Co państwo może zaoferować młodym ludziom, którzy są właśnie po studiach i szukają miejsca dla siebie? Są szczęściarzami, bo mają pierwszą pracę, ale nie taką, która pozwoli im na kupno mieszkania na kredyt. Oszczędności nie mają, na rodziców czy dziadków liczyć nie mogą.

Dyskusja na ten temat odbyła się w czasie Kongresu Mieszkaniowego we Wrocławiu podczas „Śniadania z »Rz«".

Rządowe pomysły

Jan Krzysztof Bielecki, szef Rady Gospodarczej przy Premierze, uważa, że teza, iż młody człowiek od razu musi mieć własne mieszkanie, nie ma uzasadnienia.

– Zarabiamy ok. 35 proc. mniej niż średnia europejska i mamy ok. 35 proc. mieszkań mniej niż liczba gospodarstw domowych. Jesteśmy na dorobku. Dlatego niemożliwe, aby młodzi, wkraczając na rynek pracy, mogli od razu zostać właścicielami mieszkań. Zbudowaliśmy zaledwie 3 mln mieszkań w ostatnim 25-leciu. To za mało, by wszyscy mogli żyć na swoim – mówił.

Stąd pomysł rządu na budowanie lokali na wynajem w dużych aglomeracjach.

– Chcemy, aby na rynku była jak najszersza oferta dostosowana do potrzeb młodych Polaków w zależności od ich możliwości finansowych. Ma to zapewnić nie tylko rządowy program, pilotowany przez BGK, dotyczący zakupu nowych mieszkań przez fundusz inwestycyjny i wynajmowania ich komercyjnie. W planach jest też budowanie lokali na wynajem z samorządami oraz wsparcie inicjatyw prywatnych. Chodzi o to, by stworzyć młodym jak najwięcej ścieżek, którymi mogą dojść do mieszkania dla siebie – wskazywał Jan Krzysztof Bielecki.

Co zrobić, aby młodzi ludzie mieli gdzie mieszkać?

Paweł Orłowski, podsekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju, podkreślał, że dla tych, którzy chcą kupić mieszkanie na własność i stać ich na kredyt, jest już „Mieszkanie dla młodych".

– Jednak kupno mieszkania przywiązuje nabywcę do konkretnego miejsca. Dla części osób optymalną formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych mogłyby być lokale na wynajem, np. oferowane w przyszłości przez fundusz BGK. Bank zakłada, że kupując dużą pulę mieszkań, będzie nabywał je taniej i w związku z tym będzie mógł je zaoferować z niższym czynszem niż prywatne lokale – mówił Orłowski.

Mieszkania czynszowe oferowane przez BGK będą zlokalizowane przede wszystkim w największych miastach.

– Poza tym pula takich lokali będzie ograniczona i skierowana do osób w relatywnie dobrej sytuacji majątkowej. Ministerstwo Infrastruktury prowadzi prace nad nowym programem budownictwa społecznego na wynajem zbliżonym do realizowanego w przeszłości program TBS – zapowiedział Paweł Orłowski. – Oceniamy deficyt tego typu społecznych mieszkań czynszowych na ok. 100 tys. lokali.

Zgodnie z koncepcją programu przy zastosowaniu dopłaty do oprocentowania BGK w 2015 r. mógłby rozpocząć przyjmowanie wniosków od inwestorów (działających na podstawie zawartej z gminą umowy) o preferencyjny kredyt na społeczne budownictwo czynszowe.

– Oferta lokali na wynajem byłaby skierowana do osób, które zarabiają za dużo, aby móc się ubiegać o lokal gminny, i za mało, by skorzystać z oferty BGK, a tym bardziej, aby móc zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania – tłumaczył Orłowski.

Podkreślał, że rozwój rynku najmu wymaga też inwestycji prywatnego sektora czynszowego, w tym budownictwa opartego na nowych modelach współpracy z samorządem lokalnym.

Skąd pieniądze na te wszystkie programy? – Na pewno nie z budżetu. Założenie jest takie, że przez pięć lat BGK wyłoży 5 mld zł, które zdobędzie z rynku. Z tej kwoty miałyby także pochodzić pieniądze na fundusz municypalny. Jeśli BGK dostarczy na rynek produkty, które będą się cieszyły powodzeniem, to z dalszym finansowaniem lokali na wynajem nie będzie problemu – zapewniał Jan Krzysztof Bielecki.

Nie chodzi o rekord

Ryszard Petru, przewodniczący Towarzystwa Ekonomistów Polskich, przypominał, że był taki kraj, który był bliski wybudowania 3 mln mieszkań w cztery lata, ale bicie rekordu podażowego skończyło się fatalnie. – To była Hiszpania, w której boom w mieszkaniówce zakończył się załamaniem rynku, a w efekcie bezrobociem i emigracją młodych. Dlatego podkreślam: to nie jest tak, że im więcej mieszkań, tym lepiej. Rynek nie wchłonie nadmiernej podaży – ostrzegał ekonomista. – Nie chcę przez to powiedzieć, że należy ograniczać możliwości budowy mieszkań na własność. Równocześnie jednak trzeba budować rynek najmu. Państwo musi tworzyć tylko część rynku. Resztą powinni się zająć prywatni inwestorzy.

Zdaniem Ryszarda Petru w Polsce trzeba wywołać modę na wynajmowanie lokali, pokazywać, że taki pomysł na życie nie jest gorszy niż mieszkanie we własnym lokalu. – Przecież gdy Polacy wyjeżdżają do Londynu, to nikt z nich nie myśli, że musi tam kupić mieszkanie, bo to nierealne. W Warszawie także nie musi – tłumaczył Petru. – Powinniśmy też rozprawić się z mitem, że wszyscy muszą mieszkać w dużych miastach. Nie muszą, bo tam jest najdrożej. Trzeba także przypominać, że na świecie nie jest tak, że gdy ktoś kończy studia, to od razu kupuje sobie mieszkanie. To jest niestety trochę PRL-owskie podejście, że coś się od państwa dostaje.

Zdaniem ekonomisty kolejna ważna sprawa to odpowiedź na pytanie, co zrobić, aby budowanie mieszkań było tańsze. – Każda dodatkowa procedura to czas, a czas to pieniądz, więc warto się zastanowić, z jakich formalności można zrezygnować, aby proces inwestycyjny przebiegał szybciej. Samo przyspieszenie wydawania zgody na budowę może obniżyć koszty produkcji o 8 proc. – wyliczał Petru.

Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, zwracał uwagę, że mimo rekordowej liczby pozwoleń na budowę mieszkań brakuje i będzie brakowało jeszcze wiele lat. – Na pewno jednak źle by się stało, gdyby pojawiło się na rynku kilka programów wzmacniających podaż lokali i gdyby ze średnio 120 tys. mieszkań oddawanych rocznie zrobiło się dwa czy trzy razy tyle. To zdestabilizowałoby branżę – podkreślał prezes Kiełpsz.

Mówił, że ponieważ zamożność młodych ludzi w Polsce nie pozwala im w większości przypadków na kredyt, wzmocnienia potrzebuje rynek lokali na wynajem. – Tu jest wielka rola dla inwestorów prywatnych. Przypomnę, że mieliśmy od połowy lat 90. do 2001 czy nawet 2003 r., tzw. ulgę na wynajem, która dotyczyła 70 tys. podatników. Kupowali po kilka mieszkań na wynajem. To oznacza, że powstało nawet 100 tys. lokali dzięki tej uldze. Istnieją do dziś, przynoszą zyski właścicielom i podatki państwu. Uważam, że idea zakupu mieszkań na rynku przez osobę indywidualną będzie dużo lepszym i bezpieczniejszym rozwiązaniem niż kupno mieszkań przez państwowy fundusz. Trzeba jednak stworzyć warunki – apelował.

Jarosław Szanajca, prezes Dom Development, przypominał, że ulga na wynajem była bardzo agresywna. – Nie wiem, czy na takie rozwiązanie stać dziś państwo. Z pewnością jednak strumień prywatnych pieniędzy – dzięki stworzeniu podobnego rozwiązania – warto by było przekierować ponownie na rynek mieszkań na wynajem. To jest pobudzanie gospodarki – przekonywał prezes Szanajca. – Aby jednak inwestorzy chętnie ponosili ryzyko, a mieszkania mogły być tańsze, trzeba zatrzymać kulę śniegową, która podwyższa koszty. Samo przygotowanie inwestycji trwa trzy lata, jeśli dobrze pójdzie. To o wiele dłużej niż budowa.

Prezes Dom Development mówił, że prawo pozwala na sytuację, w której już po zakupie działki może się okazać, że jest ona niezabudowalna, nawet gdy jest dla niej miejscowy plan zagospodarowania. ?– Protesty sąsiadów i niewydolny system sądowniczy powodują, że budowa w ogóle może nie ruszyć. Jeśli nie chciałbym, aby obok mojej działki powstała jakaś inwestycja, gwarantuję, że ze swoją wiedzą przez wiele lat byłbym w stanie nie dopuścić do rozpoczęcia budowy – twierdził prezes Szanajca.