Jak na najmie stracić... prestiż

Znakomita lokalizacja, wysoki standard, usługi konsjerż, siłownia czy spa dla mieszkańców. To tylko kilka elementów wyróżniających nieruchomości klasy premium, które budują ich elitarność. Elitarność, którą można jednak łatwo stracić. Jak? Ot choćby przez wprowadzenie pod ekskluzywny adres spragnionych wrażeń turystów.

Na własnej skórze przekonuje się o tym coraz więcej deweloperów, którzy postanowili zainwestować w rynek nieruchomości z wyższej półki. Ci natomiast, którym udało się zamknąć drzwi przed tzw. najmem na doby, podkreślają, że to decyzja, która nie tylko pozwoliła nabywcom ich mieszkań spokojnie żyć, ale dzięki której mają gwarancję, że ich nieruchomość nie straci po latach na wartości. – W Złotej 44 nie ma najmu krótkoterminowego, który – jak wiemy na podstawie wydarzeń w innych budynkach, nawet luksusowych – może być uciążliwy dla stałych mieszkańców. A ich komfort to dla nas priorytet, bo Złota 44 stała się prawdziwym domem. Mieszkają tu zarówno single, młode pary, jak i rodziny z dziećmi – mówi Rafał Szczepański, wiceprezes BBI Development.

Krótkowzroczne myślenie

– Niestety, najem krótkoterminowy to rozwiązanie, które podkopuje prestiż budynku klasy premium. Nie musi to oznaczać, że takie nieruchomości tracą od razu na wartości, ale w dłuższej perspektywie tak najprawdopodobniej się stanie – przekonuje Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Ekspert rozumie jednak, dlaczego część osób decyduje się zainwestować w mieszkania wynajmowane krótkookresowo. – W krótkim terminie działa prosty rachunek ekonomiczny. Jeśli za wynajęcie na dobę apartamentu wartego około miliona złotych można otrzymać ponad 500 złotych, to przy obłożeniu na poziomie 50 proc. oznacza to dla właściciela przychód na poziomie ponad 90 tys. złotych rocznie. Taka kwota z łatwością przekonuje dziś w otoczeniu rekordowo niskich stóp procentowych do inwestowania w apartamenty na wynajem krótkoterminowy – akcentuje Turek.

Jest jednak i druga strona medalu. – Budynek, w którym wynajmowane są mieszkania na krótki termin, eksploatowany jest nieporównywalnie szybciej, gdy co drugi dzień zmienia się osoba najemcy. I nie mam tu na myśli samego apartamentu przerobionego na pokój hotelowy, ale części wspólne nieruchomości. Nikt mnie też nie przekona, że butelki po alkoholu w patio czy pijani „przyjezdni sąsiedzi" w strefie spa nie wpływają na wartość obiektu – mówi Małgorzata Nowodworska, dyrektor sprzedaży i marketingu w Angel Poland Group, dewelopera, który działa na rynku nieruchomości luksusowych.

Uciążliwe sąsiedztwo powodować może ponadto, że liczba stałych mieszkańców w inwestycji zacznie topnieć na rzecz wynajmujących na krótko turystów. – Efekt będzie taki, że nieruchomość w większym stopniu zacznie być postrzegana jako quasi-hotel, a nie apartamentowiec z najwyższej półki – zaznacza analityk Open Finance.

Stąd też takie stołeczne adresy jak Złota 44, Twarda 4 czy Hoża 42 skutecznie opierają się przed inwestorami, którzy myślą o szybkim zarobku na najmie.

– W regulaminie wspólnoty mieszkaniowej Złota 44 na wniosek mieszkańców i inwestorów, którzy obserwowali na rynku różne sytuacje związane z najmem krótkoterminowym w innych budynkach, zabroniony został krótkoterminowy wynajem lokali. Minimalny możliwy okres wynajmu apartamentu to powyżej dwóch miesięcy – wskazuje Rafał Szczepański. Przypomina, że w przypadku tej inwestycji połowa mieszkańców zajmuje apartamenty mające ponad 120 mkw. – Powyższe wskazuje, że nasi mieszkańcy przy dokonaniu transakcji realizują potrzeby związane z komfortem, prywatnością i bezpieczeństwem, a nie wyłączne dążenie do maksymalizacji zysku. Przy dokonaniu transakcji apartamentu powyżej 100 mkw. z ekskluzywnym wykończeniem wartość inwestycji jest znaczna i dlatego skłania właścicieli do minimalizacji ryzyka i poszukiwania zweryfikowanych, solidnych i godnych zaufania najemców długoterminowych – podkreśla Szczepański.

Najem na krótki termin – również na życzenie mieszkańców – nie jest możliwy na Hożej 42.

– Kilkadziesiąt tysięcy mieszkań jest w Warszawie wynajmowanych na doby. W wielu budynkach jest to nawet większość mieszkań. To problem dla mieszkańców od Las Palmas do Nowego Jorku. Fenomen ten zrodził się oczywiście z potrzeby oraz z internetowego łączenia klientów z najmującymi. Uważam jednak, że zarząd wspólnoty ma prawo regulować tę działalność – mówi Michał Borowski, prezes Made Concept, spółki, która sprzedaje apartamenty w odrestaurowanej kamienicy na ulicy Hożej 42 w Warszawie. Zdaniem Borowskiego w ramach jednego budynku nie powinno się mieszać funkcji: hotelowej z mieszkalną.

Na doby? Nie, dziękujemy

Podobnego zdania jest Karolina Kaim, prezes Tacit Investment. – Wynajmowanie rowerów czy samochodów, a więc ich używanie bez posiadania, to współczesny, proekologiczny i raczej nieodwracalny trend. Pozwala on lepiej wykorzystywać nasze zasoby, zamiast produkować ich coraz więcej. W przypadku nieruchomości ten trend zadziała tylko przy pełnej transparentności, gdy wszyscy użytkownicy zgadzają się na wspólne zasady: albo tu mieszkamy, albo wynajmujemy. To dlatego mieszkańcy Cosmopolitan od samego początku wiedzieli, jakie funkcje będzie pełnił ich budynek i że nie będzie tu miejsca na krótkoterminowy najem – mówi prezes Kaim.