W odróżnieniu od krajów rozwiniętych Unii Europejskiej polski rynek nieruchomości jest finansowany głównie z niezabezpieczonych zobowiązań banków uniwersalnych i detalicznych. Jest to tradycyjny model finansowania, który, w skrócie rzecz ujmując, ma tę zaletę, że jest prosty, oraz tę wadę, że jest kapitałochłonny i zwiększa ryzyko płynności sektora bankowego.

To poważny problem, gdyż dotyczy finansowania ponad 40 proc. portfela kredytowego sektora bankowego.

Moim zdaniem ze względu na nieuchronne zaostrzenie wymogów regulacyjnych dotyczących zarządzania kapitałem i płynnością (Basel III) brak zmiany modelu finansowania przez banki ograniczy rozwój rynku nieruchomości oraz finansowanie długoterminowych projektów inwestycyjnych, zmniejszając nasze szanse na stabilny wzrost gospodarczy [1] [2].

Banki hipoteczne i listy zastawne

Jednym ze sposobów zapewnienia efektywnego finansowania rynku nieruchomości w Polsce (w szczególności rynku mieszkaniowego) miały być banki hipoteczne i emitowane przez nie listy zastawne. Specjalna ustawa, która została wydana w tej sprawie ponad 13 lat temu, była wzorowana na sprawdzonych rozwiązaniach niemieckich. Niestety, w Polsce ten model rozwoju rynku poniósł fiasko. Liczby mówią same za siebie.

W Polsce istnieją zaledwie trzy  banki hipoteczne. Ich udział w finansowaniu rynku nieruchomości przez banki jest znikomy i wynosi około 2 proc. W odróżnieniu od całego sektora, gdzie w portfelu kredytów na finansowanie nieruchomości przeważają kredyty mieszkaniowe (~80 proc.), w portfelu banków hipotecznych dominują kredyty na finansowanie nieruchomości komercyjnych (~85 proc.). Natomiast listy zastawne emitowane przez banki hipoteczne finansują niewiele ponad 1 proc. kredytów na zakup nieruchomości.

Na rynku nie działa żaden bank hipoteczny jako niezależny podmiot, gdyż po prostu taki model biznesowy nie broni się ekonomicznie. Wynika to m.in. z jego niskiego apetytu na ryzyko, monokultury produktowej, wysokiego kosztu pozyskania klienta, relatywnie wysokich kosztów stałych oraz w konsekwencji braku konkurencyjności produktowej i cenowej. Banki uniwersalne wygrywają z nimi głównie dzięki komplementarności oferowanych usług. Traktują kredyt mieszkaniowy jako produkt strategiczny i narzędzie walki konkurencyjnej w najbardziej dochodowym dla siebie segmencie klientów.

Mimo wysokiego kosztu finansowania i spodziewanego zaostrzenia wymogów w zakresie zarządzania kapitałem i ryzykiem płynności, które dotkną przede wszystkim bankowości uniwersalnej, perspektywy rozwoju banków hipotecznych nie wyglądają dobrze. Uważam, że w związku z brakiem możliwości efektywnego włączenia banków hipotecznych do modelu relacyjnego banków uniwersalnych banki hipoteczne będą, niestety, skazane na działalność niszową.

Alternatywne drogi finansowania

Dotychczasowe dwie drogi finansowania nieruchomości nie dają gwarancji poprawy efektywności i bezpieczeństwa systemu bankowego. Brak alternatywnych rozwiązań wpłynie negatywnie na gospodarkę i jej rozwój. Można uniknąć tego ryzyka, jeśli stworzymy nowe, bardziej efektywne narzędzia finansowania gospodarki.

Jednym z pomysłów na finansowanie rynku nieruchomości jest sekurytyzacja aktywów bankowych. Dyskusja na ten temat trwa od ponad dziesięciu lat.

Na przeszkodzie sekurytyzacji stoją nadal liczne problemy natury podatkowej, prawnej i ekonomicznej. Nic też dziwnego, że do tej pory żaden z polskich banków nie przeprowadził prawdziwej sekurytyzacji (true sale). W mojej ocenie szansa na powstanie w Polsce rynku sekurytyzacji jest obecnie bardzo mała. Wynika to nie tylko z ww. problemów, ale także ze stosunkowo wysokiego kosztu pozyskania finansowania w tej formie oraz skomplikowanej i mało przejrzystej struktury takiej transakcji.

Obecny kryzys podważył zaufanie globalnych rynków do efektywności tej formy finansowania i transferowania ryzyka, okrywając sekurytyzację złą sławą. Do tej pory międzynarodowy rynek sekurytyzacji nie podniósł się z kryzysu. Trzeba też pamiętać o tym, że sekurytyzacja ma większy sens dla banków, które chcą poprawić współczynniki kapitałowe. Polski sektor bankowy nie ma tego problemu. Ta droga rozwoju rynku może okazać się ślepą uliczką.

Plan reanimacji i rozwoju rynku – część III

W tym miejscu chciałbym przedstawić inną drogę finansowania rynku nieruchomości. Propozycja ta stanowi trzecią część planu reanimacji i rozwoju rynku [2], w którego pierwszych dwóch częściach zaadresowałem niedawno inne wybrane ważne problemy strukturalne rynków finansowych i sektora bankowego w Polsce.

Proponuję następujące rozwiązania (dalej Plan):

? Stworzenie nowej klasy papierów wartościowych – obligacji zabezpieczonych aktywami (dalej OZA lub obligacje), które mogłyby być emitowane w celu finansowania ściśle określonych aktywów przez banki (lub specjalne podmioty utworzone w ich strukturze) na podstawie ogólnych i odpowiednio dostosowanych przepisów polskiego prawa, w tym ustawy o prawie bankowym i ustawy o obligacjach.

? Zabezpieczenie wierzytelności inwestorów będących w posiadaniu OZA na wypadek bankructwa banku/emitenta odpowiednio wydzielonymi z jego masy upadłościowej ww. aktywami na podstawie dostosowanych zapisów prawa, w tym ustawy o prawie upadłościowym i naprawczym.

? Stworzenie jednolitych standardów obligacji zabezpieczonych aktywami określającymi m.in.:

a. segregację i definicje rodzaju finansowanych aktywów stanowiących potencjalne standardowe zabezpieczenie OZA, np. kredyty mieszkaniowe, kredyty na finansowanie nieruchomości komercyjnych (w przyszłości także inne rodzaje zobowiązań klientów);

b. parametry ryzyka standardowych aktywów stanowiących zabezpieczenie OZA, które pozwoliłyby na stworzenie przejrzystych klas ryzyka takich obligacji, np. dla kredytów mieszkaniowych według przedziałów wartości LTV;

c. sposób wyceny aktywów stanowiących zabezpieczenie OZA, np. dla kredytów mieszkaniowych przez rzeczoznawców majątkowych z określoną częstotliwością w zależności od wartości kredytu;

d. minimalną wartość zabezpieczenia w stosunku do wartości nominalnej OZA w momencie ich emisji;

e. sposób zabezpieczania ryzyka rynkowego aktywów stanowiących zabezpieczenie OZA i zobowiązań z tytułu OZA oraz zabezpieczenie praw trzecich stron transakcji zabezpieczających;

f. warunki testu zdolności emitenta do spłaty zobowiązań z tytułu OZA w przypadku obniżenia ratingu emitenta przed terminem spłaty (w przypadku braku spełnienia warunków testu bank/gwarant powinien złożyć dodatkowe zabezpieczenie w gotówce – rodzaj implikowanej gwarancji);

g. warunki testu amortyzacji sprawdzającego zdolność emitenta do spłaty zobowiązań z tytułu OZA w przypadku naruszenia przez kredytobiorców umów kredytowych stanowiących zabezpieczenie OZA;

h. warunki testu adekwatności wartości aktywów stanowiących zabezpieczenie OZA w stosunku do wartości zobowiązań emitenta z tytułu OZA przed terminem ich ostatecznej spłaty.

? Opracowanie jednolitego standardu struktury finansowej i prawnej oraz dokumentacji OZA w celu zapewnienia wysokiej przejrzystości i bezpieczeństwa dla inwestorów oraz ułatwienia wprowadzenia OZA do publicznego obrotu.

? Stworzenie dla obligacji zabezpieczonych aktywami korzystnych warunków do emisji i obrotu na rynku publicznym (podobnych jak te proponowane w drugiej, rozszerzonej części planu reanimacji i rozwoju rynku  [2] dla niezabezpieczonych obligacji bankowych) oraz zapewnienie szerokiego dostępu profesjonalnych inwestorów krajowych i zagranicznych do nowego instrumentu.

Niniejsze rozwiązanie proponuję wykorzystać w pierwszej kolejności do refinansowania kredytów mieszkaniowych, które stanowią największą, w miarę jednolitą i bezpieczną klasę aktywów sektora bankowego (~250 mld zł). Takie podejście powinno zapewnić odpowiednią skalę i ekonomikę transakcji dla banków oraz umożliwić zwiększenie dywersyfikacji i efektywności inwestycji dla inwestorów instytucjonalnych.