Ceny mieszkań cały czas rosną, tymczasem sprzedaż nie hamuje. Wydawało się, że 2019 r. będzie drugim rokiem spadku sprzedaży w ujęciu ilościowym, tymczasem IV kwartał wypadł bardzo dobrze. Jak ocenia pan sytuację na rynku?

Pojęcia „tanio" i „drogo" są względne. Jest dużo drożej niż trzy lata temu, ale prawdopodobnie dużo taniej niż za trzy, cztery lata. Faktycznie wydawało się, że pierwotny rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę spowolnienia po pięciu latach boomu, w 2019 r. okazał się drugim po rekordowym 2017 r. pod względem sprzedaży. Dlaczego?

Moja teoria jest taka, że 2019 r. był rokiem wyborczym, w kampanii przed jesiennymi wyborami parlamentarnymi posypały się nowe obietnice wyborcze, transfery socjalne, ale przede wszystkim rząd jasno zarysował ścieżkę wzrostu płacy minimalnej. Płaca minimalna to ważny czynnik, ma swoją dynamikę, od której zależy dynamika płacy średniej. Do 2024 r. płaca minimalna ma wzrosnąć o niemal 80 proc., co pociągnie wzrost płacy średniej o 50–60 proc. Wydaje się, że ceny mieszkań mogą wzrosnąć w tym samym tempie. Taki scenariusz wzrostu cen mieszkań w tempie 10 proc. rocznie wydaje mi się prawdopodobny.

Wygląda na to, że w IV kwartale ubiegłego roku rynek zrozumiał, że wszystko będzie drożeć.

Wraz z kolejnymi podwyżkami cen mieszkań na rynku krąży pytanie – czy mamy bańkę?

Bańka pojawia się wtedy, kiedy tempo wzrostu cen mieszkań odrywa się od fundamentów, czyli przede wszystkim tempa wzrostu wynagrodzeń. W czasie boomu w latach 2004–2008 płaca minimalna urosła o 36,6 proc., średnia płaca o 28,5 proc., tymczasem ceny mieszkań o 150 proc. To właśnie była bańka spekulacyjna. Dziś tego nie ma, ceny mieszkań i płace są skorelowane.

Rząd się zastanawia, czy nie schłodzić rynku – np. przykręcając kurek z kredytami hipotecznymi. Czy to dobry kierunek?

Wydaje mi się, że nie. To decyzja o przyspieszeniu tempa wzrostu płacy minimalnej powoduje, że popyt na mieszkania, zamiast – co było spodziewane – przygasać, ożywił się. Wyglądałoby to zatem na sytuację, w której rząd jedną ręką dolewa oliwy do koniunkturalnego ognia, a w drugiej szykuje konewkę z wodą. Bańki nie ma, dlatego trudno przewidzieć, jakie konsekwencje miałoby schładzanie rynku.

Zadanie dla rządzących widziałbym raczej w ustanowieniu takich przepisów, które zwiększyłyby dostęp deweloperów do ziemi, m.in. działek rolnych w obrębie aglomeracji. Dostępnych gruntów do zabudowy jest coraz mniej, ale to naturalne na tym etapie prosperity.

Kiedy popyt i podaż będą zrównoważone, nie będzie można mówić o bańce. Ceny mieszkań będą rosnąć, ale i wynagrodzenia. Taka jest kolej rzeczy.

Jeśli chodzi o popyt inwestorów, wydaje się, że w tej chwili bardziej zwraca się uwagę na ochronę pieniędzy przed inflacją – z uwagi na spodziewany wzrost wartości mieszkań, niż na poziom rentowności z najmu.

Czy nowa wersja programu Mieszkanie+ mogłaby coś zmienić na rynku? Z jednej strony słyszymy, że rząd miał postawić na współpracę z deweloperami, z drugiej że jednak na budownictwo społeczne...

Straciłem nadzieję, że to będzie znaczący program. Założenia wciąż się zmieniają, zmieniają się instytucje odpowiedzialne. Mieszkanie+ przypomina grę w gorącego ziemniaka.