Z tego artykułu dowiesz się:
- Jaki jest udział mikrokawalerek w ofercie deweloperów.
- Gdzie powstają lokale inwestycyjne.
- Kiedy budowa apartamentów inwestycyjnych na gruntach komercyjnych jest dla dewelopera racjonalną alternatywą.
- Jak zmiany w przepisach mogą wpłynąć na inwestycje na gruntach usługowych.
W ofercie deweloperów na sześciu największych rynkach było pod koniec maja 3,8 tys. lokali inwestycyjnych, to 6,5 proc. całkowitej oferty (łącznie standardowe mieszkania i tego typu lokale) – podaje Tabelaofert. Np. w Warszawie deweloperzy oferowali ponad 14,9 tys. mieszkań i 842 lokale inwestycyjne, w Trójmieście ponad 7,7 tys. mieszkań i ponad 1,1 tys. lokali inwestycyjnych, w Krakowie – odpowiednio ponad 11,1 tys. i 427.
Czytaj więcej
Inwestycje w lokale wypoczynkowe już nie są takie łatwe.
Lokale obok, a nie zamiast mieszkań
Lokale inwestycyjne z 23 proc. VAT (mieszkania 8 proc. VAT) deweloperzy budują na gruntach, które nie mają przeznaczenia mieszkaniowego. – Wyglądają jak mieszkania, ale formalnie są lokalami usługowymi – wyjaśnia Ewa Palus, główny analityk Tabelaofert.pl. – Są to zarówno małe lokale, poniżej 25 mkw., jak też większe, np. 50-metrowe, a więc o powierzchni funkcjonalnego mieszkania.
Tabelaofert bierze pod lupę całą nowo wprowadzaną na rynek ofertę deweloperską od 2018 r. Udział lokali inwestycyjnych w nowo wprowadzonej na rynek podaży na sześciu rynkach w 2025 r. wynosił 5,3 proc. Najwięcej takich inwestycji – prawie 7 proc. nowej oferty – było w 2020 r., w 2024 r. stanowiły 6,5 proc. nowej podaży, w 2019 r. – 1,8 proc.
Lokale inwestycyjne największy udział mają w ofercie Trójmiasta. W 2024 r. stanowiły ok. 25 proc. nowo wprowadzonej podaży, to aż 1,7 tys. sztuk. Jak tłumaczy Ewa Palus, w 2024 r. rozpoczęto sprzedaż m.in. czterech dużych budynków oferujących tego typu lokale. W 2025 r. ich udział w trójmiejskiej ofercie spadł do ok. 10 proc. (ok. 800 lokali). W Warszawie w 2025 r. stanowiły mniej niż 5 proc. nowej oferty (640), w Krakowie – ok. 8 proc. (560), we Wrocławiu – ok. 4 proc. (ok. 180).
Ewa Palus zwraca uwagę, że największy udział w strukturze nowo wprowadzanych przez deweloperów mieszkań i lokali inwestycyjnych (oferta analizowana łącznie) mają nieruchomości dwu- i trzypokojowe. W 2025 r. kawalerki stanowiły 16,5 proc., mieszkania i lokale dwupokojowe – 42,1 proc., trzypokojowe – 29,1 proc., czteropokojowe – 11,3 proc., a pięciopokojowe – 1 proc.
Tabelaofert podaje, że mieszkania i lokale o powierzchni od 25 do 34 mkw. stanowiły w 2025 r. niespełna 14 proc. wszystkich nieruchomości wprowadzonych na rynek przez deweloperów. Niemal 50 proc. wszystkich wprowadzonych mieszkań miało 35-54 mkw. Te o powierzchni 55-64 mkw. miały większy udział niż mieszkania 25-34-metrowe. Co piąte wprowadzone mieszkanie miało ponad 65 mkw.
Czytaj więcej:
Brak obniżek stóp procentowych, które wpływają na cenę kredytów, zatrzyma część Polaków w wynajmowanych mieszkaniach. Zacznie też wzbierać fala naj...
Pro
– Jest to sprzeczne z narracją, że deweloperzy budują wyłącznie kawalerkomaty (zwane też kurnikami inwestycyjnymi) – akcentuje Ewa Palus. – Lokale usługowe z funkcją mieszkania o powierzchni 25 mkw. stanowiły mniej niż 1 proc. wszystkich nieruchomości wprowadzonych przez deweloperów w 2025 r. Problem niemal nie istnieje, a jest podnoszony do rangi najważniejszego.
Analityczka tłumaczy, że lokale usługowe zaprojektowane jak mieszkania to nieruchomości typowo inwestycyjne. – Powstają na gruntach, na których nigdy nie powstałyby standardowe mieszkania. Są dla nich alternatywą, ściągając z rynku mieszkań część popytu inwestycyjnego – mówi. – Te lokale nie powstają jednak „zamiast” mieszkań, tylko „obok”. Nie ma jednej stałej grupy deweloperów, którzy wyspecjalizowali się w budowie nieruchomości stricte inwestycyjnych. Pojedyncze projekty mają i duże, i małe spółki.
Ewa Palus zauważa też, że na takim gruncie mógłby powstać też np. hotel, który miałby jednego właściciela. – Alternatywnie: grunt mógłby pozostać niezagospodarowany – mówi.
Apartament dla inwestora zamiast biura
Jak zauważa Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w firmie doradczej JLL, decyzja o rozpoczęciu inwestycji mieszkaniowej na gruncie komercyjnym wynika często z uwarunkowań rynkowych i planistycznych.
– Deweloperzy często dysponują terenami usługowymi, na których budowa tradycyjnych biur lub obiektów komercyjnych jest nieopłacalna – ze względu na lokalizację, skalę projektu, nasycenie lokalnego rynku czy trendy – wyjaśnia. – W takiej sytuacji lokale usługowe sprzedawane jako apartamenty inwestycyjne (23 proc. VAT) to racjonalna alternatywa ekonomiczna. Można zagospodarować działkę, która jest często częścią większego kompleksu mieszkaniowego. Apartamenty inwestycyjne są skierowane głównie do inwestorów indywidualnych, w tym prowadzących działalność gospodarczą, zainteresowanych wynajmem krótko- lub długoterminowym. Kupujący mają możliwość optymalizacji podatkowej.
Gawrońska zauważa też, że wiele planów miejscowych, szczególnie w dużych miastach, powstało kilkanaście lat temu. W tym czasie rynek bardzo się zmienił. Tereny, które kiedyś przewidziano np. pod biura, dziś mogą się znajdować na obszarach, które zdążyły się nasycić taką powierzchnią. – Procedury zmiany planów są czasochłonne i kosztowne, więc deweloperzy poszukują rozwiązań w ramach istniejących zapisów planistycznych – mówi.
Czytaj więcej:
Działki pod osiedla w ciągu roku zdrożały o ok. 5 proc., a będą jeszcze droższe. Udział gruntów w cenie mieszkania w największych aglomeracjach to...
Pro
Karolina Mokrzycka, dyrektor w dziale gruntów i inwestycji średniego formatu w JLL, zauważa, że o tereny usługowe deweloperzy pytają częściej niż w ub.r. Większość pyta o Warszawę, choć są też zainteresowani regionami.
Z szacunków JLL wynika, że tereny usługowe są tańsze od mieszkaniowych o 20-30 proc. – W lokalizacjach postrzeganych jako typowo mieszkaniowe, ta różnica może być większa – mówi Mokrzycka. – Np. na warszawskim Ursynowie może sięgać nawet 40-50 proc.
Ekspertka zauważa też, że gruntów usługowych jest więcej niż „mieszkaniowych”. – Nie wszystkie spełniają kryteria lokalizacyjne czy planistyczne, nie na każdym czysto usługowym terenie można budować apartamenty na wynajem – zaznacza. Zwraca też uwagę na zmieniające się przepisy, związane np. z planami ogólnymi. Karolina Mokrzycka ocenia, że jeśli w ramach procedury ZPI (Zintegrowany Plan Inwestycyjny) będzie można zmienić przeznaczenie terenu, to większość inwestorów spróbuje je zmienić tak, by móc budować klasyczne mieszkania z 8-proc. VAT.
