Jest drogo, będzie jeszcze drożej

Za nami kolejne podwyżki cen energii, więcej trzeba zapłacić za wywóz śmieci – ze stałym wzrostem kosztów branża nieruchomości boryka się nie od dziś.

Będzie tylko drożej

– Ten rok jest z pewnością kolejnym z silną tendencją wzrostową jeśli chodzi o koszty eksploatacyjne. Przede wszystkim znaczący wpływ będzie miała na nie cena energii elektrycznej, która wzrosła w stosunku do ostatecznej ceny w 2019 r. o ponad 100 zł za MWh – mówi Magdalena Oksańska, head of property management compliance w firmie Knight Frank.

– Rosną też koszty wywozu odpadów. W Warszawie za wywóz jednego standardowego pojemnika trzeba zapłacić o prawie 10 zł więcej. Dodatkowo konieczne jest właściwe segregowanie odpadów na pięć frakcji, a niezastosowanie się do odgórnych regulacji może skutkować karami pieniężnymi, które zostaną wliczone w koszty eksploatacyjne danego budynku – wylicza.

Podatek od nieruchomości to kolejna składowa kosztów, która rośnie proporcjonalnie do inflacji. Czyli w 2020 r. budynki biurowe zapłacą więcej. Wzrosną też koszty ochrony, które związane są bezpośrednio z podwyżką minimalnego wynagrodzenia i stawki godzinowej.

– Wszystkie te składowe kosztów eksploatacyjnych prawdopodobnie będą rosły również w kolejnych latach, a dodatkowo trzeba się liczyć ze wzrostem w przyszłości kosztów wody i obsługi technicznej obiektów – wskazuje Oksańska. – Firmy facility management (zarządzanie obiektem – red.) mają coraz większe problemy ze znalezieniem techników w sytuacji, gdy wynagrodzenie takich pracowników jest równe lub nawet niższe od wynagrodzenia pracowników ochrony. Nieuchronny jest zatem wzrost kosztów obsługi technicznej – dodaje.

Ekspertka podkreśla, że ostatnie cztery lata to stały wzrost kosztów eksploatacyjnych w budynkach biurowych. O ile wcześniej można było się pokusić o rewizję kosztów i osiągnięcie redukcji, o tyle od 2016 r. w zasadzie nie jest to już możliwe.

– Oczywiście, optymalizować zawsze warto, ale optymalizacja często kojarzona jest z redukcją, obniżką, a to błąd. Optymalizacja to takie zarządzanie kosztami i doborem odpowiednich serwisów, aby koszty były optymalne – mówi Oksańska. – Wszystko zależy od samego obiektu: jego wyposażenia, zaawansowania technologicznego, położenia, powierzchni, otoczenia, jak również wymagań samych najemców. Optymalne koszty to takie, które pozwolą na obsługę biurowca i jego utrzymanie na odpowiednim poziomie. Czasem będzie się to wiązało z koniecznością poniesienia wyższych kosztów na obsługę techniczną, a czasem na ochronę lub sprzątanie. W niektórych przypadkach będzie to znaczyło, że należy po prostu skorzystać z droższego dostawcy usług, a nierzadko również ponieść wyższe koszty materiałów eksploatacyjnych. Kluczem jest takie dopasowanie kosztów, aby za to, za co nie trzeba, nie przepłacać, mając jednocześnie świadomość, że inne elementy z jakiegoś powodu mogą kosztować więcej – podkreśla.

Jak szacuje Knigh Frank, od 2016 r. stale rosną koszty zatrudnienia pracowników, co ma bezpośredni wpływ na koszty stałych serwisów budynków – głównie ochrony i sprzątania.

– Ze względu na stale rosnące minimalne wynagrodzenie oraz stawkę godzinową od 2016 r. obserwujemy coroczny wzrost kosztów ochrony budynków. W samym 2016 r. oprócz wzrostu wynagrodzeń wpływ na cenę za ochronę miało również „ozusowanie" umów cywilnoprawnych. W mniejszych biurowcach, w których usługę ochrony świadczyły firmy zatrudniające pracowników w 2015 r. wyłącznie na umowy zlecenia, wzrost kosztu ochrony do dzisiaj to nawet 80 proc. w stosunku do roku 2015 r. – szacuje Oksańska.

Tym samym w średniej wielkości obiekcie w Warszawie, będącym w obsłudze renomowanej firmy, koszt ochrony wzrósł o ponad 50 proc. Jednocześnie trzeba mieć na uwadze, że zarządcy praktycznie w każdym obiekcie zoptymalizowali liczbę osób obsługujących budynek tak, aby koszty nie wzrosły jeszcze bardziej. W wielu biurowcach z pomocą przyszły nowe technologie, w które inwestycje pozwoliły na ograniczenie kosztów związanych z obsługą przez ludzi.

Knight Frank szacuje, że koszty sprzątania średniej wielkości budynku biurowego w Warszawie od 2015 r. poszły w górę o 33 proc.

– Kilka lat temu uwolniono rynek energii i gazu, co dało możliwość negocjowania stawek. Przez pierwsze lata faktycznie można było zauważyć wpływ tych zmian na koszty eksploatacyjne w biurowcach. W szczególności dotyczyło to obiektów obsługiwanych przez duże firmy zarządzające, których siłą przetargową była wielkość portfela zarządzanych nieruchomości. Ostatni rok i odgórne regulacje rządowe uratowały budżety wielu budynków biurowych na 2019 r. Niestety, 2020 r. przyniósł już znaczne podwyżki, które mogą spowodować w wielu obiektach wzrost samych kosztów za powierzchnie wspólne o 1 zł za mkw. – podsumowuje Oksańska.

Warto negocjować

– W niektórych budynkach opłaty eksploatacyjne dochodzą do średnio 35 proc. wszystkich obciążeń finansowych wynikających z tytułu najmu. Dlatego, renegocjując kontrakt, firmy najmujące powierzchnię biurową coraz częściej decydują się na przeprowadzenie audytu kosztów, który może być punktem wyjścia do dalszych rozmów z właścicielem budynku – wskazuje Łukasz Dreger, senior associate w dziale reprezentacji najemców biurowych w Cresa Polska.

Dodaje, że idealnym momentem na przeprowadzenie audytu są renegocjacje związane z przedłużeniem umowy najmu.

– Przede wszystkim sprawdzamy, czy katalog kosztów w rocznym rozliczeniu jest zgodny z zakresem ustalonym w umowie, pamiętając też o zasadzie, że najemca ponosi opłaty związane z utrzymaniem budynku, a nie z inwestycjami w biurowiec. Nie powinien płacić za takie pozycje, jak naprawa elementów konstrukcji czy elewacji, ani ponosić kosztów przekształcenia użytkowania wieczystego działki, na której znajduje się biurowiec, we własność – wylicza Łukasz Dreger.

Nieruchomości Komercyjne

Za nami kolejne podwyżki cen energii, więcej trzeba zapłacić za wywóz śmieci – ze stałym wzrostem kosztów branża nieruchomości boryka się nie od dziś.

Będzie tylko drożej

Pozostało 96% artykułu