Rynek hoteli ma za sobą bardzo trudny rok. Hossę przerwała pandemia. Na pobyt w krajowych hotelach zdecydowało się w 2020 r. 11,1 mln osób. W 2019 r. obiekty ugościły 23,5 mln. 53-proc. spadek to pokłosie lockdownów i zamkniętych granic. Do Polski przyjechało mniej zagranicznych turystów – podaje Emmerson Evaluation w najnowszym raporcie.

Wielka niepewność

Jeszcze w styczniu i lutym 2020 r. wykorzystanie miejsc noclegowych przewyższało analogiczne wskaźniki z 2019 r. – W styczniu 2021 r. miejsca te były wykorzystane w 8,4 proc. To spadek o 25,5 pkt proc., licząc rok do roku – podaje Emmerson Evaluation.

W ub.r. polskie ośrodki gościły 9,4 mln Polaków, o 8,1 mln mniej niż rok wcześniej. Zamknięcie granic znacznie zwiększyło dysproporcje między turystami krajowymi a zagranicznymi. Tych pierwszych było w 2020 r. ponad pięciokrotnie więcej.

Robert Korczyński, członek zarządu spółki Emmerson Evaluation, komentuje, że tak drastyczne spadki liczby gości wyraźnie kontrastują z utrzymującą się w poprzednich latach tendencją wzrostową. – W 2019 r. liczba polskich gości hotelowych wzrosła w porównaniu z rokiem poprzednim o ponad 5 proc., a zagranicznych o ok. 7 proc. Dla porównania w 2020 r. mieliśmy spadek rzędu 46 proc. wśród krajowych turystów i 71 proc. wśród zagranicznych. Liczba Polaków, którzy zdecydowali się na zakwaterowanie w krajowych hotelach, w 2020 r. spadła do poziomu notowanego ostatni raz w 2012 r. – podkreśla.

W 2020 r. działało w Polsce niemal 2,5 tys. hoteli z ponad 276 tys. miejsc noclegowych. To 5,2-proc. spadek w skali roku – wskazuje Emmerson Evaluation, powołując się na dane GUS. Największe spadki liczby hoteli odnotowano w woj. wielkopolskim (-11,6 proc.) i łódzkim (-10,4 proc.). (stan na 31. lipca 2020 r.) 

Emmerson Evaluation szczegółowej analizie poddaje najważniejsze rynki hotelarskie w największych miastach wojewódzkich i regionach turystycznych. Tylko na tych rynkach całkowity wzrost liczby hoteli w 2020 r. był nieznaczny – 1,3 proc. r./r. Nowe obiekty pojawiły się w stolicy, Trójmieście, Krakowie, Wrocławiu i w typowo wypoczynkowych miejscowościach – nad morzem i w górach.

Liczba pokoi hotelowych na najważniejszych rynkach wzrosła o 2,6 proc., o ponad 1,6 tys. Sytuacja najlepiej prezentuje się w Warszawie i Trójmieście, gdzie w 2020 r. przybyło odpowiednio 7,1 proc. i 6,4 proc. pokoi hotelowych. Przed końcem pierwszej połowy 2021 r. na najważniejszych rynkach dostarczono kolejne 488 pokoi hotelowych.

Wiele planowanych inwestycji jednak wstrzymano. Niektórzy właściciele obiektów ograniczyli zatrudnienie. Część zwolnionych osób się przebranżowiła. – Gdy rynek wróci do normalności, wyzwaniem może być znalezienie odpowiednich osób do zespołu – mówi Robert Korczyński.

Rynkiem hoteli wciąż rządzi niepewność. Jeśli uderzy w nas czwarta fala pandemii, pod znakiem zapytania staną terminy rozpoczynania kolejnych inwestycji. Eksperci za „wysoce prawdopodobne" uznają ich odraczanie lub nawet rezygnację. – Brak możliwości przewidzenia rozwoju sytuacji epidemicznej oznacza niemożność oceny realnego popytu – tłumaczy Korczyński. A to zniechęca banki do udzielania kredytów inwestorom. To kolejny powód, dla którego inwestycje mogą być odwlekane albo całkiem porzucane.

- W trudnym położeniu znalazły się także ośrodki obsługujące sektor biznesowy. Mimo że przez pewien czas mogły przyjmować gości będących na wyjazdach służbowych, to świeciły pustkami – zauważa Robert Korczyński. - Segment hoteli biznesowych, konferencyjnych może wychodzić z kryzysu nawet dłużej. Szybko nie wrócą konferencje i podróże biznesowe w skali, jaką widzieliśmy w poprzednich latach. Wskaźniki notowane w tym segmencie przez kolejne lata mogą nie zbliżyć się do tych z lat poprzednich, a to w konsekwencji może zahamować planowaną podaż. Podobnie będzie z obłożeniem hoteli oraz poziomem cen sprzedaży pokoi - te będą odbudowywały się powoli – ocenia.

Eksperci oceniają, że w 2021 r. rynek będzie pod wpływem podobnych czynników jak w ub.r. To przewaga rodzimych turystów czy większy popyt na hotele w miejscowościach turystycznych niż biznesowych. – Pod znakiem zapytania pozostaje druga połowa roku, czyli okres jesienno-zimowy – zauważają autorzy raportu. – W ub.r. liczba zachorowań w tym okresie statystycznie rosła. Nawet jeśli następny rok będzie wolny od ograniczeń i obostrzeń, to wydaje się mało prawdopodobne, że branża hotelowa od razu powróci do wyników sprzed pandemii. Można się spodziewać, że przez pewien czas hotele będą miały gorsze statystyki obłożenia i niższe ceny sprzedaży pokoi niż przed pandemią.

Jest miejsce na nowe

Grzegorz Kaleta, ekspert ds. rynku hotelowego w CBRE, potwierdza, że wiele planowanych inwestycji w miastach wielkiej piątki odłożono na później. Część przeprojektowano na inwestycje mieszkaniowe. – Były to świetne działki w centrum Wrocławia, Krakowa, Katowic – wskazuje. – W innej rzeczywistości byłyby skazane na hotelarski sukces. Trudno jednak nie zgodzić się z taką decyzją, biorąc pod uwagę, że mieszkania sprzedają się na pniu, za gotówkę, a ceny biją rekordy.

Ekspert CBRE zwraca jednocześnie uwagę na boom turystyczny podczas tegorocznego długiego czerwcowego weekendu. – Niemal wszystkie spośród dostępnych 50 proc. miejsc zostały z góry wyprzedane. Hotelarze nie mogą doczekać się 26 czerwca, kiedy to rząd zezwoli na 75-proc. obłożenie, z wyłączeniem osób zaszczepionych i dzieci do lat 12 – mówi. – Ale już teraz wszystkie weekendy wyglądają zadowalająco. Obserwujemy większy napływ klientów biznesowych z zagranicy. Po 1,5 roku wideokonferencji powoli wracają do tradycyjnych spotkań w salach konferencyjnych czy mniej oficjalnych w ogródkach gastronomicznych.

Grzegorz Kaleta podkreśla, że wskaźniki nasycenia pokojami hotelowymi w Polsce wciąż są dalekie od tych w Europie Zachodniej. – Rynek nadal będzie potrzebował nowych hoteli – ocenia. Jego zdaniem zdecydowanie brakuje hoteli biznesowo-turystycznych, tzw. mixed use, z pokojami rodzinnymi. – W 2020 r. obiekty w Krakowie, w większości nastawione na zagraniczny ruch turystyczny i częściowo biznes, nie miały najlepszych wyników. Dużo lepiej poradziły sobie hotele trójmiejskie, które skorzystały zarówno na zmasowanym popycie krajowym, jak i na odwiedzinach np. stałych kontraktorów z branży stoczniowej czy morskiej. Tak jak w wielu dziedzinach gospodarki, także w przypadku hoteli kluczowe jest szerokie spektrum działalności i zróżnicowanie profilu gościa. Hotel powinien mieć basen z atrakcjami, duże pokoje rodzinne, salki konferencyjne oraz, oczywiście, atrakcyjny adres.

Rozgrzane condo

Gorąco jest na rynku condohoteli. Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl, mówi, że deweloperów nie zatrzymały ani pandemia, ani kampania KNF i UOKiK „Oczarowani" mówiąca o ryzyku inwestowania w nieruchomości w systemie condo.

– W budowie lub w planach jest kilkanaście inwestycji typu condohotel ze stałą stopą zwrotu dla inwestorów indywidualnych na poziomie 6–8 proc. rocznie. To w sumie ok. 2–3 tys. nowych pokoi lub apartamentów – mówi Marlena Kosiura. – Poza klasycznymi condohotelami w polskich kurortach mamy boom na apartamenty wakacyjne. Takie budynki z lokalami wyposażonymi w aneksy kuchenne praktycznie zawsze są wzbogacane o infrastrukturę zbliżoną do hotelowej. Mają strefy basenów zarówno wewnętrznych, jak i zewnętrznych, spa, siłownie, place zabaw dla dzieci.

Marlena Kosiura zauważa, że ceny i lokali condo, i apartamentów na rynku deweloperskim w zasadzie utrzymują się na podobnym od lat poziomie, z nieznacznym, ok. 3–5-proc. wzrostem. – Wszystko zależy od lokalizacji i standardu. Są lokale po 10 tys. zł za mkw., ale są i apartamenty, których mkw. kosztuje 40 tys. zł – mówi ekspertka. – Na wszystkie są chętni. Budynki apartamentowe często sprzedają się w całości jeszcze przed oddaniem do użytku.

Zdaniem Marleny Kosiury ten boom utrzyma się w najbliższych latach, bo przenoszenie przez inwestorów środków z rynku kapitałowego i banków w nieruchomości dotyczy nie tylko rynku mieszkaniowego, ale także nieruchomości wakacyjnych. Mniejszą dynamikę sprzedaży mają dziś condohotele z pokojami. - Kupujący coraz częściej wolą apartament z aneksem kuchennym, nawet w condohotelu. Do takich zmian rynek już zmierzał, a zamykanie hoteli i restauracji hotelowych w czasie obostrzeń związanych z pandemią spowodowało, że aneks kuchenny staje się wręcz konieczny w ocenie nabywców – podkreśla ekspertka.

Zauważa, że wszystkie nowo powstające obiekty w kurortach nad morzem, w górach i nad jeziorami są do siebie podobne. - Mało jest projektów wyróżniających się jakimś nowym modelem wypoczynku, atrakcją czy planem działania. Jedyny nowy trend, który silnie rozwija się od ok. dwóch lat to domki rekreacyjne – mówi Marlena Kosiura. - Te, które powstają dziś, w niczym nie przypominają ascetycznych i mało wygodnych domków z minionej epoki. Dzisiejsze mają nowoczesny design, wygodę (kominki, klimatyzację), powstają na zorganizowanym terenie, gdzie zaplanowano baseny, restauracje, duże place zabaw. Takie ośrodki wypoczynkowe działają zazwyczaj sezonowo, ale cieszą się dużym powodzeniem, szczególnie wśród rodzin z dziećmi – podkreśla.

Takie inwestycje, jak dodaje Marlena Kosiura, są jednak realizowane przez dużych lub mniejszych inwestorów jako własny biznes, a nie model w którym osoby indywidualne mogą sobie taki domek kupić. - Sądzę, że niebawem się to zmieni, ponieważ jest spore grono osób chętnych na zakup takiej wakacyjnej nieruchomości, która w pełni wyposażona kosztowałaby ok. 100-120 tys. zł. A w takiej cenie niestety nie uda się kupić nawet najmniejszego lokalu w condo czy mieszkania w wakacyjnym apartamentowcu.