Warszawa ma już niemal 5,6 mln mkw. biur. W budowie jest 751,1 tys. mkw. W 2020 r. stołeczny rynek wzbogaci się o kolejne 411,4 tys. mkw. – podaje firma doradcza Savills.

Deweloperzy planują oddać m.in. Mennicę Legacy Tower (Golub GetHouse i Mennica Polska, 48,1 tys. mkw. biur), Warsaw Hub (Ghelamco Poland, 90,3 tys. mkw.) i Varso Place I & II (HB Reavis, 35,6 tys. mkw.).

W Krakowie, jak wynika z analiz Savillsa, rynek biurowy to ponad 1,3 mln mkw. Deweloperzy budują tam 198,7 tys. mkw. biur. 152,6 tys. mkw. trafi na rynek w przyszłym roku.

Ukończone będą m.in. High 5ive 4 (Skanska Property Poland, 20,3 tys. mkw.), Podium Park II (Decon Investment, 16,1 tys. mkw.), Unity Centre – Unity Tower (Euozone Equity & GD&K Group, 15,6 tys. mkw.).

Z kolei We Wrocławiu, którego zasoby biurowe liczą ponad 1,1 mln mkw., powstaje 167,2 tys. mkw. biur. W 2020 r. firmy chcą oddać 49 tys. mkw. Centrum Południowe (Skanska) dostarczy 23,7 tys. mkw. biur, a West 4 Business Campus I (Echo Investment) – 14,4 tys. mkw.

W Trójmieście natomiast jest 798, 5 tys. mkw. biur. Powstaje 146,1 tys. mkw., a planowana do oddania w 2020 r. powierzchnia to 91,5 tys. mkw. Wśród budynków, które mają być ukończone, są m.in. Olivia Business Centre: Olivia Prime B (TPS Otwarta Przestrzeń, 25 tys. mkw.) i Wave A (Skanska, 23,6 tys. ).

Wielkie wyzwania

Na dziewięciu rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź, Lublin, Szczecin) jest ponad 10,8 mln mkw. biur. W budowie – kolejne 1,55 mln mkw. W przyszłym roku rynki te wzbogacą się o ponad 858,4 tys. mkw. biur.

Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych (reprezentacja wynajmującego) w firmie Savills, komentuje, że w 2020 r. podpisywane będą kolejne umowy najmu w powstających stołecznych wieżach.

– To właśnie w przyszłym roku będziemy świadkami oddania pierwszych wysokościowców – mówi. – Kolejne zostaną ukończone w 2021 i 2022 r. W Warszawie nowe biurowce są planowane m.in. w pasie między rondem ONZ a rondem Daszyńskiego. Nowy rok może też przynieść rozpoczęcie inwestycji w okolicach ronda „Radosława" – wskazuje.

Dodaje, że wraz z przeprowadzką najemców do nowych budynków zwolni się powierzchnia w starszych obiektach. – Wiąże się to z potrzebą ich rekomercjalizacji wspartej bardzo często inwestycjami w modernizację – podkreśla.

Niekiedy (gdy najemca zwalnia biura przed wygaśnięciem umowy) będzie dochodzić do podnajmu. – Tak będzie np. w warszawskim budynku Stratos – zauważa ekspert Savillsa. – mBank poszukuje firm zainteresowanych podnajem zajmowanej tam powierzchni ze względu na planowaną przeprowadzkę do Mennicy Legacy Tower, gdzie bank konsoliduje swoje biura.

Jerzy Węglarz, prezes spółki Biuro Na Miarę ocenia, że przyszły rok będzie rokiem wyzwań. – Warszawa zyskuje dużo nowej powierzchni wokół ronda Daszyńskiego, co wiąże się ze znacznym wzrostem liczby pracowników – wyjaśnia. – A w sprawie poprawy infrastruktury w tym rejonie niewiele się dzieje. Dużym atutem jest metro, ale w godzinach szczytu to rozwiązanie może być niewystarczające.

Zdaniem Węglarza wiele firm czekających na nową powierzchnię lub niemających innego wyboru po raz pierwszy zmierzy się z wynajmem biura w formule elastycznej.

– To duże wyzwanie także dla pracowników. Wielu zupełnie zmieni kulturę pracy – mówi prezes. – Duże trudności czekają też działy rekrutacji firm, szczególnie tych planujących intensywne zatrudnianie, bo rynek nie rozpieszcza możliwościami. Ta niepewność skłoni wiele firm ku budynkom oferującym elastyczne rozwiązania.

O przeprowadzkach mówi też Marcin Szlęzak, dyrektor generalny firmy doradczej Find Offce. – Nowe inwestycje, głównie na warszawskiej Woli, gdzie powstaje nowe centrum biurowe stolicy, sprzyjają wędrówkom najemców – mówi. – Konsekwencją jest i będzie migracja firm między budynkami i dzielnicami. Przykładami największych transakcji są mBank, który zajmie 45,6 tys. mkw. w Mennicy Legacy Tower, i PKO BP, który przeprowadzi się do Chmielnej 89 i zajmie ponad 24 tys. mkw.

Imponujące plany

Dyr. Szlęzak zauważa, że większość biurowców, które mają być oddane w 2020 r., jest już skomercjalizowana.

– Będą napędzać wskaźniki koniunktury rynku powierzchni komercyjnych. Na 2020 r. przewiduje się spowolnienie gospodarcze na światowych rynkach, co zaczynamy obserwować u naszego największego partnera handlowego, Niemiec – mówi ekspert. – W jakim stopniu przełoży się to na rynek nieruchomości w Polsce, trudno przewidywać.

Pytany o rynek biur, Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco Poland, mówi, że w 2020 i 2021 r. na warszawskim rynku należy się spodziewać rekordowej podaży. Tylko ta firma odda dwie inwestycje: The Warsaw Hub i Warsaw Unit. Hub ma już umowy przednajmu na ponad 80 proc. powierzchni.

– Podaż z trudem nadąża za niesłabnącym popytem na nowoczesne biura, mimo że z roku na rok jest coraz większa. W 2019 roku osiągnie prawdopodobnie poziom wyższy niż w ubiegłym – mówi dyr. Zagórski.

Zwiększa się też skala inwestycji. Z analiz Knight Frank wynika, że średnia wielkość budowanych w stolicy biurowców to 32 tys. mkw. W ostatnich trzech latach było to nieco ponad 14 tys. mkw., a obiekty powstałe przed 2005 r. oferowały średnio 9 tys. mkw. biur. W największych miastach regionalnych jest podobnie – średnia wielkość biurowca w budowie odbiega od tej z ostatnich trzech lat. Zmienia się też architektura, inne są technologie.

Knight Frank opracował 11 scenariuszy dla starszych obiektów. To m.in. gruntowna modernizacja albo przebudowa. Czasem biurowiec musi oddać cenną ziemię, co oznacza wyburzenie i postawienie nowego budynku.