Według Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK) będące częścią Polskiego Ładu proponowane rozwiązania podatkowe będą miały bardzo negatywne przełożenie na rynek najmu instytucjonalnego mieszkań (PRS) oraz rynek obiektów komercyjnych (biura, magazyny, centra handlowe). Ten pierwszy dopiero się w Polsce rodzi, ten drugi został w dużym stopniu mocno poturbowany pandemią i nie otrzymał żadnego wsparcia w ramach tarcz antykryzysowych. PINK zrzesza deweloperów, zarządców i właścicieli obiektów, a także inwestorów instytucjonalnych i doradców.

Organizacje krytykują

Stricte podatkowe kwestie poruszone w komunikacie PINK są dla przeciętnego odbiorcy bardzo hermetyczne, rzecz dotyczy głównie planowanych zmian odnośnie do amortyzacji – czyli możliwości rozpoznawania w czasie kosztów nabycia nieruchomości. W przypadku obiektów komercyjnych planowane jest ograniczenie, a budynków mieszkalnych całkowite wyłączenie amortyzacji.

– Proponowane zmiany są nieuzasadnione merytorycznie i gospodarczo, a na dodatek szkodliwe społecznie – wskazuje Paweł Toński, prezes PINK i partner zarządzający w firmie doradztwa podatkowego CRIDO. – Inaczej niż w przypadku PIT przy CIT nie ma żadnych preferencji podatkowych, nie ma więc powodu, by amortyzację odbierać. Oceniamy, że te zmiany mogą negatywnie wpłynąć na rozwój rynku PRS, który w Polsce znajduje się w początkowym stadium i który powinien być wspierany w interesie społecznym. Nie wszyscy chcą, a co ważniejsze nie wszyscy mogą mieć dziś mieszkanie na własność i ten problem będzie narastał. PRS to zwiększenie zasobów mieszkaniowych oraz profesjonalizacja i standaryzacja rynku najmu. Proponowane zmiany w oczywisty sposób wpłyną na podmioty, które już w Polsce zainwestowały, na rentowność projektów, ale przede wszystkim zmniejszą skłonność do uruchamiania kolejnych przedsięwzięć. Takie będą skutki braku stabilności prawa i wprowadzania zmian nieuzasadnionych merytorycznie – podkreśla.

Ekspert wskazuje, że zmiany mają też objąć nieruchomości komercyjne. – Rynki handlowy czy hotelowy zostały bardzo mocno dotknięte skutkami pandemii i lockdownów, co do rynku biurowego wciąż nie jest pewne, jak będzie wyglądać model pracy. Przypominam, że nieruchomości komercyjne zostały wyłączone ze wsparcia w ramach tarcz antykryzysowych. Branża potrzebuje stabilizacji i jeśli państwo nie zamierza jej wspierać, to przynajmniej nie powinno przeszkadzać poprzez zmianę przepisów opartą na błędnych przesłankach. Teza rzekomo uzasadniająca tą zmianę – to, że wartość nieruchomości ciągle rośnie – jest nieprawdziwa w stosunku do większości hoteli, galerii handlowych i wielu biur – podsumowuje Toński.

Na problemy wskazują także inne organizacje. „Na planowanych rozwiązaniach stracą m.in. osoby i firmy, które uzyskują przychody z wynajmu budynków i lokali mieszkalnych" – czytamy w opinii Konfederacji Lewiatan.

– Wzrost obciążeń fiskalnych związanych z najmem może przełożyć się na wzrost stawek najmu. Nieruchomości mieszkalne na wynajem zużywają się szybciej nich mieszkania używane przez właścicieli z uwagi na częste zmiany lokatora. Wymagają wyższych kosztów odtworzeniowych, dlatego proponowaną zmianę uznajemy za absolutnie niedopuszczalną i dyskryminacyjną – skomentował Przemysław Pruszyński, doradca podatkowy i ekspert Lewiatana.

Organizacja zwróciła też uwagę na brak przepisu przejściowego, z którego wynikałoby, że proponowana zmiana będzie mieć zastosowanie do nieruchomości nabytych po wejściu w życie ustawy.

„Zasada ochrony interesów w toku i przewidywalności prawa, nakazuje przyjąć, że ograniczenie prawa do amortyzowania nieruchomości mieszkalnych oraz opodatkowania przychodów z tytułu najmu prywatnego na zasadach ogólnych, nie będzie mieć zastosowania do nieruchomości nabytych przed 2022 r. W przeciwnym razie proponowane zmiany mogłyby spowodować nieopłacalność decyzji biznesowych przedsiębiorców i obywateli podjętych w innym stanie prawnym, czyli de facto oznaczałyby złamanie zasady niedziałania prawa wstecz" – czytamy w opinii Lewiatana.

„W ramach Polskiego Ładu drastycznie i bez okresu przejściowego podnosi obciążenia podatkowe dochodów z najmu mieszkań. W ten sposób rząd chce hamować wzrost cen nieruchomości i jednocześnie zwiększać dochody budżetu. To zły kierunek. Zamieszkiwanie lokalu z najmu jest już dzisiaj droższe i mniej korzystne podatkowo niż posiadanie go na własność, a przyczyny wzrostu cen nieruchomości leżą w luźnej polityce pieniężnej NBP i barierach podażowych. Tymczasem rozwój rynku najmu, szczególnie najmu instytucjonalnego, to pozytywna zmiana strukturalna w polskiej gospodarce" – napisał z kolei Rafał Trzeciakowski, ekonomista FOR.

Ekspert dodał, że forsowanie rozwiązań przełoży się na podwyżki na rynku najmu: właściciele mieszkań będą starali się bowiem odzyskać przynajmniej część strat podatkowych w czynszu od lokatorów.

Rynek chce rosnąć

ThinkCo szacuje istniejący zasób PRS w Polsce na 7,3 tys. mieszkań. Zasoby w budowie z perspektywą oddania w 2023 r. to prawie 26 tys. Do tego dochodzi 60 tys. potencjalnych lokali w ramach planów zadeklarowanych przez inwestorów. Czy to dużo? Tylko w 2020 r. deweloperzy oddali na rynek 144 tys. mieszkań i ruszyli z budową 130 tys.

Ci ostatni nie rwą się do komentowania założeń podatkowych Polskiego Ładu.

– Jak najbardziej identyfikujemy ryzyka, biorąc jednak pod uwagę wielość obszarów, których mogą dotyczyć planowane zmiany, na tym etapie nie chcielibyśmy ich jeszcze komentować – usłyszeliśmy od przedstawiciela jednej z firm budujących mieszkania na wynajem nad Wisłą.