W ofercie Emmerson Realty, jak podaje Waldemar Oleksiak, ekspert tej agencji, domy w stanie surowym i deweloperskim stanowią ok. 15 proc. całej mazowieckiej puli budynków jednorodzinnych. Do kupienia są nieruchomości w cenie od 180 tys. zł (Sadowne na linii Warszawa–Małkinia) do 7,5 mln zł (Żabia Wola).

Granica rozsądku

Za 180 tys. zł jest oferowany 150-metrowy dom z 2005 roku, stojący na działce o powierzchni 1,8 tys. mkw. W Żabiej Woli do wzięcia jest rezydencja o powierzchni 1,4 tys. na ogromnej działce (20,9 tys. mkw.) z parkiem. Dom powstał w 1998 roku. W Józefowie na klienta czeka 210-metrowy budynek, wyceniony na 850 tys. zł.

– Ten poziom cen tłumaczy, dlaczego domy w Warszawie i pod miastem nie są specjalnie popularne – mówi Waldemar Oleksiak. – Oferta jest duża, czego nie można powiedzieć o popycie, chyba że mówimy o deweloperach zainteresowanych samymi działkami – zauważa.

Dodaje, że klienci indywidualni rozważą zakup domu, jeśli niska cena i większa powierzchnia zrekompensują niedogodności związane z dojazdem do centrum Warszawy. – W grę wchodzą raczej niezbyt duże, 150–180-metrowe budynki na niewielkich działkach. Granicą rozsądku jest cena ok. 400 tys. zł – zwraca uwagę ekspert Emmersona. Takich ofert, jak dodaje, nie ma jednak wiele. – Nie brakuje za to dużych, przeszacowanych budynków na większych działkach, których właściciele wcale nie są skorzy do obniżek cen – zwraca uwagę Oleksiak. – Jeśli budynek jest w stanie surowym, oferta sprowadza się do ceny działki. Kluczowe znaczenie ma odległość i skomunikowanie z Warszawą oraz dostępność mediów.

Krystian Walerzak z agencji Metrohouse dodaje, że w Warszawie wiele domów na sprzedaż znajdziemy na Bielanach, w Wawrze, na Ursynowie, we Włochach i na Bemowie. W pozostałych dzielnicach oferta jest znacznie mniejsza, a ceny wysokie. – Ze względu na szybki dojazd do centrum coraz większym powodzeniem cieszą się powiaty podwarszawskie – np. pruszkowski czy warszawski zachodni – podaje ekspert Metrohouse.

Jak mówi Krystian Walerzak największym powodzeniem cieszą się budynki o powierzchni 100–160 mkw. na działkach do 500 mkw., w cenach ofertowych 250–600 tys. zł. – Tak wycenione budynki są dostępne tylko w okolicach Warszawy – w Piastowie, Otwocku, Pruszkowie – wskazuje. – W stolicy najbardziej poszukiwane są domy o podobnej wielkości w cenie do 1 mln zł. Powodzeniem cieszą się budynki w zabudowie szeregowej. Niewielkie działki oznaczają niższą cenę. Najdłużej pozostają w ofercie ponad 260-metrowe budynki.

O rosnącej podaży domów, gównie w zabudowie bliźniaczej, mówi Renata Cimaszewska, członek zarządu m2 Group. – Takie nieruchomości są oferowane przeważnie przez indywidualnych klientów oraz niedużych, wyspecjalizowanych deweloperów, realizujących projekty małych osiedli, obejmujących od kilku do kilkunastu budynków o powierzchni 160–200 mkw. wraz z ok. 200-metrowym ogródkiem – mówi Cimaszewska. Według niej popyt na takie nieruchomości rośnie. Są atrakcyjną alternatywą dla mieszkań w blokach, zwłaszcza dla rodzin z dziećmi.

Krystian Walerzak przewiduje wzrost zainteresowania domami w takich warszawskich dzielnicach jak Bemowo, Włochy, Ursus oraz w powiecie zachodnim warszawskim. – Centrum stolicy dynamicznie przesuwa się w kierunku Woli – zwraca uwagę ekspert Metrohouse. – Przełoży się to na niewielki wzrost cen domów. Liczba ofert budynków na sprzedaż powiększa się tu bowiem nieznacznie.

Handel ziemią

Joanna Lebiedź, pośredniczka RE/MAX Action, zwraca uwagę, że domy w stanie surowym na obrzeżach Warszawy oferują głównie deweloperzy.

– To inwestycje mocno przemyślane pod względem wielkości, lokalizacji i przede wszystkim ceny – mówi pośredniczka. – Podstawowym kryterium dla każdej firmy jest szybka sprzedaż i zwrot z inwestycji. Nie ma tu żadnych sentymentów, inwestycje są prowadzone z arkuszem kalkulacyjnym w garści. Deweloper uważnie bada i śledzi trendy rynkowe i buduje tylko to, co ma szansę szybko zmienić właściciela – opowiada. Dodaje, że deweloper nie wybuduje dziś dużego budynku na ogromnej działce, której koszt sam w sobie wygeneruje astronomiczną cenę wystawianego na sprzedaż projektu.

– Patrząc na mapę tego rodzaju inwestycji, w zasadzie każdy kierunek wyjazdowy z Warszawy ma do zaoferowania sporo inwestycji w umiarkowanych cenach – zapewnia Joanna Lebiedź. I podaje przykład. W Łomiankach mały 150-metrowy budynek w stanie deweloperskim, z działką o powierzchni 200 mkw., można już znaleźć  w cenie ok. 450 tys. zł. Czasem można trafić i na tańszą ofertę. – Są to domy do wykończenia. Kiedy kupujący widzi grunt w cenie 300 tys. zł, a obok dom w stanie deweloperskim z ceną wywoławczą 450 tys. zł, wszelkie sentymenty typu „duża, świetnie położona działka" idą na bok, a zwycięża czysta ekonomia i możliwości finansowe – podkreśla pośredniczka z  RE/MAX Action. – Prywatni inwestorzy, u których górują emocje, sentymentalny stosunek do działki i projektu, przeważnie przeszacowują swoje oferty i na klienta czekają dość długo.