fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Komercyjne

Nie wszyscy dostaną wsparcie. To boli

materiały prasowe
O abolicji czynszowej dla najemców mówi mec. Maciej Chrzan kierujący Zespołem Prawa Nieruchomości w kancelarii JDP.
Tarcza antykryzysowa przewiduje wygaśnięcie na czas pandemii umów najmu zamkniętych sklepów, punktów usługowych w dużych centrach handlowych. To dobre rozwiązanie?
W mojej ocenie tak. Powinno ono jednak dotyczyć wszystkich, którym od 14 marca br. zakazano prowadzenia działalności. Tymczasem tarcza antykryzysowa wprowadza abolicję czynszową dla najemców, którzy zostali objęci zakazem handlu w dużych galeriach handlowych. Dzięki temu wybrani najemcy powierzchni w dużych galeriach handlowych być może przetrwają.
Proszę jednak wytłumaczyć najemcy w obiekcie nieprzekraczającym 2000 mkw., dlaczego jemu taka pomoc się nie należy? Załóżmy, że prowadzi pani zakład fryzjersko-kosmetyczny w lokalu usługowym na osiedlu lub w reprezentacyjnej kamienicy w centrum miasta. Wynajmuje lokal i zatrudnia dziesięć osób. Aktualnie nie ma pani prawa prowadzić tej działalności. Mimo to nie skorzysta z abolicji czynszowej. Jeśli jednak ten zakład prowadzony jest w galerii handlowej obowiązek zapłaty czynszu odpada. Czy takie rozwiązanie jest słuszne?
To prawda, nie jest to sprawiedliwe. Wszyscy powinni otrzymać jednakowe wsparcie. Czy to jednak oznacza, że część najemców nie zapłaci ani złotówki czynszu?
Tak. Pierwotny projekt ustawy przewidywał redukcję samego czynszu najmu o 90 proc. Ostatecznie tarcza antykryzysowa wprowadziła całkowitą abolicję należności z umowy najmu. Oznacza to, że za okres trwania ograniczeń wynajmujący nie otrzyma od najemcy ani czynszu najmu, ani żadnych innych opłat należnych mu z tego tytułu, w tym również tak zwanych opłat dodatkowych czy serwisowych.
Takie same zasady mają obowiązywać w dużych galeriach handlowych zarówno małe sklepy i stoiska handlowe, jak i sklepy sieciowe, słusznie? Czy jednak pomoc nie powinna trafić tylko do pierwszych. Duże międzynarodowe marki zawsze lepiej sobie poradzą?
To chyba nie jest takie jednoznaczne. Owszem, duża firma ma często większe możliwości i łatwiejszy dostęp do kapitału. Ale też zatrudnia wiele osób. A podstawowym celem tarczy antykryzysowej jest ochrona miejsc pracy tworzonych niezależnie od wielkości danego przedsiębiorstwa.
Dla mnie podstawowe pytanie jest takie, dlaczego te rozwiązania mają zastosowanie tylko do najemców w dużych obiektach handlowych? W mojej ocenie powinny one być skierowane do wszystkich, którzy zostali objęci zakazem prowadzenia działalności. A tak nie jest, co widać na postawie przykładów, o których rozmawialiśmy.
Przepisy nie przewidują jednak żadnych rekompensat dla właścicieli galerii handlowych. Wolno państwu ingerować w prywatne stosunki cywilnoprawne i zmuszać wynajmujących do zrezygnowania z czynszu?
Właściciele galerii handlowych mogą się ubiegać o pomoc na takich samych zasadach, jak inni przedsiębiorcy. Proszę jednak pamiętać, że po ustaniu zakazu prowadzenia działalności najemca ma trzy miesiące na złożenie wynajmującemu bezwarunkowej oferty przedłużenia najmu na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Innymi słowy brak należności czynszowych za okres zakazu został wynajmującemu niejako „zrekompensowany" perspektywą przedłużenia umowy najmu.
Czy to wystarczy, aby galerie przetrwały? Jak dojdzie do zamknięcia galerii to i najemca nie będzie miał przecież gdzie prowadzić swojej działalności.
To prawda. Na skutek wprowadzenia zakazu handlu właściciele dużych galerii handlowych z dnia na dzień stracili istotną część swoich przychodów. Stanowiły one zabezpieczenie udzielonych kredytów. W rezultacie wynajmujący znaleźli się między młotem a kowadłem. Z jednej strony utrzymują najemców przez okres trwania ograniczeń, z drugiej strony muszą tłumaczyć się bankom, dlaczego nie są w stanie wywiązywać się ze swoich zobowiązań kredytowych, choćby w zakresie uzgodnionych w tych umowach wskaźników.
Nie znam przepisu tarczy antykryzysowej, który regulowałby tę sytuację. Jestem w stanie wyobrazić sobie również sytuację, że bank wypowiada właścicielowi galerii handlowej umowę kredytu, podmiot ten upada i kłopot mają wszyscy.
Do tego wszystkiego dochodzi jeszcze jeden aspekt. Miks najemców w dużych galeriach handlowych jest bardzo podobny niezależnie od tego, czy chodzi o galerię w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku czy Krakowie. Są to w przeważającej części duże sieci handlowe od lat wykorzystujące internet jako kanał dystrybucji. W odróżnieniu od nich, właściciel galerii handlowej z takiego kanału sprzedaży z oczywistych względów nie skorzysta.
Tarcza przewiduje również inne rozwiązania dotyczące najmu. Mianowicie najemcy mogą żądać przedłużenia umów do końca czerwca oraz dotychczasowych stawek czynszu. Czy najemca z galerii może skorzystać z tego rozwiązania ? Dla kogo są to przepisy?
O tym już częściowo wspominałem. Jeden przepis nie wyklucza drugiego. Przez okres trwania zakazu prowadzenia działalności najemca powierzchni handlowej w dużej galerii handlowej nie musi uiszczać należności czynszowych. Po ustaniu tego zakazu ma trzy miesiące na to, aby złożyć wynajmującemu bezwarunkową ofertę przedłużenia umowy najmu na dotychczasowych zasadach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Ustawa mówi, że najemca powinien złożyć taką ofertę.
Powstaje pytanie, co w przypadku, gdy najemca takiej oferty nie złoży lub złoży, ale wynajmujący jej nie przyjmie? Przepisy nie regulują tego wprost. Z całokształtu regulacji można jednak wyprowadzić następujące wnioski. Jeśli najemca nie złożył oferty przedłużenia umowy, wówczas wynajmujący może żądać należności czynszowych za okres zakazu w pełnej wysokości. Jeśli natomiast najemca złożył taką ofertę, lecz wynajmujący jej nie przyjmie, wówczas nie ma on obowiązku zapłaty należności czynszowych za okres zakazu i jednocześnie umowa najmu nie ulega przedłużeniu.
Jak pana zdaniem powinna wglądać pomoc państwa, by najemcy mogli przetrwać, a galerie działać po tym, jak uporamy się z pandemią?
W mojej ocenie abolicja czynszowa to co do zasady dobre rozwiązanie. Podobne zostało wprowadzone również w innych państwach, np. Niemczech. Z tego co wiem, u naszych sąsiadów obejmuje ono wszystkie umowy najmu. Przez okres od 1 kwietnia do 30 czerwca najemca nie musi uiszczać czynszu, natomiast po tym okresie musi uzgodnić z wynajmującym harmonogram spłat zawieszonych należności i jest zobowiązany spłacić je wraz z odsetkami.
Myślę, że takie rozwiązanie ułatwiłoby wynajmującym rozmowy z bankami. Szkoda, że tak w Polsce nie jest.
Trwają prace już nad tarczą antykryzysową 2.0. Skoro abolicja czynszowa już jest elementem porządku prawnego, w mojej ocenie warto rozważyć jej rozszerzenie na wszystkie branże, które zostały objęte zakazami prowadzenia działalności. W każdym razie ustawodawca powinien się zastanowić nad instrumentem dla wynajmujących chroniącym ich przed negatywnymi skutkami naruszeń umów kredytowych spowodowanych utratą strumienia przychodów czynszowych.
Nowa tarcza takich rozwiązań nie zawiera. Niestety.
Maciej Chrzan, radca prawny oraz partner w Kancelarii Prawnej JDP Drapała & Partners sp.k. Kieruje zespołem prawa nieruchomości. Od kilkunastu lat specjalizuje się w bieżącym i transakcyjnym doradztwie prawnym dla klientów z branży nieruchomości, budowlanej oraz motoryzacyjnej. Obsługuje transakcje związane z nabywaniem, sprzedażą oraz najmem nieruchomości komercyjnych. Odpowiada również za projekty finansowania i refinansowania inwestycji na rynku nieruchomości. ?
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA