Odbija się to na całym rynku najmu mieszkań. I nie chodzi tu, oczywiście, o przymusowy home office w czasie walki z pandemią, a o regularne prowadzenie biur w blokach.
Wśród firm w Warszawie najbardziej popularne są budynki w centrum i na linii metra. – To np. ul. Krucza, Świętokrzyska, Aleje Jerozolimskie, kamienice w okolicy pl. Zbawiciela, Trzech Krzyży, a także na bliskiej Woli, przy Łuckiej czy Grzybowskiej – wskazuje Jerzy Węglarz, prezes firmy Biuro na Miarę. – Część budynków z tymi adresami jest wynajęta przez firmy niemal w całości.
Na wynajem mieszkania lub domu do prowadzenia działalności decydują się głównie mikrofirmy, które zatrudniają od kilku do kilkunastu osób.
– Firmy te stanowią zdecydowaną większość podmiotów na rynku, więc skala jest dość duża – zauważa Jerzy Węglarz.
Kilka pięter i budynków
W zwykłych blokach pracują niemal wszystkie branże. W zależności od liczby pracowników wynajmują mieszkania od 40 do 150 mkw., mające od dwóch do pięciu pomieszczeń.
– Mieszkanie o większym metrażu trudniej już znaleźć, chyba że są to dwa połączone lokale – mówi Jerzy Węglarz. – Zdarza się, że jedna firma jest porozrzucana po kilku piętrach czy nawet budynkach. Nieco większe, 20-, 30-osobowe firmy poszukują też domów, których powierzchnie mogą przekraczać nawet 500 mkw.
Jak tłumaczy szef Biura na Miarę, głównym kryterium wyboru przez firmy nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym jest cena. – Lokale mieszkalne są obłożone niższymi podatkami. Inne są przepisy, które musi spełniać taka nieruchomość. Jest więc tańsza w budowie i utrzymaniu – wyjaśnia. – Niestety, nie zawsze to się opłaca. Mieszkania i domy mają układy pomieszczeń, które w niewielkim stopniu nadają się do pracy. To oznacza nawet 50 proc. zmarnowanej powierzchni. Większość nieruchomości nie ma też odpowiedniej wentylacji i doświetlenia, co negatywnie wpływa na efektywność pracy.
Najważniejsze są przepisy BHP, przeciwpożarowe i te o przeznaczeniu nieruchomości. – Jeśli ktoś zatrudnia pracowników na umowę o pracę w wynajmowanym mieszkaniu lub domu niedostosowanym do pracy biurowej, naraża firmę na mandat od Państwowej Inspekcji Pracy (od 1 do 40 tys. zł) za niespełnienie wymogów BHP – mówi ekspert. Firma może dostać nakaz zaprzestania działalności do czasu przekształcenia lokalu. – Właściciel z kolei naraża się na grzywnę lub opłatę legalizacyjną nakładaną przez inspektora nadzoru budowlanego, odpowiednio do 2 tys. i do 40 tys. zł – mówi prezes Biura na Miarę.
Miasto może zaś nałożyć na właściciela grzywnę za zaniżone podatki. – Stawka za lokal, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza, jest 30-krotnie wyższa od stawki za lokal mieszkalny. Gmina lub miasto ma prawo do skontrolowania lokalu i naliczenia wyższego podatku – tłumaczy Jerzy Węglarz. Zauważa, że część przedsiębiorców może nie mieć świadomości, że lokal, w którym pracują, jest przeznaczony do mieszkania. W umowie może być mowa o celach biurowych. – Po donosie sąsiadów lub byłych niezadowolonych pracowników i kontroli lokal musi przejść remont, zanim ponownie będzie można w nim prowadzić działalność gospodarczą – mówi ekspert.
Uspokaja, że prowadzący działalność na własną rękę, którzy mają wydzielony gabinet w domu lub mieszkaniu, nie mają się czego obawiać.
Nowe nie każdemu
Także Łukasz Browarczyk, ekspert BIG Property z Trójmiasta, przypomina, że przy wynajmie mieszkań na biura trzeba pamiętać o zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania lokalu, a tym samym o zmianie stawki podatku od nieruchomości. – Zdarza się, że wynajmujący przerzucają ten koszt na najemcę – mówi.
W Trójmieście popyt na biura stale rośnie. – Nowoczesne biurowce zazwyczaj oferują wyłącznie duże, kilkusetmetrowe powierzchnie – zauważa Browarczyk. – Klienci poszukujący mniejszych metraży są skazani na starsze biurowce i biura w budynkach mieszkalnych. Są to biura od kilkudziesięciu do maksymalnie 200 mkw. Takich powierzchni przybywa w centrum miast. Mimo to nadal ich brakuje.
W tym regionie rzadko się jednak zdarza, by całe bloki czy kamienice były przekształcane na biurowce. – Takich powierzchni poszukują praktycznie wszystkie branże, od kancelarii prawnych, przez biura rachunkowe, po firmy logistyczne – mówi Łukasz Browarczyk. – Kiedyś zgłosił się do nas klient z branży IT, który chciał przeprowadzić się z biurowca do kameralnej kamienicy, aby konkurencyjne firmy z tego samego parku biurowego nie miały możliwości „podbierania" mu pracowników.
Dodaje, że biurami w kamienicach często zainteresowani są klienci poszukujący niebanalnych wnętrz, ponadstandardowych wysokości, indywidualnego stylu. – Gros szuka biur z otwieralnymi oknami, czego często nie ma w nowych biurowcach – zauważa ekspert. – Biura w blokach i kamienicach są też bardziej kameralne, mają dostęp do własnej kuchni.
Pogłębiającym się problemem jest ograniczona dostępność miejsc parkingowych, więc mieszkania bywają lepszym rozwiązaniem. Biura działają zwykle w godzinach, kiedy mieszkańcy bloku są w pracy, miejsca postojowe „rotują". Zdarza się, że mieszkańcy wynajmują stanowiska w określonych godzinach.
– Biurowce gwarantują, oczywiście, lepszy standard budowlany i technologiczny, zasilanie awaryjne czy obsługę zarządcy – zastrzega. – Stawki najmu biur w mieszkaniach to średnio 30–50 zł za mkw. plus opłaty do wspólnoty i koszty mediów.
Pytana o biura w mieszkaniach, Joanna Lebiedź, właścicielka stołecznej agencji Lebiedź Nieruchomości, przyznaje, że lokale niebędące stricte użytkowymi często są wykańczane i wynajmowane na biura. – Dotyczy to mieszkań i na parterach, i na piętrach – zauważa. – Często są to lokale kupowane jako lokata kapitału.
Wynajem mieszkania na biuro oznacza wyższy czynsz. – Na przykład 49-metrowe mieszkanie z dwoma pokojami na 12. kondygnacji znalazło najemcę biurowego za 3 tys. zł miesięcznie – podaje. Lokal wynajęty na cele mieszkaniowe wynająłby się za 1,8–1,9 tys. zł.
Wynajem nieruchomości firmie daje właścicielowi większy komfort, bo nie obowiązuje ustawa ochronie praw lokatorów. W razie kłopotów z płatnościami właściciel może umowę wypowiedzieć. – Nie ma eksmisji, komorników i innych problemów, które się pojawiają, gdy trafi się na nieuczciwego najemcę jako osobę fizyczną – mówi Joanna Lebiedź.
