rodzaju konstrukcji. Dobrze sprzedają się lokale jedno- i dwupokojowe, nie najgorzej – trzypokojowe.

Renata Cimaszewska zauważa, że najtańsze mieszkania w płycie można znaleźć na Tarchominie, Bródnie, Pradze-Południe. – Ceny 1 mkw. wahają się od 4 do 4,5 tys. zł. Najdrożej jest w ścisłym centrum. W wieżowcach za domami towarowymi ceny sięgają 11 tys. zł za mkw. lokalu – podaje.

Według Renaty Cimaszewskiej ograniczony popyt na wielkopłytowe mieszkania wynika głównie z obaw o trwałość budynków. – Chodzi o zły stan techniczny, brak termoizolacji oraz wysoki fundusz remontowy – tłumaczy. – Klienci zwracają także uwagę na niskie stropy oraz słabe wygłuszenie ścian. Dużym problemem jest również nieuregulowany stan prawny gruntów.

A Marcin Jańczuk dopowiada, że wątpliwości rosną zwłaszcza po nagłośnionych przez media przypadkach problemów z eksploatacją wielkopłytowych budynków. – Bardziej niż problemów technicznych klienci obawiają się złego gospodarowania blokami i aktów dewastacji – twierdzi dyrektor.

Zdaniem Sebastiana Janickiego obawy wynikają bardziej z mitów niż faktycznych przesłanek. – Konstrukcja wielkiej płyty jest prawdopodobnie trwalsza niż przedwojenne technologie, a beton żywotniejszy niż nieizolowana cegła – ocenia wiceprezes Atlanti Nieruchomości. – Bardziej niż powierzchowne opinie musi się liczyć stan budynku, przeprowadzone remonty i inwestycje – podkreśla.

Na modernizacje i ocieplanie wielkopłytowych budynków zwraca uwagę Jarosław Mikołaj Skoczeń. – Wielka płyta i rama H mają się dobrze. Pojawiają się opinie, że postoją dłużej niż nowo budowane bloki. Ich atutem jest także świetna lokalizacja.

Chętni na „MdM"

Z danych m2 Group wynika, że po latach spadków ceny mieszkań w budynkach z płyty się ustabilizowały. – Dla części klientów mających ograniczony budżet wielka płyta stała się interesującą alternatywą – zauważa Renata Cimaszewska. – W cenie kawalerki od dewelopera mogą kupić 60-metrowe wielkopłytowe mieszkanie. Pozytywny wpływ na koniunkturę w tym segmencie mają również inwestorzy, którzy szukają okazji na wynajem.

Eksperci nie mają wątpliwości, że po objęciu rynku wtórnego programem „Mieszkanie dla młodych", znajdą się chętni na dopłaty do mieszkań w blokowiskach. – Płyta była chętnie wybierana przez korzystających z programu „RnS" – przypomina Sebastian Janicki. – Podobnie będzie zapewne także przy „MdM". Niewykluczone, że klienci skuszą się nawet na duże, bardzo tanie lokale.

Marcin Jańczuk zauważa, że wielka płyta rzadko jest wybierana jako mieszkanie docelowe. – Wielu klientów już przy zakupie takiego mieszkania mówi, że za kilka lat będą chcieli je zmienić – mówi dyrektor. – Duża rotacja w wielkopłytowych budynkach pokazuje, że taki cel stawia sobie sporo osób. Dzięki wprowadzeniu „MdM" na rynek wtórny to właśnie mieszkania w technologii wielkiej płyty będą jako jedyne dawały szanse na dopłatę – zauważa.

Z analiz Metrohouse wynika, że w 2014 roku średnia cena sprzedawanych mieszkań w wielkiej płycie to 6250 zł, podczas gdy dziś jest to 6050 zł. – Różnica nie jest znaczna, ale pokazuje, że kupujemy coraz tańsze lokale – wyjaśnia Marcin Jańczuk. – Wybierając wielką płytę, oczekujemy niskich cen nawet kosztem standardu nieruchomości – podkreśla.

Najdroższy lokal w blokowisku, sprzedany w tym roku za pośrednictwem Metrohouse, to 110-metrowe M na Ursynowie. Cena: 590 tys. zł. – Sprzedaż takich lokali trwa kilkanaście miesięcy, bo znalezienie amatora na duże lokum w płycie bywa trudne – nie ukrywa Marcin Jańczuk.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, a.gawronska@rp.pl

Ile za m w płycie

Standard mieszkań w warszawskich blokach z wielkiej płyty jest bardzo różny.

- Praga-Południe, Igańska, trzy pokoje 83,6 mkw., 450 tys. zł, 5,5 tys. zł za mkw.,

ładnie wykończone, 1984 r.

- Mokotów, Czerniakowska, dwa pokoje, 38,5 mkw., 299 tys. zł, 7,8 tys. zł za mkw., do odświeżenia, 1962 r.

- Mokotów, Śniardwy, dwa pokoje, 32 mkw., 240 tys. zł, 7,5 tys. zł za mkw., do remontu, 1969 r.