Z najnowszego raportu Narodowego Banku Polskiego wynika, że tylko w siedmiu miastach Polski, w pierwszych trzech miesiącach tego roku i tylko w biurach sprzedaży deweloperów Polacy wydali na zakup mieszkań prawie 5,7 mld złotych gotówki. Odpowiada to prawie 12 tys. nowych lokali kupionych za zgromadzone wcześniej oszczędności.
- Tak wysoki wynik zawdzięczamy słabości oferty depozytowej banków. I choć w styczniu przeciętna roczna lokata pozwalała zarobić 1,46 proc. odsetek minus podatek, to jeszcze w II kwartale 2019 r. było to 1,71 proc. Różnica niby niewielka, ale w międzyczasie skala zakupów gotówkowych mieszkań w dużych miastach wzrosła z 3,4 mld zł w II kwartale 2019 roku do wspomnianych 5,7 mld zł w I kwartale bieżącego roku – zwraca uwagę Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. Przypomina, że jeszcze pięć lat temu można było założyć roczną lokatę z oprocentowaniem na przeciętnym poziomie 2,3 proc., a zakupy gotówkowe nie przekraczały 2 mld zł.
Mechanizm ten potrafi też działać w odwrotną stronę czego przykładem jest 2018 r. - Wtedy oprocentowanie lokat w trakcie roku odrobinę rosło, a wraz z nim spadała skala zakupów mieszkań za gotówkę. Mogło to być oczywiście związane z zawirowaniami wywołanymi aferą GetBack (wzrost oprocentowania) czy faktem, że w 2018 roku mieliśmy do czynienia z coraz szybciej rosnącymi cenami nieruchomości, co chwilowo mogło ostudzić zapał inwestorów. Nie jest więc tak, że oprocentowanie depozytów determinuje skalę sprzedaży mieszkań za gotówkę. Swoją rolę odrywa też poziom inflacji, ogólna awersja do ryzyka, czy zmieniające się postrzeganie opłacalności i bezpieczeństwa takiej formy lokowania kapitału. Nie ma tu automatyzmu – zaznacza Turek dodając jednak, że proste modele pokazują, że w ostatnich latach oprocentowanie lokat w około 80-proc. tłumaczyło zmiany skali zakupów gotówkowych. W efekcie aktualny spadek oprocentowania lokaty wyraźnie poniżej 0,5 proc. powinno skutkować wzrostem popytu na nieruchomości ze strony nabywców dysponujących gotówką.
Czytaj także: Stawki za apartamenty w dół nawet o połowę
Powinno się to przełożyć zarówno na kwotę, która będzie trafiała na rynek mieszkaniowy, jak i udział zakupów za gotówkę w całej masie zawieranych transakcji. Ten drugi już dziś jest bardzo wysoki. Nawet jeśli pominiemy pieniądze stanowiące wkład własny przy zakupie mieszkania na kredyt, to okaże się, że na początku 2020 roku gotówka odpowiadała za prawie dwie trzecie (63 proc.) kwoty wydanej przez Polaków na nowe mieszkania w 7 miastach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Łódź, Gdańsk i Gdynia). Jeśli ponadto uwzględnimy pieniądze, które angażowane były jako wkład własny przy zakupie mieszkania na kredyt, to okaże się, że gotówka odpowiadała aż za około 72 proc. środków, które trafiły do biur sprzedaży deweloperów w największych miastach.
Odsetek może rosnąć nie tylko ze względu na większy napływ gotówki na rynek, ale też przykręcenie przez banki kurków z kredytami. Szczególnie problem ten dotyka osób młodych lub tych z niższymi dochodami czy grupy, którą można opisać mianem nabywców pierwszych mieszkań. To dla nich zgromadzenie wymaganego dziś przez banki wkładu własnego na poziomie minimum 20-30 proc. jest już nie lada wyczynem, a do tego należy też dodać co najmniej kilka-kilkanaście procent wartości mieszkania na pokrycie kosztów transakcyjnych i tych związanych z urządzeniem własnych „czterech kątów”.
- Problem ten można rozwiązać na wiele sposobów. I tak Węgrzy pomagają poprzez system preferencyjnych pożyczek czy dopłat do zakupu nieruchomości, a Nowozelandczycy znieśli na rok wymagania odnośnie wkładu własnego, co w połączeniu z systemem publicznych gwarancji kredytowych udzielanych nabywcom pierwszych własnych „czterech kątów” pozwala przy okazji epidemii walczyć z nadmiernym ograniczeniem akcji kredytowej przez banki – dodaje analityk HRE.
