Wynajem da młodym wolność

Fundusz Mieszkań na Wynajem, komercyjny projekt Banku Gospodarstwa Krajowego, ogłosił wczoraj, że kupił kolejne 122 lokale od firmy Arche. To pierwsze mieszkania Funduszu w aglomeracji warszawskiej – w Piasecznie. Wcześniej został on właścicielem bloku w Poznaniu (jest gotowy, ale na razie wynajęty w 40 proc.) oraz budynku w Gdańsku (jeszcze w budowie, ma być oddany pod klucz na przełomie roku).

Jak w hotelu

Dlaczego Fundusz wybrał Piaseczno, a nie największy rynek najmu w kraju, czyli Warszawę? Choć deweloperzy zgłosili do BGK wiele swoich bloków, podobno żadna z inwestycji nie spełniała oczekiwań Funduszu. A blok firmy Arche był gotowy i znajdował się pięć minut pieszo od stacji kolejki. – Zleciliśmy badania, które pokazały, że na Służewcu Przemysłowym, w zagłębiu biurowym, pracuje 80–100 tys. osób, z których duża część wynajmuje mieszkania, a dojazd tam do pracy nie jest łatwy. Nasza oferta jest skierowana m.in. do nich, bo z Piaseczna na Służewiec dojazd kolejką zajmuje zaledwie 16 minut – tłumaczy Anna Chudobińska, dyrektor ds. marketingu i komercjalizacji w BGK Nieruchomości.

Ryszard Słowiński, prezes BGK Nieruchomości, spółki, która odpowiada za inwestycje oraz proces związany z wynajmowaniem mieszkań, zapowiada, że na tym nie koniec inwestycji w stolicy.

– Kolejne mieszkania w samej Warszawie będą udostępniane najemcom w 2016 i 2017 roku, na Bielanach i Żoliborzu – zapewnia prezes Słowiński. – A w budynku w Piasecznie lokale można wynajmować już od 14 lipca. Czynsze są relatywnie niższe od tych za mieszkania o podobnym standardzie w samej Warszawie – twierdzi.

Na przykład za dwa pokoje 42,7 mkw. Fundusz chce miesięcznie 1350 zł przy najmie na 6–23 miesiące, a przy dłuższym – 1170 zł (plus opłaty licznikowe). Za najem trzech pokoi trzeba zapłacić 1500 zł przy umowie do dwóch lat i 1300 zł przy dłuższym okresie.

Atutem w stosunku do ofert rynkowych ma być to, że do nowego „M" wystarczy wejść z walizką i mieszkać (całe wyposażenie: meble, sprzęt AGD, RTV, a także drobny sprzęt codziennego użytku jest do dyspozycji).

Fundusz BGK jest w trakcie przygotowywania kolejnych inwestycji, które chce udostępnić najemcom w latach 2016–2017. W sumie zakontraktował ponad 1000 mieszkań w Gdańsku-Wrzeszczu, Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach. Kolejne lokale ma pokazać jeszcze w te wakacje – na południu kraju.

Przyjdą inwestorzy

Pośrednicy twierdzą, że powodzenie inwestycji Funduszu zależy nie tylko od lokalizacji osiedla, ale też od stawek najmu. Na przykład w Poznaniu nie są na tyle niższe od rynkowych, aby blok był już w pełni wynajęty. Jeśli czynsze nie będą konkurencyjne w stosunku do oferty rynkowej, trudno będzie o klientów, bo na rynku najmu konkurencja rośnie. Przybywa prywatnych właścicieli traktujących nieruchomości jako lokatę kapitału. Inwestycjom w najem sprzyja niechęć do zadłużania się na własne „M" (dołek kredytowy banki notują koleiny kwartał z rzędu) oraz moda na mobilność wśród młodego pokolenia.

– Kolejny rok obserwuję trend uciekania od stałych, długoterminowych obciążeń przez młodych ludzi. Kłopoty z hipotekami frankowiczów odcisnęły piętno na rynku. Wiele młodych osób boi się kredytu. Wiele jest gotowych pojechać w inny region kraju za dobrą pracą. Pomieszkają tam rok czy dwa, wyjadą za granicę, wrócą do innego miasta w Polsce. Dlatego wolą wynajmować mieszkanie, niż wiązać się z bankiem. Najem daje im wolność – tłumaczy Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości.

Zmiany w Polsce obserwują zagraniczne fundusze inwestycyjne dysponujące miliardami euro zagranicznych emerytów. Eksperci z firmy Mzuri przyznają, że na rynku pojawili się także mali inwestorzy z Danii, Holandii, Austrii i Niemiec, którzy szukają wynajętych budynków, bo są zainteresowani długoterminowymi zyskami z najmu. Problemem jest dla nich to, że czynsze za mieszkania są w złotych. Tymczasem na najmie biur zarabiają w euro. Nie mają więc ryzyka kursowego na rynku komercyjnym. Jednocześnie firmy wynajmujące biura są podatne na zawirowania w gospodarce, podczas gdy mieszkaniówka daje większą stabilność inwestorom.

Eksperci są zgodni: jeśli BGK z sukcesem wynajmie bloki, które kupuje, to wkrótce na nasz rynek wejdą duzi gracze, gotowi kupić całe bloki. Wśród nich są fundusze inwestycyjne z Niemiec i Skandynawii, ale też o korzeniach brytyjskich, w tym firmy ubezpieczeniowe.

– Fundusze te działają w długofalowej perspektywie i zainteresowane są długoterminowym wynajmem. Dla najemcy oznacza to, że niezależnie od okresu zawarcia umowy zmaleje ryzyko niespodziewanej wyprowadzki – tłumaczy Paweł Sztejter, ekspert firmy Reas. – Ponieważ dla funduszy jedną ze ścieżek wyjścia jest sprzedaż całego portfela mieszkań, to przedmiotem wynajmu są dobrze wykończone i wyposażone lokale.

Podyskutuj z nami na Facebooku, www.fa­ce­bo­ok.com/eko­no­mia. Czy gdybyś miał wybór, kupiłbyś mieszkanie na kredyt, czy wolał wynajmować od instytucji?

Opinia

Sławek Muturi, założyciel Grupy Mzuri

Nikt nie wie, jak duży jest rynek mieszkań wynajmowanych przez prywatne osoby. Z moich szacunków wynika, że może się tym zajmować ok. 750 tys. osób. Można też uznać, że 5 procent zasobów mieszkaniowych jest dziś w Polsce wynajmowanych. To niewiele, ale będzie się to zmieniać. Przybywa małych inwestorów, którzy chcą czerpać zyski z wynajmu lokali. My w całej Polsce opiekujemy się 1,2 tys. takich mieszkań.

Ponieważ dostęp do kredytów nie będzie łatwiejszy, a coraz ważniejsze jest bycie mobilnym, uważam, że mniej młodych osób będzie chciało brać na barki 30-letni kredyt. Wybiorą najem. Kiedyś bycie najemcą, a nie właścicielem, było synonimem nieudacznictwa, a kupno lokalu na kredyt – symbolem sukcesu. Powoli przestaje to być aktualne.

Czynsze są u nas stosunkowo wysokie

W Polsce cena zakupu mieszkania odpowiada kosztom jego wynajmu przez 15 lat. Jest to okres o dziesięć lat krótszy niż europejska średnia oraz o połowę krótszy niż w Niemczech. – Dane te pokazują, że czynsze w naszym kraju są relatywnie wysokie w porównaniu z wartościami nieruchomości. Gorzej jest tylko w Rumunii, na Węgrzech i w Czarnogórze – komentuje Bartosz Turek, analityk Lion's Banku. Jego zdaniem u nas zakup lokum na kredyt opłaca się bardziej niż najem. Wylicza, że średnio w Europie kwota potrzebna do zakupu nieruchomości wystarczyłaby na 26 lat wynajmowania. W Polsce jest to niecałe 15 lat, co plasuje nas w gronie państw o najdroższym najmie. Na wynik wpływają dwa czynniki: wartość nieruchomości oraz wysokość czynszów.