- Zaledwie półtora miesiąca w nowej rzeczywistości pozwala zauważyć punkt zwrotny na polskim rynku mieszkaniowym - podkreśla Barbara Bugaj, główny analityk ds. rynku nieruchomości w SonarHome. Kupujący na zmiany zareagowali niemal od razu. Sprzedający byli nieco mniej sparaliżowani.
Są transakcje
- Przyglądając się cenom ofertowym, z dokładnością niemal co do dnia można sprawdzić, kiedy koronawirus zainfekował rynek i jak zadziałał na podaż - mówi Barbara Bugaj. - Sprawa popytu wymaga dłuższej obserwacji. Choć trudno oszacować skalę zmian dotyczącą przełożenia części decyzji zakupowych na lepsze czasy, to można już ocenić, że okres totalnego zamrożenia minął. Do tej pory ocena sytuacji rynkowej odbywała się w formie obserwacji kupujących i sprzedających. Lockdown spowodował przede wszystkim zatrzymanie strony popytowej. Zamrożenie rynku po stronie kupujących było spowodowane szybkimi zmianami na rynku pracy, a w związku z tym rosnącym niepokojem. Jednak jak się okazało, niemały wpływ miała również troska o własne bezpieczeństwo, zdrowie i zastosowanie się do zaleceń dotyczących ograniczenia kontaktów - podkreśla ekspertka.
Dodaje, że koronawirus wpływa na wszystkie obszary gospodarki, dlatego oczywistym jest, że i rynek nieruchomości po jego „ingerencji" nie będzie już taki sam. - Oceny, że nic się nie stało są delikatnie mówiąc bardzo ryzykowne, jednak z drugiej strony mówienie o tym, że rynek nieruchomości się już skończył, jest również mocno przesadzone. Rynek nieruchomości jest rynkiem cyklicznym, dlatego to nie pierwsze i nie ostatnie perturbacje na tym rynku - podkreśla Barbara Bugaj. - Rynek w kryzysie funkcjonuje, choć w inny sposób. Mamy zwykle do czynienia ze zmniejszoną liczbą transakcji (w pierwszej fazie załamania), dopiero po pewnym czasie widzimy zmiany przeciętnych cenach mieszkań. Kryzys jednak nie wygasza transakcji do zera i to również jest widoczne w obecnym czasie na rynku mieszkaniowym.
- Bardzo duży wpływ na zachowania kupujących miał kompletny lockdown. Rynek nieruchomości się zmienił. Jeżeli chodzi o postawy kupujących na razie nie ma powrotu do czasów sprzed koronawirusa, jednak obecnie jest znacznie lepiej niż przez ostatnich parę tygodni. W ostatnich dwóch tygodniach kwietnia obserwuje się dużo większy ruch, kupujący przede wszystkim chcą się spotykać i oglądać mieszkania - mówi Anton Bubiel, dyrektor operacyjny w SonarHome.pl. - Ta zmiana jest widoczna mniej więcej od momentu złagodzenia restrykcji dotyczących przemieszczania się.
Eksperci SonarHome.pl podkreślają, że zmiana cen na rynku mieszkaniowym nie następuje nagle i dynamicznie. - Oczekujący na szybkie spadki mogą być nieco zawiedzeni. Jednak rynek nieruchomości to rynek, na którym procesy decyzyjne i działanie są często rozłożone w czasie, dlatego gwałtownych ruchów w całej masie transakcji praktycznie nie widać - tłumaczy Barbara Bugaj. - Obserwując mieszkania znajdujące się w ofercie, z dokładnością niemal co do dnia można było zauważyć zmianę postawy sprzedających. Liczba aktywnych ofert na portalach ogłoszeniowych wskazywała na lekki spadek, a trend wzrostu cen się zatrzymał. Do zmiany doszło po 9 marca, czyli w tym samym tygodniu, w którym wielu z nas przeszło na pracę zdalną a w kraju wprowadzono stan zagrożenia epidemicznego.
Ekspertka zwraca uwagę na ceny ofertowe w Warszawie. - Patrząc na nie globalnie, bez żadnych dodatkowych założeń, pokażą one przekształcenie się trendu wzrostu cen mieszkań (na początku marca) na ich stabilizację aż do końca kwietnia. Nieco inny obraz możemy zauważyć przyglądając się tym danym bardziej szczegółowo, dzieląc oferty na czas ich aktywności na portalach ogłoszeniowych - tłumaczy. - Nawet prosty podział na oferty aktywne maksymalnie 45 dni oraz mieszkania będące w ofercie do 90 dni pokazuje różnicę w trendzie cenowym dla poszczególnych grup, choć niewielką. Zwracając uwagę na mieszkania będące w ofercie nie dłużej niż 45 dni widzimy lekki trend spadkowy przeciętnej ceny mkw. mieszkania (wszystkie statystyki dotyczą rynku wtórnego).
Wnioski? - Mieszkania wystawione na sprzedaż na początku 2020 roku trzymają cenę, ale te wystawione później już niekoniecznie - mówi Barbara Bugaj. - Można się w tym przypadku pokusić się o tezę, że właściciele wystawiający na sprzedaż swoje nieruchomości w czasie rozgrzanego rynku z perspektywą na to, że ceny mieszkań rosną, a do zakupu ustawiają się kolejki kupujących, są mniej elastyczni, niż osoby, które zdecydowały się na sprzedaż w późniejszym czasie. Kiedy ograniczymy statystykę do ofert aktywnych maksymalnie 45 dni, widzimy już większą elastyczność sprzedających, być może pogodzenie się z obecną sytuacją. W wyniku tego zauważalny jest lekki trend spadkowy. Moment przełomowy dla dwóch statystyk jest taki sam, przypada w pobliżu 9 marca. Nie są to drastyczne spadki, pamiętajmy cały czas, że są to ceny ofertowe. Jednak wskazują na to, że pole do negocjacji ze sprzedającymi może się powiększać, szczególnie ze względu na to, że oni sami, może nawet nie zdając sobie z tego sprawy, już stosują lekką korektę.
Jak sprzedają
Koronawirus zmienia powoli postawę sprzedających, choć nie wszystkich. - W ostatnich latach obserwowaliśmy nieprzerwany wzrost cen mieszkań. W rezultacie świeższe oferty (czyli te o krótszym czasie aktywności) były wystawiane w wyższych cenach niż te starsze, będące dłużej na portalach ogłoszeniowych - mówi Barbara Bugaj. - Powód był prosty: regularny wzrost cen. Sytuacja się zmienia wraz z wybuchem pandemii. Mniej więcej w drugim tygodniu marca zmiany są widoczne w przypadku nowszych ofert.
Z analiz SonarHome wynika, że ceny mieszkań będących w ofercie nie dłużej niż 45 dni w okolicach drugiego tygodnia marca zaczynają być niższe niż te będące aktywne w ofercie od 46 do 180 dni. - Wyraźnie możemy zauważyć, że trend zmian cen starszych ofert przeszedł z fazy wzrostu jedynie w fazę stabilizacji. A ceny mieszkań, będących krócej w ofercie są niższe i w momencie marcowego przełamania przeszły w lekki trend spadkowy, stabilizując się na początku kwietnia - mówi Barbara Bugaj. - Obserwując zmiany cen mieszkań w podziale na czas aktywności oferty możemy stwierdzić, że sprzedający w erze koronawirusa są skłonni do zmiany oczekiwań. W świeższych ogłoszeniach ceny ofertowe są niższe niż w przypadku mieszkań, które w ofercie są dłużej i były wystawione na sprzedaż przed atakiem koronawirusa. Jeszcze do niedawna ceny mieszkań, które długo pozostawały w ekspozycji były niższe od tych, które dopiero co pojawiały się w ofercie. W normalnej sytuacji sprzedający, których mieszkanie jest już dość długo wystawione na sprzedaż, obniżają swoje oczekiwania. Obecnie sprzedający, którzy zdecydowali się wystawić na sprzedaż mieszkanie na długo przed marcem 2020 nie są zbyt elastyczni. Ci zaś, którzy od niedawna mają zamiar sprzedać swoją nieruchomość, zareagowali na bieżącą sytuację rynkową spowodowaną pandemią.
Analityczka SonarHome podkreśla, że zmiany cen nieruchomości - i ofertowe, i transakcyjne - nie są agresywne nie są agresywne. - To jedna z charakterystycznych cech tej klasy aktywów. Obecne zmiany cen w stolicy są niewielkie. Ujemna dynamika zmian wystąpiła pod koniec marca i była kontynuowana do połowy kwietnia. Mediana cen mieszkań spadła zaledwie o 0,63 proc. - wskazuje Barabara Bugaj.
Nastroje konsumenckie
- Zgodnie z naszymi wcześniejszymi prognozami wskaźnik koniunktury konsumenckiej w kwietniu notował historyczne minima. Bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej (BWUK) obrazujący nastroje Polaków w miesiącu drugiego kwartału spadł do poziomu -36,4 pkt - mówi ekspertka SonarHome. - Tak niskiego poziomu nie widzieliśmy nawet ponad dekadę temu, mając do czynienia z globalnym kryzysem finansowym. W lutym 2009 roku poziom indeksu wyniósł -30,3 pkt, natomiast w październiku 2012 roku wyznaczył minima poprzedniego cyklu na poziomie -32,1 pkt.
Aż 95 proc. ankietowanych przez GUS potwierdziło, że epidemia miała wpływ na odpowiedzi dotyczące koniunktury konsumenckiej. - Polacy najbardziej obawiali się zmiany ogólnej sytuacji ekonomicznej kraju. Odpowiedzi respondentów wskazały również na wyraźny spadek skłonności do dokonywania ważnych zakupów - mówi Barbara Bugaj. - Konsumenci nie są optymistami. Największą obawę stanowi zmiana poziomu bezrobocia w kraju. Nawiązując do kwietniowej ankiety przeprowadzonej przez GUS - aż 48 proc. respondentów obawia się utraty pracy lub zaprzestania prowadzenia własnej działalności. 88 pro. twierdzi, że koronawirus stanowi duże zagrożenie dla gospodarki w Polsce. Polacy uważają również, że obecna sytuacja stanowi zagrożenie dla ich osobistej sytuacji finansowej - odpowiedziało tak 81 proc. ankietowanych, w tym 44 proc. twierdzi, że zagrożenie jest duże.
Analityczka podsumowuje, że pandemia zaskakując rynki, zaskoczyła również konsumentów. - Nagła zmiana sytuacji przełożyła się na głęboki spadek nastrojów konsumenckich. Sytuacja rodzi dużą niepewność ze względu na to, że mierzymy się z innymi wyzwaniami niż te, które znamy z przeszłości (np. kryzys finansowy) - komentuje Barbara Bugaj. - W tym przypadku strach potęguje dodatkowo obawa o własne bezpieczeństwo. Wszystkie te czynniki nie pozostaną bez wpływu na rynek nieruchomości, ponieważ to ludzie ten rynek tworzą. Zmiany jednak nie będą gwałtowne, szczególnie w przypadku cen mieszkań. Mimo tego, że sądząc po nastrojach konsumenckich sytuacja wygląda bardzo poważnie, to widzimy, że najgłębsze wyhamowanie pod względem zainteresowania popytu mamy już za sobą. Od drugiej połowy marca do połowy kwietnia potencjalni kupujący nie byli zainteresowani wizytami czy spotkaniami (na co wpłynęły również restrykcje związane z ograniczeniem kontaktów). Powoli przyzwyczajamy się jednak do życia nowej rzeczywistości. Oczywiście, sytuacja nie wraca do tej sprzed koronawirusa, jednak druga połowa kwietnia przynosi zmiany w zachowaniach kupujących, którzy już zgadzają się na spotkania.
Dodaje, że doświadczeni inwestorzy nie przestali trzymać ręki na pulsie i cały czas obserwują rynek. - Pojawiają się ciekawe okazje z wyprzedaży wcześniejszych zakupów pakietowych czy nietrafionych zakupów (finansowanych przez wysoko oprocentowane pożyczki) - mówi Barbara Bugaj. - Rekordowo niskie stopy procentowe wciąż wspierają rynek nieruchomości. Ponieważ ten dla osób z gotówką, a jednocześnie niezainteresowanych giełdą czy niekoniecznie znających się na różnych aktywach finansowych, wydaje się najbliższy.
