Banki są hojne. Pożyczą pieniądze nawet klientowi pracującemu na podstawie tzw. umowy śmieciowej lub mającemu mikrofirmę zamiast etatu. Poza tym można dziś dostać na mieszkanie nawet 100 razy tyle, ile się zarabia.

Po pierwsze: duża oferta i rabaty

Wybór mieszkań, i nowych, i używanych, jest ogromny. W największych aglomeracjach deweloperzy rozpoczęli mnóstwo budów, więc będą zabiegać w tym roku o klientów.

Z danych firmy doradczej Reas wynika, że kupując teraz mieszkanie w Warszawie, można liczyć na rabat w wysokości ok. 3 proc. Nieco lepiej jest na rynku wrocławskim i trójmiejskim. Tam można wynegocjować obniżkę ceny nawet o 5 proc. Najwyższe opusty trafiają się w Krakowie (5–7 proc.).

Generalnie najtaniej można kupić tzw. dziurę w ziemi albo ostatnie lokale na osiedlu. Jak mówi Katarzyna Kamińska, menedżer zespołu monitoringu rynku w Reas, akcje wyprzedażowe są zwykle ograniczone czasowo i obejmują mieszkania, które w danym momencie sprzedają się najsłabiej.

– Najwięcej, bo nawet 15–20 proc. ceny wywoławczej lokali, mogą zaoszczędzić nabywcy zainteresowani zakupem dużych mieszkań w inwestycjach już oddanych do użytkowania. Równie atrakcyjne rabaty stosowane są przy wprowadzaniu nowej inwestycji do oferty. Ci, którzy kupują tzw. dziurę w ziemi, mogą liczyć na obniżkę nawet o 12 proc. w stosunku do ceny ofertowej lokalu. Z kolei w inwestycjach znajdujących się w trakcie realizacji rabaty są relatywnie najniższe – twierdzi Katarzyna Kamińska.

Po drugie: „MdM"

Warto pamiętać, że od tego roku bez 10 proc. wkładu własnego nie ma co w ogóle iść do banku po kredyt. Zgodnie z wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego klient, który chce pożyczyć na mieszkanie, musi wykazać się własnymi oszczędnościami.

– Przyjmując, że koszt przeciętnego 60-metrowego mieszkania na rynku wtórnym w Łodzi wynosi ok. 216 tys. zł, to aby dokonać transakcji za kredyt, trzeba dysponować kwotą 21,6 tys. zł. Dla porównania, żeby kupić podobny lokal w Poznaniu, należy mieć wkład własny wynoszący 30 tys. zł, a w Warszawie ponad 43 tys. zł – wylicza Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.

Jeśli kredytobiorca zdecyduje się na nowe lokum, może liczyć na wkład własny w postaci dopłaty do kredytu w ramach programu „Mieszkanie dla młodych". Program ten ma być znowelizowany.

– Dzisiaj o kredyt z dopłatą mogą się ubiegać osoby, które nie ukończyły 35. roku życia. Po wejściu w życie zmian w „MdM" (latem tego roku) ograniczenie to będzie dotyczyło tylko osób samotnych oraz małżeństw, które nie mają dzieci lub mają ich mniej niż troje. Rodziny z trójką dzieci będą korzystały także z innego przywileju: nie będzie ich obejmowało ograniczenie dotyczące wcześniejszego posiadania innej nieruchomości. Po noweli będą mogły mieć własne lokum przed zadłużeniem się na nowe – wyjaśnia Michał Krajkowski, główny analityk firmy Notus Doradcy Finansowi.

Zwiększy się także wysokość dopłat do kredytów. Dzisiaj osoby bezdzietne mogą otrzymać 10 proc. wartości nieruchomości, a w sytuacji, gdy w rodzinie jest co najmniej jedno dziecko, dopłata wynosi 15 proc. Po zmianach rodziny z dwójką dzieci otrzymają 20 proc. dopłaty, a z trójką lub więcej – 30 proc. Ponadto dla rodzin z trójką potomstwa zmienią się zasady obliczania dopłaty. Dotychczas przysługuje ona do 50 mkw. nieruchomości, po zmianach dla największych rodzin będzie to 65 mkw.

– Takie zmiany oznaczają, że rodziny z dwójką dzieci uzyskają o 33 proc. więcej, a rodziny z trójką dzieci nawet o 160 proc. więcej w stosunku do kwot wypłacanych dzisiaj – wylicza Michał Krajkowski.

Po trzecie: hojne banki

Z danych wynika, że od 30 miesięcy rośnie zdolność kredytowa klientów. Wszystko za sprawą taniejących kredytów, których oprocentowanie spadło w tym czasie prawie o połowę.

Niektóre banki są skłonne pożyczyć klientom ponad 100 razy więcej, niż wynoszą ich miesięczne dochody. Jak wyliczył Lion's Bank, zdolność kredytowa statystycznej rodziny już od kilku miesięcy utrzymuje się na wysokim poziomie, nienotowanym od początku 2009 r. Według danych za luty 2015 r. trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może pożyczyć 449,1 tys. zł, zaciągając kredyt na 30 lat (przy założeniu, że kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z rachunku bankowego i karty kredytowej, a w niektórych bankach także kupuje dodatkowe ubezpieczenie). Lutowy wynik jest o 32 tys. zł wyższy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, a także o 92,1 tys. zł wyższy niż we wrześniu 2012 r.

Po czwarte: niskie raty

Analitycy podkreślają, że rekordowa zdolność kredytowa jest efektem spadającego oprocentowania. Przypomnijmy, że Rada Polityki Pieniężnej obniżyła tydzień temu stopy procentowe o 0,5 pkt proc. Od 5 marca stopa referencyjna NBP wynosi 1,5 proc. Przełoży się to oczywiście na oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Jak wylicza Michał Krajkowski, przeciętna rata zobowiązania zaciągniętego na 30 lat powinna spaść o około 50 zł miesięcznie w przeliczeniu na każde 100 tys. zł zadłużenia. Niższe raty to zachęta dla potencjalnych kredytobiorców.

Po piąte: liczy się każda umowa o pracę

Osoby zatrudnione na podstawie tzw. umów śmieciowych (czyli umowa-zlecenie, umowa o dzieło) również mogą się ubiegać o kredyt hipoteczny z okresem spłaty 20–30 lat. Banki stawiają im jednak dodatkowe wymagania dotyczące długości okresu zatrudnienia. Najczęściej akceptują dochody z tych źródeł, jeśli umowa trwa co najmniej 12 miesięcy, ale są instytucje, które wymagają dwóch lat zatrudnienia

Prowadząc jednoosobową działalność gospodarczą, także można zadłużyć się na lata, choć będzie to trudniejsze niż wtedy, gdy ma się etat.

– W tym przypadku banki dopiero po roku od założenia firmy są skłonne rozpatrywać wniosek kredytowy, choć niektóre wymagają 18- czy nawet 20-miesięcznego okresu prowadzenia firmy – mówi Michał Krajkowski. Kiedy jest najlepszy czas na inwestycję w nieruchomość?

– Mieszkanie na kredyt powinniśmy kupować wtedy, kiedy go naprawdę potrzebujemy. Należy wybierać metraż odpowiedni do potrzeb, a nie na zapas. Jest to kluczowa sprawa, bo wpływa na koszt inwestycji – podsumowuje Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości.

Jego zdaniem poddanie się ocenie banku badającego zdolność kredytową pozwala uprawdopodobnić, że podjęta decyzja nie okaże się w przyszłości błędem.

Opinia

Anna Stankiewicz | ekspert eurobanku ds. kredytów hipotecznych

Ceny nieruchomości od dłuższego czasu są niskie, a stopy bazowe, będące wraz z marżą podstawą oprocentowania kredytów hipotecznych, osiągają rekordowo niskie poziomy. Ma to bezpośredni wpływ na zdolność kredytową klientów, czyli wysokość zaciąganego kredytu.