Ten rok będzie pierwszym, kiedy sprzedaż mieszkań będzie niższa rok do roku, głównie z powodu ograniczeń po stronie podaży. W poprzednich pięciu latach sprzedaż rosła w tempie prawie 19 proc. rocznie. W tym prognozowany jest 14-proc. spadek. Podobnie jest z wartością indeksu WIG-nieruchomości. Od początku 2015 r. do końca stycznia 2018 r. rosła ona nieprzerwanie – w sumie w sumie o ponad 80 proc. Jednak od tego szczytu wartość spadła o 16 proc. Według firmy REAS JLL Residential Advisory, w 2019 r. należy się spodziewać dalszego spadku sprzedaży mieszkań na głównych rynkach.
Mocne i słabe strony
Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL (przed połączeniem był prezesem REAS) podkreśla, że po sześcioletnim okresie dobrej koniunktury większość spółek kapitałowych działających na rynku jest w dobrej kondycji, nie było w tym okresie żadnych spektakularnych upadłości mogących osłabić zaufanie nabywców do deweloperów.
– Mamy sprawnie funkcjonujący system rachunków powierniczych, który przekłada się w praktyce na finansowanie inwestycji z przedpłat nabywców. Przy regularnie wysokim poziomie przedsprzedaży sprawia on, że większość firm deweloperskich jest relatywnie nisko zadłużona – mówi ekspert. – Mocną stroną jest wciąż wysoki poziom niezaspokojonego popytu mieszkaniowego przy racjonalnej polityce kredytowania nabywców przez banki przekłada się na wysokie zainteresowanie zakupem mieszkań. W 2008 r. na sześciu największych rynkach w Polsce deweloperzy sprzedawali przeciętnie 5 lokali na 1 tys. mieszkańców, w 2018 r. już 12 – dodaje.
Słabe strony? Kirejczyk zauważa, że w mijającym roku przeciętnie co trzecie mieszkanie na sześciu największych rynkach było kupowane jako inwestycyja. – Ta grupa jest najmniej stabilna i najszybciej reaguje na takie zmiany, jak wzrost stóp procentowych czy ograniczenie oferty na rynku pierwotnym – wskazuje.
Ponadto w wielu firmach poważnym problemem są wyczerpujące się portfele gruntów. Szybki wzrost kosztów realizacji i ograniczony potencjał wykonawstwa dodatkowo zmniejszył zdolność deweloperów do bieżącego uzupełniania oferty. W latach 2017–2018 wzrost kosztu generalnego wykonawstwa sięgnął około 30 proc., co przełożyło się na kilkunastoprocentowy wzrost cen mieszkań w największych polskich miastach. Te kłopoty przekładaj się na malejąca z kwartału na kwartał podaż. Z każdym kolejnym kwartałem tego roku liczba mieszkań wprowadzanych przez deweloperów do sprzedaży malała.
