Warto stawiać na nieruchomości, ale tylko komercyjne

W maju indywidualni inwestorzy mogą się zapisywać na certyfikaty funduszy Arka BZ WBK Rynku Nieruchomości II. Pierwotnie fundusz miał wystartować w lutym, ale ze względu na niekorzystną sytuację na rynku nieruchomości towarzystwo wstrzymało się z jego uruchomieniem. Teraz fundusz chce pozyskać 600 mln zł.

– Myślę, że będą dwa terminy subskrypcji, bo za pierwszym razem zebranie maksymalnej kwoty jest mało prawdopodobne. W związku z zawirowaniami na rynkach finansowych inwestorzy ostrożnie podchodzą również do rynku nieruchomości. To jednak nie przeszkodzi nam w rozpoczęciu procesu inwestycyjnego – mówi Agnieszka Jachowicz, zarządzająca funduszami nieruchomości Arka BZ WBK.

Nowy fundusz Arki połowę aktywów będzie inwestował w komercyjne i mieszkaniowe projekty deweloperskie – a więc przedsięwzięcia bardziej ryzykowne i potencjalnie bardziej zyskowne niż zakup gotowych nieruchomości. Natomiast za drugą połowę aktywów kupi centra handlowe i inne budynki komercyjne przeznaczone na wynajem. – Obserwujemy, że na rynku nieruchomości komercyjnych czynsze rosną, a zyski z najmu są obecnie stabilne i bezpieczne – mówi Agnieszka Jachowicz. Dodaje też, że fundusz rozważa również inwestycje zagraniczne, szczególnie w Rosji i Rumunii, i przekonuje, że dzięki takiej strategii inwestorzy powinni średniorocznie zarabiać przynajmniej 10 – 13 procent.

W Polsce działa już kilka innych zamkniętych funduszy nieruchomości: Arka BZ WBK Rynku Nieruchomości, BPH Sektora Nieruchomości, Skarbiec Rynku Nieruchomości, Skarbiec Rynku Mieszkaniowego. Wszystkie wypracowały w ostatnich miesiącach dodatni wynik (patrz tabela). Na GPW notowane są pierwsze trzy. Ich obecne ceny na GPW są nawet 20 proc. niższa, niż podawane przez TFI wartości wynikające z wyceny aktywów. Przykładowo certyfikat funduszu BPH TFI jest wyceniony na 123,21 zł, a na giełdzie jego kurs wynosi 99 zł, funduszu Arki – odpowiednio 168,31 zł i 143,11 zł.

– Niskie ceny powodują, że jeśli planujemy długoterminową inwestycję, warto kupić takie certyfikaty przez GPW – przekonuje Maciej Kossowski, prezes Wealth Solutions. – Trzeba jednak pamiętać, że charakteryzują się one niewielką płynnością, która m.in. przyczynia się do dużych wahań ich kursów. Z kolei księgowe wyceny certyfikatów funduszy nieruchomości obarczone są pewnym błędem. Ich dokładną wartość poznamy dopiero po dokonaniu przez fundusz transakcji i np. sprzedaży nieruchomości. Uzyskana cena może nieco różnić się od szacunków. Zarządzający funduszami nieruchomości prognozują, że średnioroczny zysk z takiej inwestycji wyniesie 10 – 12 proc. Moim zdaniem takie prognozy są realne, bo są to inwestycje dosyć bezpieczne, w dużej mierze oparte na przychodach z czynszów – mówi Kossowski.

Niezależnie od tego, czy inwestor kupi certyfikaty podczas subskrypcji, czy na giełdzie, musi pamiętać o specyfice funduszy zamkniętych. Kapitał zamraża się w nich przynajmniej na kilka lat – od 3 do 10 – w zależności od przyjętej polityki inwestycyjnej danego funduszu. Dopiero po tym czasie jest on likwidowany, a do inwestorów wraca zainwestowana gotówka oraz wypracowany zysk. TFI coraz częściej umożliwiają wcześniejsze wyjście z inwestycji, ale wiąże się to zwykle z dodatkowymi kosztami, bo od wykupionych certyfikatów naliczana jest prowizja.

Eksperci przypominają też, że nieruchomości powinny być tylko uzupełnieniem portfela, a nie jego podstawowym składnikiem. Warto w nie inwestować, jednak nie więcej niż 20 proc. aktywów, którymi dysponujemy. W ten sposób lepiej zdywersyfikujemy portfel i ograniczymy ryzyko inwestycyjne.

Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający CEE Property

Inwestycje w nieruchomości nie zależą od koniunktury na giełdzie. Są też bezpieczne, szczególnie gdy kupimy jednostki funduszu, który zarabia na wynajmie nieruchomości. Rentowność wynajmu powierzchni komercyjnych ustabilizowała się na poziomie ok. 6 proc. rocznie w największych miastach oraz ok. 7 – 9 proc. w mniejszych miejscowościach. Oczekiwany zysk i ponoszone ryzyko są większe, jeżeli fundusz inwestuje w projekty budowlane. Można je jednak zminimalizować dzięki dobremu doborowi projektów. Jeżeli fundusz nie wspiera się kredytem bankowym, może wypracować ok. 20 – 25 proc zysku. Natomiast przy wykorzystaniu kredytu roczna rentowność może nawet przekroczyć 30 proc. Zamknięte fundusze nieruchomości działające na naszym rynku przyjęły mieszaną strategię – część aktywów lokują w nowe projekty, a część w istniejące już budynki, które wynajmują. Są między nimi pewne różnice: przykładowo fundusz nieruchomości Arka BZ WBK większą część aktywów zaangażował w nowe projekty deweloperskie, natomiast fundusz BPH w większej mierze postawił na bezpieczny wynajem budynków.

Emil Szweda, analityk Open Finance

Inwestycje w powierzchnie handlowe, biurowce oraz magazyny są ciekawym pomysłem na dywersyfikację portfela. Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce ma dosyć dobre perspektywy rozwoju, a biurowce często powstają pod konkretne zamówienia najemców. Dlatego ryzyko, że inwestycja zakończy się fiaskiem, jest niewielkie. Inwestycje w tego typu projekty wymagają ogromnych nakładów finansowych, ale przeciętny inwestor może kupić certyfikaty zamkniętych funduszy nieruchomości i w ten sposób partycypować w zyskach na przykład z najmu biurowca.