O rynku najmu prywatnych mieszkań mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl:
Jesteśmy świadkami szybkiego wzrostu czynszów, jakie muszą płacić najemcy prywatnych mieszkań. Takie zjawisko można zauważyć przede wszystkim w największych miastach. W 2018 r. przeciętna stawka najmu mieszkania (M1, M2, M3) wzrosła od 4 proc.c w Krakowie do 13 proc. w Łodzi.
Najemców irytuje, że czynsze już od dłuższego czasu rosną szybciej niż inflacja. Dlatego rodzą się różne pomysły i propozycje związane z dodatkową regulacją poziomu czynszów. Zwolennicy takich rozwiązań powołują się między innymi na przykład naszych zachodnich sąsiadów. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że opinie co do regulowania czynszów w Niemczech są podzielone.
Propozycje dotyczące ustawowej regulacji czynszów w Polsce, dość często pomijają fakt, że już teraz obowiązują przepisy ograniczające tempo podwyżek. Są one zawarte w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Wbrew temu, co sądzi wiele osób, ustawa z 21 czerwca 2001 r. reguluje również zasady najmu prywatnych mieszkań, a nie tylko lokali należących do zasobu mieszkaniowego gminy.
Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje, że możliwe są góra dwie podwyżki czynszu rocznie. Termin wypowiedzenia aktualnej stawki powinien wynosić przynajmniej trzy miesiące. Właściciel lokalu (również prywatnego) może tylko w uzasadnionych przypadkach dokonać podwyżki, która skutkuje przekroczeniem czynszu poziomu 3 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania rocznie lub następuje z poziomu wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania.
Wartość odtworzeniową lokum ustala się jako iloczyn jego powierzchni użytkowej oraz wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (aktualizowanego raz na pół roku).
Problem dotyczący obowiązujących przepisów jest trojaki. Po pierwsze wielu najemców i wynajmujących w ogóle o nich nie wie. Po drugie, te regulacje nie są do końca precyzyjne. Pozwalają bowiem wynajmującemu na podwyżki w celu osiągnięcia bliżej niesprecyzowanego „godziwego zysku" (patrz art. 8a ust. 4b pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Po trzecie, ustawowe ograniczenia skali podwyżek czynszu nie dotyczą umów najmu okazjonalnego.
Konstrukcja obowiązujących w naszym kraju przepisów sprawia, że zasadność podwyżek czynszu dość często jest badana przez sądy. Niektórzy zwolennicy mocniejszej ingerencji państwa w rynek najmu postulują wprowadzenie bardziej bezpośrednich rozwiązań. Często wykorzystywany jest przykład Niemiec. Ten kraj nawet jak na warunki europejskie cechuje się wysoce uregulowanym cenowo rynkiem najmu.
Ze względu na duże polityczne i społeczne znaczenie wynajmu, w Niemczech już od dawna działa system lustra czynszowego (niem. Mietspiegel). Pozwala on na łatwe porównanie czynszu za wynajem danego mieszkania do średniej stawki z danej okolicy. Stawki publikowane przez samorząd w ramach lustra czynszowego wykorzystuje się m.in. do określenia, czy wynajmujący wyzyskuje lokatora.
Pomimo istnienia systemu lustra czynszowego i ustawowego ograniczenia podwyżek czynszów (maks. o 20 proc. przez trzy lata), niemiecki rząd w 2015 r. na terenie 313 miast wprowadził dodatkowe ograniczenie.
Mowa o tak zwanym hamulcu czynszowym (niem. Mietpreisbremse) ograniczającym poziom czynszu w nowych umowach do stawki nieprzekraczającej lokalnej średniej o więcej niż 10 proc. Nowe przepisy wzbudziły jednak spore kontrowersje, a we wrześniu 2017 r. berliński sąd uznał je za niezgodne z Ustawą Zasadniczą Republiki Federalnej Niemiec.
Przykład Niemiec w kontekście regulacji poziomu czynszów bez wątpienia jest bardzo ciekawy. Okazuje się bowiem, że wprowadzenie hamulca czynszowego nie spowolniło tempa wzrostu czynszów. To dobra lekcja również dla polskich polityków, ponieważ pokazuje ona, że ustawodawstwo bywa bezradne wobec procesów rynkowych. W przypadku Niemiec, szybki wzrost czynszów stanowi efekt długoletniego utrzymywania się liczby budowanych mieszkań na poziomie mniejszym od wymaganego. Warto również wziąć pod uwagę wpływ masowej imigracji (nie tylko w latach 2015 - 2016).
W naszym kraju nie mamy do czynienia ze zbyt małą aktywnością inwestorów mieszkaniowych. Problemem pozostaje natomiast niewydolny system eksmisji. Wielu właścicieli mieszkań w ogóle rezygnuje z wynajmu albo dolicza do czynszu swoistą premię za ryzyko. Takie zjawisko związane z obawami o trudną eksmisję niepłacącego lokatora występowało na długo przed niedawnym przyspieszeniem wzrostu czynszów (na wskutek podwyżek płac oraz imigracji zarobkowej). Niestety można oczekiwać, że ryzyko wynajmu w ocenie wielu osób wzrośnie, ponieważ 21 kwietnia 2019 r. wprowadzono niekorzystną dla właścicieli prywatnych mieszkań zmianę kodeksu postępowania cywilnego (patrz art. 1046 par. 4 KPC).
