Rz: Na jakim etapie są inwestycje Warimpeksu w Polsce?
Franz Jurkowitsch, prezes Warimpeksu: Jesteśmy w trakcie budowy biurowców w Łodzi i Krakowie. Inwestycja Ogrodowa Office w Łodzi z 26 tys. mkw. najmu będzie oddana w I połowie przyszłego roku, a Mogilska Office z 12 tys. mkw. pod koniec 2018 r.
Przygotowujemy się także do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę kolejnego biurowca w Krakowie – Chopin Office z około 21 tys. mkw. najmu. Przewidujemy, że ten obiekt zostanie oddany w 2019 r.
Jakie jest zainteresowanie najemców tymi biurowcami?
W przypadku Ogrodowej umowami najmu objęte jest ok. 40 proc. powierzchni, a w Mogilskiej ok. 60 proc. Jesteśmy zadowoleni z tych poziomów pre-letu, nie spodziewamy się też problemów z wynajęciem powierzchni po zakończeniu budowy.
Od lat macie również w portfelu grunt inwestycyjny w Białymstoku, gdzie miała powstać galeria handlowa. Czy są już jakieś konkretne plany jego wykorzystania?
Przygotowujemy się do inwestycji, trwają prace projektowe i planistyczne. Myślę, że na przełomie 2018 i 2019 r. będziemy już gotowi, by ruszyć z pracami. Planujemy budowę głównie biur, ale także hotelu budżetowego i towarzyszących powierzchni handlowych. Prawdopodobnie będziemy realizować tę inwestycję w dwóch, trzech etapach.
Czy Białystok rzeczywiście ma potencjał, by ruszać z tak dużym projektem?
Jak najbardziej, jeśli weźmiemy pod uwagę dynamiczny rozwój sektorów BPO/SSC (outsourcing i usługi wspólne – red.) w Polsce. Białystok ma dobre uczelnie i zasoby wykształconych pracowników, co może przyciągnąć firmy chcące ulokować w Polsce swoje centra usług wspólnych. Biura i hotel będą potrzebne. Oczywiście warunkiem jest odpowiednie skomunikowanie Białegostoku, bez tego nie da się przyciągnąć inwestorów. Lotniska jeszcze nie ma, wszystko zależy więc od terminu zakończenia budowy drogi ekspresowej.
Czy macie w planach kolejne inwestycje w Polsce?
Rozglądamy się po rynku, ale żadne decyzje nie zapadły.
Czy Polska jest wciąż atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów? Po trzech kwartałach wartość inwestycji wyniosła 2,4 mld euro, nie jest pewne, czy uda się powtórzyć w całym roku poziom z 2016 r., czyli ponad 4,5 mld euro...
Rynek jest cykliczny i zawsze po okresie szczytowym przychodzi ochłodzenie. Wierzymy w polski rynek i bardzo optymistycznie zapatrujemy się na jego przyszłość. Wzrost się jeszcze nie zakończył – wręcz przeciwnie.
Polska to rynek dojrzały, jest tu pięć dużych aglomeracji i mniejsze miasta z potencjałem. W Warszawie faktycznie inwestycji biurowych jest bardzo dużo, nieprzypadkowo inwestujemy w biura poza stolicą.
Polska na tle regionu jest bardzo atrakcyjna, wzrost napędzany jest czynnikami wewnętrznymi. W latach 2007–2008 relatywnie łagodnie przeszliście przez kryzys. Na innych rynkach było źle, bo odpłynęły będące fundamentem wzrostu inwestycje zagraniczne. Być może na innych rynkach regionu można uzyskać wyższy zwrot, ale przy większym ryzyku niż w przypadku stabilnego i dojrzałego rynku polskiego, gdzie żadne tąpnięcie nie grozi.
Rząd opracowuje jednak nowe podatki, zakazuje handlu w niedziele...
W Austrii czy Niemczech nie handluje się w niedziele i nie jest to problemem. Ludzie dostosują swoje zwyczaje zakupowe do rzeczywistości, na pewno ograniczenie handlu w niedziele nie wpłynie na spadek obrotów sklepów.
Sprzedaliście dużą część portfela hoteli, co spowodowało zmniejszenie przychodów z najmu. Czy będziecie odbudowywać zasoby?
Sprzedaliśmy hotele, wykorzystując dobry moment rynkowy, zastrzyk gotówki pozwolił na zmniejszenie zadłużenia, w pewnej części zostanie dystrybuowany do akcjonariuszy, daje też impuls do dalszego rozwoju.
Sprzedaliśmy aktywa, które zapewniały 12,5 mln euro przepływów pieniężnych rocznie. Pracujemy nad tym, by uzupełnić tę lukę. Po pierwsze, przyczynią się do tego wspomniane inwestycje w Polsce, a po drugie, zakupy aktywów. Mam nadzieję, że do końca przyszłego roku osiągniemy ten cel, a jednocześnie nasze zadłużenie będzie znacząco niższe.
Czy możliwe są zakupy aktywów w Polsce?
Nie jest to wykluczone. Jako atrakcyjne rynki postrzegamy także Węgry, Rumunię i Rosję.
Macie możliwość skupu akcji własnych. Latem zeszłego roku kosztowały one 0,5 euro, dziś to ok. 1,4 euro. Czy to wartość godziwa. czy wciąż możliwe jest uruchomienie skupu?
Moim zdaniem wartość godziwą wyraża wskaźnik NAV (wartość aktywów netto – red.) na akcję. Obecnie to 2,2 euro. Buy back w przyszłym roku nie jest wykluczony, zobaczymy, jaka będzie dysproporcja między tym wskaźnikiem a wyceną rynkową. Decyzja o uruchomieniu skupu musi być też pochodną analizy, czy spółka jest w stanie atrakcyjnie zainwestować gotówkę.
A czy będziecie rekomendować wypłatę dywidendy w przyszłym roku?
Tak, ale jest stanowczo za wcześnie na szczegóły. Poczekajmy na sprawozdanie finansowe za 2017 r.
CV
Franz Jurkowitsch w branży nieruchomości działa od 1985 r. Jest prezesem i znaczącym akcjonariuszem Warimpeksu, notowanego na giełdach w Wiedniu i Warszawie dewelopera specjalizującego się w budowie biurowców i hoteli w naszym regionie Europy. Spółka weszła do Polski w 1989 r., stawiając hotel Holiday Inn w Warszawie.